【初心者向け】不動産投資の税金ガイド！ 総所得による負担増を避けるための基礎知識 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資をするときには、さまざまな税金がかかります。税金はそれぞれルールが異なり、物件価格や収支状況などによって負担額も変わります。

税負担の多くを占める所得税の負担額は、総所得の影響も受ける点に注意が必要です。今回の記事では、不動産投資に関連する税金についてまとめました。なお、今回は個人での不動産投資を想定してまとめました。

不動産投資（購入・運用・売却）の過程では、一般に次のような税金を負担します。

このように不動産投資では多くの税金を負担しなければなりません。購入時の予算や投資計画を立てるときには、これらの税金の負担額も正確に加味する必要があります。ここからは、それぞれの税金の税率や不動産投資における負担・徴税方法のポイントについてみていきましょう。

ここからは、不動産投資で負担する税金について詳しく見ていきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、文字通り不動産を購入・取得したときに課せられる税金です。一般に、相続で取得した場合には課せられません。基本的な税金の計算方法は「取得した不動産の価格」×「税率」ですが、計算上の注意点や軽減措置が多い税金である点に留意しましょう。

本来の税率は、土地および家屋（住宅）の場合で4%です。ただし、取得日ベースで令和9年3月31日までは、土地の課税標準額は価格の1/ 2に軽減されます。

また、ここでの「取得した不動産の価格」は固定資産評価額を参照するため、実際の取得金額と比べて割安な水準が適用されます。土地部分は、そこからさらに上記の軽減措置が適用される仕組みです。

このほか、新築住宅や築浅の未使用住宅を取得するときや、長期優良住宅やゼロエミッション住宅を取得するときには、さらに税額が軽減される仕組みがあります。

不動産取得税は、不動産の所有権移転の登記をしてから4-6カ月後に支払います。取得時に発生する税金なので初期費用の予算に加えることが多いですが、実際の支払いは購入よりも少し後になるので注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権登記の手続きをする際に発生する税金です。自分の所有権を登録するときに加えて、売却時に売却相手に名義変更する時にもかかる点に注意しましょう。

登録免許税は、土地・建物と所有権の保存・所有権の移転（売買）・抵当権の設定によって税率が変わります。

基本的には、建物を新たに建てたときには「保存登記」、土地および建物を購入したときには「移転登記」が必要です。不動産投資ローンを組んだ時には、加えて「設定登記」が必要となります。

税額は「固定資産評価額」×「税率」で計算され、土地・建物それぞれの基本的な税率は次のとおりです。

土地に対する税率

建物に対する税率

以上のように土地・住宅で税率が異なり、さらにさまざまな軽減税率が設定されています。自分が取得する物件の登録免許税については、税理士や不動産会社などの専門家に確認しておきましょう。

本来は、登録免許税は登記手続きに際して国税庁に納付が必要です。ただし、不動産登記の手続きを司法書士に依頼した場合、彼らが代行して納付手続きを行うケースが多いといえます。そのときには、司法書士へ支払う報酬の内数に登録免許税が含まれるのが一般的です。

印紙税

印紙税は、さまざま取引に関する契約を締結する際に生じる税金です。不動産投資においては、不動産の売買契約書は「第1号文書」、工事の請負契約書は「第2号文書」として課税対象となる場合があります。

印紙税には軽減措置が適用されており、令和9年3月31日まで以下の税額となります（不動産投資関連で適用されるケースの多い金額帯を抜粋）。

納税は、契約書に購入した印紙を貼り付けることで完了する仕組みです。不動産の売買のほか、契約金額が10万円を超える大規模な修繕工事などでも納税が必要です。

消費税

消費税は、商品・サービスの消費に対してかかる税金です。日常生活でも頻繁に支払う税金のひとつで、2025年現在の税率は10%（軽減税率は8%）です。不動産投資に絡むものでは、建物の売買や修繕工事・管理手数料などが課税対象となります。

不動産の購入時には、購入相手に建物価格の10%を支払います。なお、土地は「消費しない資産」と見なされているため、消費税がかかりません。運用中も、修繕工事、管理手数料、購入した消耗品などに対しては消費税が発生します。

売却時には、逆に「納税義務者」となる可能性がある点に注意が必要です。青色確定申告を導入して「個人事業主」で投資を行っている場合で、インボイス登録者（適格請求書発行事業者）として事業を営んでいる場合には、基本的に消費税の納付が必要です。

未登録の場合は、前々年の課税売上高が1,000万円超、または前年の1～6月の課税売上高が1,000万円超の場合に納税義務が発生します。過年度に売却による収入があった場合などには、納税が必要となるケースが想定されます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、所有する不動産に対してかかる税金です。自治体に収めるもので、基本は年に4回に分けてその年分の固定資産税を支払います。

固定資産税・都市計画税とも、基本的に「固定資産評価額」×「税率」で計算します。税率はベースとしては1.4%、最大0.3%（自治体により異なる）なのですが、特例措置がいくつもありやや複雑です。

住宅用地の土地については、以下のような軽減措置があります。

200平方メートル以下の部分については固定資産税で1/6、それ以上の部分も1/3に軽減されます。なお、アパートの場合には戸数×200平方メートルが小規模住宅用地の上限となるため、土地価格の多くの部分に対して軽減措置を適用できるでしょう。

新築家屋については、令和8年3月31日まで、床面積が50～280平方メートル（ただしアパートの場合は一区画ごとに判別）の場合に、新たに課税される年度から3年度分に限り、固定資産税額を1/2に減額します。

税額は、基本的に自治体が所有する不動産の情報をもとに算出されるため、不動産の所有者が自分で上記の計算をしなくとも納税は可能です。ただし、収支計画を立てるうえでは、税額を予測して予算に組み込んでおく必要があります。

所得税

所得税は、個人の所得に対して課される税金です。不動産投資以外も含めた総所得に対して課税されますが、不動産所得の増減が所得税額に影響を与えるため、不動産投資の効果を正確に把握するためには、制度を正しく理解する必要があります。

日本の所得税は「課税所得」に対して以下の税率と税額控除が適用される累進課税です。

基本的な計算方法は次のとおりです。

所得税額＝（収入ー経費ー所得控除）×税率ー税額控除

収入は給与や不動産などその年の収入の合計です。そこから所得控除や経費などを差し引いた課税所得に税率をかけて税金を計算します。そのうえで、上図のとおり税率区分ごとに定められた控除や住宅ローン控除のような税額控除を差し引きます。以上をもって、所得税額が確定する仕組みです。

不動産所得（＝収入ー経費）がプラスなら「黒字」の状態で、所得税を増大させる要因となります。「赤字」なら税金が減り、いわゆる「節税効果」をもたらします。増減幅は「税率」によって変化する点に注意が必要です。

たとえば、1年間の不動産所得が100万円だったとしましょう。不動産以外の課税所得が700万円だったとすると、追加で増える不動産所得100万円に対して23%の所得税率が適用されます。そのため、この不動産所得は税額を23万円増やすインパクトがあります。

一方で、不動産以外の課税所得が2,000万円の方ですと税率は40%となるため、40万円税額が増えます。負担する所得税を差し引いた後の投資利益に、17万円の差がでます。

このように不動産投資の効果を推計するためには、不動産所得が所得税に与える影響を正しく認識しなければなりません。この影響を計算するためには、自分に適用される所得税率を理解しておく必要がある点に注意しましょう。

住民税

住民税も、個人の所得に対して課せられる税金です。所得税は国が徴収する税金であるのに対して、住民税は自治体が徴収します。住民税には、所得割と均等割の2種類があります。

自治体ごとに水準を定める裁量があるものの、均等割はおおむね5,000円前後で、所得割は課税所得の10%程度です。不動産の所在地ではなく、自分が住む場所（正確には住民票の登録地）の自治体のルールにて課税されます。

住民税額は以下の要領で計算できます。

住民税額＝（収入ー経費ー所得控除）×税率ー税額控除＋均等割

住民税は、基本的に所得水準に関わらず税率が一定です。不動産所得が住民税に与える影響は「所得の10%程度」と考えておくとよいでしょう。

不動産投資を実行すると、さまざまな税金の負担が発生します。税金はそれぞれ制度が異なるため、全体像を把握するのは容易ではありません。しかし、税金は不動産の収支を減らす要因であるため、投資効果を把握するためには、できるだけ正確に計算する必要があります。

特に固定資産税や所得税のように、毎年発生し、かつ金額が大きい項目は、適切に資金計画に織り込めるようにしておきましょう。どうしても自力で計算するのが難しい場合は、税理士のような専門家に相談してアドバイスを受けるのも一案です。