【2025年版】不動産投資の始め方｜プロが全リスクと5つの魅力を徹底解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

こんにちは、リタ不動産です。
数ある資産形成方法のなかから、「不動産投資」にご興味をお持ちいただき、ありがとうございます。

「将来のために何か始めたいけれど、何が正解かわからない」
「大きな借金をするのが怖い」
「失敗談ばかり耳に入ってきて、最初の一歩が踏み出せない」

この記事のおもな対象は、そんな不安を抱えている不動産投資の初心者のみなさまです。
不動産投資は、人生における最大級の決断の一つです。だからこそ、表面的なメリットだけでなく、投資家が向き合うあらゆるリスク、そしてその対策を最初に知っておくべきだと私たちは考えます。
この記事を最後まで読めば、不動産投資のリアルな姿を体系的に理解し、あなたが今、不動産投資を始めるべきかどうかを冷静に判断できるようになるでしょう。

どんな投資にもリスクはつきものです。重要なのは、リスクの正体をあらかじめ知り、具体的な対策を立てること。
ここでは、リタ不動産が数多くのお客様と向き合ってきた経験から、とくに重要な5つのリスクについて解説します。

リスク① 空室・家賃下落（収益の不確実性）

不動産投資の収入源は家賃です。しかし、それは永遠に保証されているわけではありません。

【プロの対策】

このリスクを避けるには、データにもとづいた徹底的なエリアマーケティングが不可欠です。

私たちは、国勢調査などの公的データから将来的な人口動態や単身者・ファミリー層の比率を分析し、10年後、20年後も賃貸需要が落ちにくい「負けないエリア」を選定します。

付け焼き刃の対策ではなく、購入前の物件選定が不動産投資の9割を占めるとお考えください。

リスク② 老朽化・修繕（想定外の出費）

建物は生き物と同じで、時間とともに古くなります。給湯器やエアコンの交換といった小規模な修繕から、十数年に一度の外壁塗装や屋上防水といった「大規模修繕」まで、さまざまな出費が発生します。

これらを計画に入れておかないと、キャッシュフローは一気に悪化してしまいます。

【プロの対策】

物件購入前に、専門家による「建物状況調査（インスペクション）」を実施し、建物の健康状態を正確に把握することが重要です。その上で、長期修繕計画を作成し、毎月の家賃収入から計画的に修繕費を積み立てていく仕組みを構築します。

突発的な出費に慌てない「備え」が大切です。

リスク③ 金利上昇（返済額の増加）

現在の日本では低金利が続いていますが、将来にわたってこの状況が続く保証はどこにもありません。

とくに変動金利でローンを組んだ場合、金利が1%上昇するだけで、総返済額は何百万円も増加する可能性があります。

【プロの対策】

シミュレーションを行う際は、現在の金利だけでなく、1%〜2%高い金利でも収支が黒字になるかというストレステストが必須です。

また、借り入れは余裕を持って行い、利用限度額（借り入れ枠）いっぱいまで使い切らないようにすること、そして手元資金に余裕ができた際は「繰り上げ返済」を行うことで元本を減らし、金利上昇の影響を軽減する戦略も有効です。

リスク④ 災害・事故（資産価値の毀損）

地震大国である日本では、地震や台風、水害といった自然災害のリスクは避けられません。また、火災や入居者の孤独死といった事故も、資産価値を大きく下げる要因となり得ます。

【プロの対策】

火災保険と地震保険への加入は、投資家として必須になります。補償内容を吟味し、万一の際に事業を継続できるだけの備えをしておきましょう。

また、物件選びの際には、各自治体が公開しているハザードマップを必ず確認し、災害リスクの低い土地を選ぶことも極めて重要です。

リスク⑤ 流動性（現金化の難しさ）

不動産は、株や投資信託と異なり、現金化（売却）までに数カ月単位の時間がかかります。急にお金が必要になったとしても、希望の価格ですぐに売れるわけではないという「流動性の低さ」は、不動産投資の大きな特徴です。

【プロの対策】

不動産投資は「出口戦略」、つまり「いつ、誰に、いくらで売るか」までをあらかじめ考えてから始めるべきです。購入時に売却益（キャピタルゲイン）も狙えるような、資産価値の落ちにくい物件を選ぶことが、将来の安心につながります。

ここまでリスクの話をしてきましたが、もちろん不動産投資には、それらを乗り越えてでも手に入れたい、他の金融商品にはない大きな魅力があります。

メリット① 景気に左右されにくい安定収入（インカムゲイン）

株価のように日々価格が変動するものと違い、「家賃」は景気の影響を受けにくく、毎月安定した収入（インカムゲイン）をもたらしてくれます。 給与や事業収入以外の「第二の収入源」を持つことは、精神的な安定と将来の選択肢の拡大に直結します。

メリット② 小さな力で大きな資産を動かす（レバレッジ効果）

金融機関からの融資を活用し、自己資金だけでは到底買えない高額な資産を動かせること。これを「てこの原理」になぞらえて「レバレッジ効果」と呼びます。

たとえば、自己資金3,000万円で1億円の物件を手に入れられれば、それは3倍以上のレバレッジを効かせ、他者資本で効率的に資産を拡大していることになります。

メリット③ 合法的な節税効果（タックスメリット）

とくに高所得の会社員や経営者にとって、不動産投資による節税効果は大きな魅力です。そのカギとなるのが、「減価償却費」と「損益通算」です。

不動産所得の計算において、建物の「減価償却費」は、実際には現金の支出を伴わない経費として計上できるため、帳簿上は赤字を作り出すことができます。

そして不動産所得の赤字を確定申告で「損益通算」をすれば、給与所得など他の所得と相殺することができ、課税対象額が大幅に減少します。その結果、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があるのです。

さらに、大規模修繕などの多額の経費が発生する時期を計画的に調整することで意図的に大きな赤字を計上する年を作り出し、節税効果を最大限に享受することもできます。

メリット④ 家族に資産を残せる（生命保険機能）

ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険（団信）」は、オーナーに万一のことがあった場合、ローン残高がゼロになる仕組みです。遺されたご家族には、借金のない収益不動産が残り、毎月の家賃収入が生活を支えます。

これは、数千万円の死亡保険に加入しているのと同等の効果と言えます。

メリット⑤ インフレから資産を守る（資産防衛）

インフレ（物価上昇）は、現金の価値を実質的に目減りさせます。一方、不動産価格や家賃はインフレとともに上昇する傾向にあるため、インフレヘッジとして非常に有効です。

価値がゼロになりにくい「実物資産」として、あなたの資産を守る防波堤の役割を果たします。

メリット⑥　仕組みで生み出す不労所得（時間の自由）

適切な管理委託や運用体制を整えれば、家賃収入は“半自動”で積み上がるキャッシュフローになります。

日々の稼働や労働時間に収入が連動しにくく、本業への集中、家族との時間創出、セカンドキャリア準備など「時間の自由」を得やすい点が大きな魅力。

長期的に安定した不労所得の柱を築くことで、人生設計の選択肢はさらに広がるでしょう。

リスクとメリット、両方をご理解いただけたでしょうか。ただ、ここで注意していただきたいのは、知識として理解することと、それを「自分ごと」として受け止められるかは別の話ということです。

また、人は一般的に、「利益を得る喜び」よりも「損をする痛み」を強く感じる傾向があります（損失回避の心理）。これが、投資を始めたいと思いながらも一歩を踏み出せない大きな理由の一つです。

長期的な成功を収める投資家は、この心理を理解した上で、「恐れ」ではなく「目的と計画」にもとづいて判断を下します。

そこで、ここではあなたが不動産投資家としてのマインドセットを持っているか、簡単な5つの質問を用意しました。「自分ごと化」を一段階深めるためにも、ぜひセルフチェックしてみましょう。

質問① 収入のアップダウンに冷静でいられますか？

年間の家賃収入が、予期せぬ空室や修繕で計画より数十万円〜百万円以上下振れしても、精神的に落ち着いていられますか？

不動産投資のキャッシュフローは、給与のように毎月一定額が保証されているわけではありません。空室や突発的な修繕費によって、収入が計画を下回る月は必ず出てきます。

そんなときに「どうしよう……」とパニックに陥るのではなく、「想定内の変動だ」と冷静に受け止め、次の対策を考えられるかどうかが問われます。

質問② 未来への「投資」としてお金を使えますか？

物件の価値を上げるため、リフォーム費用として数十万円〜数百万円の現金を「未来への投資」として投下する決断ができますか？

たとえば、エアコンの交換や壁紙の張り替えは、単なる「修繕費＝出費」ではありません。入居者に選ばれ続ける物件として、未来の家賃収入を生み出すための「投資」と考えるべきです。

目先の支出を惜しむあまり、物件の競争力が落ちてしまっては本末転倒。費用対効果を考え、必要な場面で積極的にお金を使う判断力が求められます。

質問③ 「経営者」の視点を持てますか？

空室対策のために広告費をかけたり、人気の設備を導入したりといった「経営判断」を、専門家のアドバイスを参考にしながらご自身で下せますか？

不動産投資は、物件を買って終わりではありません。むしろ、そこからが「賃貸経営」という事業のスタートです。

市況や入居者のニーズは常に変化します。その変化を捉え、家賃設定やリフォーム計画など、自分の資産価値を最大化するための「経営判断」を主体的に行っていく姿勢が、成功のカギを握っています。

質問④ 細かい報告や数字と向き合う時間を確保できますか？

管理会社からの報告にきちんと目を通し、自分の資産の状況を把握する時間を確保できますか？

多くの場合、物件の管理は専門の管理会社に委託します。しかし、それは「丸投げ」とはまったく意味が違います。

毎月の収支報告書に目を通し、どのような費用がかかっているのか。空室対策は進んでいるのか。それらを把握するのは、オーナーの重要な仕事です。

自分の大切な資産の状況を、数字を通して理解しようとする意欲が大切です。

質問⑤ 短期的な価格変動に一喜一憂しませんか？

5年、10年の間に市況が悪化しても、一喜一憂せず、長期的なゴールを見失わずにいられますか？

不動産市況にも波はあります。購入時より物件価格が下がってしまう時期だってあるかもしれません。

しかし、不動産投資の基本は、長期的な視点で安定した家賃収入を得ること。短期的な価格変動に心を乱されず、どっしりと構えて資産を育てていく長期的な視点が不可欠です。

ここまでさまざまなリスクやメリットをお伝えしてきましたが、「結局のところ、リスクというのは投資にどう影響し、手元にいくら残るの？」というのが一番知りたい点だと思います。

そこで次に、「自己資金3,000万円＋1棟投資」というモデルケースをもとに、リスクによる影響を数字で“見える化”してみましょう。

モデルケースの紹介　30代・会社員Aさんの場合

【理想的なケース】1年間、満室経営が続いたら？

まずは、すべてが計画通りに進んだ場合の「理想の収支」を計算してみましょう。

もし満室が続けば、Aさんの手元には年間約295万円（月あたり約24.5万円）のキャッシュフローが残ることになります。

【リアルなケース】もし、あの「リスク」が起きてしまったら？

しかし現実には、常に満室経営となるのはレアケースです。ここで、さきほど解説したリスクが顕在化した場合の収支を見てみましょう。

このシミュレーションから学ぶべき、最も重要なこと

いかがでしょうか。注目すべきは、いずれのケースでも即座に経営が破綻するわけではないという点です。

成功する投資家とそうでない投資家を分けるのは、「リスクが起きないことを祈る」のではなく、「リスクが起きても大丈夫なように、あらかじめ備えておく」という姿勢です。その一例として、金利上昇の局面では、周辺の物件の相場に合わせて家賃を上げることで対抗できるでしょう。

いずれにしても、これらの変動を事前に「想定内」の出来事として資金計画に織り込んでおくこと。それこそが、長期的に安定した不動産経営を実現するためのカギなのです。

不動産投資は、決して「楽して儲かる」魔法ではありません。むしろ、地道な情報収集と冷静な判断が求められる「事業経営」です。

一方、ここまで読み進めていただいたみなさんなら、不動産投資に伴うリスクと、その具体的な対策が明確にイメージできたはずです。リスクを正しく理解し、信頼できるパートナーとともに歩むこと。それこそが、不動産投資を成功させる唯一の道です。

私たちリタ不動産は、お客様一人ひとりの人生に寄り添い、目先の利益ではなく、10年後、20年後も「始めてよかった」と思っていただけるような、息の長い資産形成をサポートすることをお約束します。

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