不動産投資で詐欺に巻き込まれるかも！ よくあるトラブルと相談先を解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

心理学用語の一つに「正常性バイアス」という言葉があります。簡単に言うと「自分だけは大丈夫」と思い込むあまり、気が付いたら詐欺などの犯罪やトラブルに巻き込まれてしまうことです。不動産投資で資産を増やすはずが、かえって逆の結果になりかねないため「自分だけは大丈夫」という思い込みは捨てましょう。

この記事では、詐欺をはじめとした不動産投資における「よくあるトラブル」と相談先を含めた解決策を紹介します。

不動産投資を巡っては、さまざまな詐欺・トラブルが報告されています。ここでは、不動産投資を巡る詐欺・トラブルの代表例として以下10例を報告するので、怪しい話か判断する際の参考にしてください。

書類の改ざん

悪質な不動産会社や金融機関の担当者から、融資の審査に通るように書類改ざんを持ちかけられることがあります。書類改ざんの具体例として挙げられるのは以下のとおりです。

過去には、静岡県を本拠地とする地方銀行・スルガ銀行が同行の不動産投資ローン利用者の審査書類について大規模な偽造・改ざんを行って深刻な社会問題になりました。

たとえ不動産会社や銀行の担当者から促されたとしても、審査書類の偽造・改ざんは詐欺罪、私文書偽造罪に当たる犯罪です。逮捕・起訴される可能性があるうえに、ローンの返済に行き詰まり自己破産に追い込まれる可能性もあるため、絶対に応じてはいけません。

満室詐欺

満室詐欺とは、文字通り満室を偽造する詐欺のことです。たとえば、不動産会社の社員など身近な関係者を入居させ満室かつ高利回りをアピールするものの、売買成立後にその関係者を退去させることが挙げられます。

不動産投資においては、満室稼働中のアパート・マンションに対する人気が高いことに付け込んだ詐欺です。一見詐欺とは分かりづらい点が厄介であるため、巻き込まれないようにするためには、入居者の入居時期を確認してみると良いでしょう。直近に入居が集中していたなら、詐欺の可能性が捨てきれません。

囲い込み詐欺

囲い込みとは、売主から売却するよう依頼された物件をわざと他社に紹介せず、自社で買主を見つけ、売買契約を成立させる行為を指します。

囲い込みが行われる理由として挙げられるのは、不動産会社が仲介において好む取引形態だからです。

仲介において、不動産の売主もしくは買主いずれか一方の仲介を行うことを「片手取引」というのに対し、売主・買主双方の仲介を行うことを「両手取引」と言います。

不動産会社にとっては、売主と買主の両方から仲介手数料を得られる両手取引の方が、より多くの利益を上げられます。そのため、自社で買主を確実に見つけようと、囲い込みを行う担当者も一定数存在します。

ただし、囲い込みは事前に売主の承諾を得ていれば、宅地建物取引業法上は問題ありません。しかし、締結していた契約が専任媒介契約や専属専任媒介契約であった場合、指定流通機構（レインズ）への登録をしなかったり、登録が遅れたりすると、宅地建物取引業法違反に問われる可能性が出てきます。

囲い込みを避けたいのであれば、媒介契約を結ぶ前に、「両手取引にこだわらず、幅広く買主を探してもらえるか」を相談してみましょう。

一法人一物件スキーム

「一法人一物件スキーム」とは、一つ物件を購入する都度法人を新しく設立し、その新しい法人名義で融資審査を受ける手法を指します。他の法人での融資状況が発覚しないよう、個人の信用情報は法人の連帯保証人として登録されないことを悪用した手法です。

万が一、銀行などの金融機関に「一法人一物件スキーム」を使っていることが発覚した場合、一括返済や融資の停止、詐欺罪による刑事告訴など甚大なトラブルに発展しかねません。金融機関同士のデータ連携やマイナンバーの活用が進んでいる以上、個人・法人問わず融資状況の隠ぺいはほぼ不可能です。提案を持ち掛けられてもしっかりと断ってください。

海外不動産投資詐欺

海外不動産投資詐欺とは、実際に存在しない、もしくは未完成の物件など、問題がある海外の不動産への投資を促し、契約を結ばせる詐欺の手法です。国内の不動産とは異なり、海外の不動産は視察がしにくく、また出回っている情報も少ないため、判断の難しさを逆手に取り、手数料や頭金をだまし取ることを目的にしています。トラブルに巻き込まれないためには、以下の点に注意してください。

手付金詐欺

手付金詐欺とは、文字どおり手付金をだまし取る詐欺のことで、主な手口として以下の2つが挙げられます。

売買契約後に連絡が取れなくなるパターンでは、相場より高い手付金（販売価格の10％以上）を含んだ売買契約を結ばせ、締結後に連絡が途絶えます。

また、劣悪な物件を優良物件と偽って契約を結ばせるパターンでは、売買契約を締結し、手付金を支払ったあとで劣悪な物件と知っても手付金を返還してくれません。

詐欺に遭わないためには、相手の言動におかしな点がないかを確かめるとともに、手付金の金額が相場よりかけ離れていないかを慎重に見極めましょう。

地面師詐欺

地面師詐欺とは、詐欺師が身分証や権利証を偽造して不動産の所有者になりすまし、実際には所有していない不動産の売買を持ちかける詐欺のことです。

このような詐欺が成り立つのには、決済から詐欺発覚までのタイムラグが挙げられます。不動産の売買契約が成立し、決済から所有権移転までの一連の手続きが終わった後でも、詐欺が発覚すれば登記は却下される仕組みです。しかし、実際に登記が却下されるまで数日間かかることから、その間に逃亡し、事件が発覚します。

地面師詐欺は、代理人役・仲介会社役・司法書士役などを用意して組織的な犯罪を行うことから、気づきにくい部分もあるため注意が必要です。過去には、大手不動産会社・積水ハウスが被害総額55億円もの地面師詐欺に巻き込まれています。この事件を基にしたドラマ「地面師たち」が動画配信サービス・Netflixで配信されたため、知っている人もいるかもしれません。

地面師詐欺に巻き込まれないためには、売主の本人確認はもちろん、仲介会社や司法書士など、関与する人間が正式な登録のもとに業務を行っているかを必ず確認しましょう。

二重譲渡詐欺

二重譲渡詐欺とは、同一の物件を複数の購入希望者に同時に売却する詐欺のことです。売主が複数の購入希望者と売買契約を結んだとしても、肝心の不動産は一つしかありません。法的には一番先に登記を済ませた買主に権利が属することになり、その他の買主は大きな損害を被りかねません。

実は、売主と物件の所有者が示し合わせて犯行に手を染めているケースが多いため、防ぐためには信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要になります。

二重売買契約

二重売買契約とは、売買価格の異なる2通の契約書を悪用した詐欺の手法です。たとえば、買主には1億円の物件の売買契約書を用意する一方で、金融機関向けには1億2,000万円と記載した契約書を用意します。金融機関から多額の融資を引き出せるため、それにより不正な利益を得ることが目的です。

そのような意図があるとは知らずに押印した場合、詐欺行為に加担したと見なされ、逮捕・起訴される可能性があります。また、金融機関から一括返済を求められるため最終的には自己破産せざるを得ません。契約書の内容はすべての契約書の金額が同じかを含めて慎重に確認しましょう。

デート商法

デート商法とは、マッチングアプリや婚活サイトを使って異性を探し、恋愛感情を利用して投資を持ちかける詐欺の手法です。恋愛感情が絡んでいることから冷静な判断がしづらくなるため、その状況を悪用した詐欺と言えます。話を持ち掛けてきた相手が詐欺グループとつるんでいることがあるため、注意が必要です。

自分から持ち掛けていないのに投資話を唐突にしてきた場合は、詐欺などのトラブルに巻き込まれる可能性も踏まえ、慎重に対応しましょう。また、話を聞いた結果、不審感がぬぐえない場合は、該当するユーザーをブロックする、サービスの運営会社に通報するなどの自衛策を講じてください。

不動産投資における詐欺・トラブルの多くは「問題がある不動産会社を選んでしまったこと」にも起因します。裏を返すと、詐欺・トラブルに巻き込まれないためには、100％避けられない部分もありますが、問題のある不動産会社を選ばないことが非常に重要です。ここでは、問題がありそうな不動産階差を見分けるためのポイントとして、以下の4点について解説します。

「絶対に利益が出る」などメリットだけを言う

「絶対に利益が出る」などメリットだけを言う不動産会社は避けたほうが無難です。そもそも、不動産投資には以下に掲げるように、一定のデメリットがあります。

本来、これらのデメリットは不動産投資に取り組むならば必ず理解しておくべきものです。顧客の利益を最優先に考える不動産会社であれば、デメリットに関してもしっかりと説明します。その説明がないということは、まずは契約だけさせたいといういい加減な体制も垣間見えるため、関わってはいけません。

「釣り物件」を広告に掲載する

既に契約済みであるなど、実際には契約ができない物件を広告に載せている不動産会社も要注意です。そもそも、このような「釣り広告（おとり広告）」を掲載するのは、誇大広告等を禁じた宅地建物取引業法（宅建業法）32条に違反します。堂々と法令違反を犯す不動産会社に関わってはいけないのは明らかです。

故意ではなく、売買契約が成立した物件の広告を単に取り下げ忘れていただけの可能性もありますが、管理・確認が不適切であることに変わりはありません。詐欺ほどの重大事案でなくても、トラブルに巻き込まれる可能性も高いため、やはり使わないほうが無難です。

聞かれたことに答えない

基本的な話ではありますが、聞かれたことに答えない担当者がいる不動産会社も要注意です。投資用物件を購入する際は、数千万～数億円の資金が動く以上、判断ミスは許されません。事前の情報収集や売主との交渉、契約締結までの一連の流れをつつがなく終えるためには、伴走者となる不動産会社の担当者の対応が大きなカギになります。

疑問点や不安に思うことを聞いてみても、まともに取り合ってくれない担当者では話にならないため、変更を申し出るか、別の不動産会社に打診してみましょう。

事務所や営業所がない

事務所や営業所がない、つまり所在地を確認できない不動産会社を使ってはいけません。そもそも、宅建業法では事務所について「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」かつ、以下の5つを設置することが求められています。

つまり、物理的なオフィスが存在することが最低条件になるため、事業所や営業所の所在が確認できない不動産会社はその時点で宅建業法に違反していることになります。実際は不動産会社を装った詐欺集団という可能性もあるため、絶対に使わないでください。

なお、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」では、商号や名称、免許番号や所在地からその宅建業者が実在するかを確かめられます。検索に表示されない場合は、実際は登録を受けていない可能性が出てくるため注意が必要です。

運営状況に問題がある不動産会社は、担当者のセールストークのレベルで問題を抱えていることも少なくありません。見分ける一つの目安にするために、トラブル・詐欺を疑うべき不動産会社の担当者のセリフをいくつか紹介します。

「節税対策になりますよ」

確かに、不動産投資に一定の節税効果があることは事実です。ただし、実際にどれだけの効果が見込めるかは、その人自身の年収や物件の種類によっても異なるため、一概には言えません。実際は節税効果がほとんど見込めないワンルームマンションなどの物件を「節税できます」などと謳って勧めてくる悪質な不動産会社も一定数存在するため、注意しましょう。

「年金代わりにいかがですか」

家賃収入が老後の生活費の一助になるという意味で「年金代わりになる」というセールストークを使ってくる担当者もいます。まったくの嘘ではないですが、ローンを完済した後も管理費等の経費はかかる以上、家賃の100％が収入にならない点に注意しなくてはいけません。

また、ローンを完済する頃には相応の築年数が経過している以上、修繕費用がかさむ可能性があります。特に、大規模修繕を行う場合、まとまった修繕費を用意できないといけません。将来的に修繕費が値上がりする可能性も考えておくべきでしょう。

「保険代わりになりますよ」

不動産投資について「保険代わりになりますよ」「他の保険に入る必要はなくなりますよ」というのは、やや言い過ぎの部分があります。

投資用物件を含め、不動産を購入する際にローンを組む場合は、団体信用生命保険への加入が条件になることがほとんどです。これにより、契約者の死亡、もしくは高度障害など一定の事由に当てはまった場合はその後のローンの返済が免除されます。

つまり、家族が物件を承継できますが、その物件の月々の収支が赤字であった場合、必ずしも家族の生活費を保障できるとは限りません。また、死亡・高度障害状態には至らなくても、がんや心筋梗塞など長期間の治療が必要になる病気になることはあり得ます。そのような場合に備えて、治療費を医療保険や貯蓄で確保しておく必要がある以上、「不動産投資をしていれば他の保険に入る必要がない」とまで言い切るのはやはり言い過ぎでしょう。

「この先確実に値上がりしますよ」

根拠もなく「この先確実に値上がりしますよ」といってくる担当者にも警戒が必要です。再開発が進む、近隣に鉄道の駅ができるなどの理由で、土地や物件の資産価値が上がることは確かにあります。しかし、将来のことは誰にもわからない以上、断言はできません。特に昨今は、東京・中野区の「中野サンプラザ」の再開発計画が白紙に戻るなど、大規模再開発の中止が相次いでいます。

また、ビンテージマンションなど年数の経過に伴い資産価値が上がる物件は確かにありますが、出回っている物件に占める割合はごくわずかです。基本的に、資産価値はいつか落ちるものと考えて取り組むほうが、不動産投資での失敗は免れるでしょう。

「クーリングオフできますから」

クーリングオフとは、もともとは「頭を冷やす」という意味で、勧誘を受けて商品・サービスの契約をした場合、購入の申込・契約書面の受取日を含めて8日以内であれば、無条件で申込の撤回・契約の解除が可能となる制度を指します。

不動産の売買においてもクーリングオフは可能ですが、そのためには以下の5つの条件を満たさなくてはいけません。

このうちのどれか1つでも満たしていないと、クーリングオフはできないことになります。たとえば、不動産会社のオフィス（事務所）で契約を済ませた場合、クーリングオフはできません。

些細な状況の差でクーリングオフできないことは十分にあり得る以上、セールストークに乗らず、自分が本当に納得した段階で契約に踏み切りましょう。

「頭金ゼロでも買えます」

「頭金ゼロでも買えますよ」という言葉に一見問題はないように思えますが、顧客のことを親身に考えていないという意味で警戒すべきでしょう。そもそも、頭金を出せない人が多額の不動産投資ローンを組み、問題なく返済できる可能性は低いのも事実です。自己破産など甚大なトラブルに巻き込まれる可能性があるため、きっぱり断りましょう。

「住宅ローンも使えますよ」

住宅ローンを使って投資用不動産を購入できる、と勧誘してくる不動産会社は論外です。そもそも、住宅ローンは自己居住用の物件（マイホーム）を購入することを前提として締結する契約であり、自分で住む予定がない投資用物件を購入するために利用するのは契約違反となるためです。仮に、金融機関に発覚した場合は、一括返済を求められるなど深刻なトラブルに発展します。

万が一、住宅ローンを利用した物件の購入を前提に勧誘を受けた場合は、金融機関の問い合わせ窓口もしくは住宅金融支援機構お客さまコールセンター（フラット35の場合）に連絡しましょう。

Webサイトやチラシにも注意

担当者のセリフからは外れますが、その不動産会社に問題がないか見分けるためには、Webサイトやチラシなどの広告宣伝にも注目してみましょう。そもそも、不動産の広告活動を行う際は、宅建業法および不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）に従わなくてはいけません。

まず、誇大広告が禁止されているうえに、取引態様も明示しなくてはいけません。また、建物の工事が完了する前は、工事に関する開発許可や建築確認が済んだ後でないと広告を打てない決まりになっています（宅建業法33条）。

さらに、表示規約では消費者に誤認を与える可能性がある用語は原則として使うことができません。つまり、以下のような言葉を合理的な根拠もなく使っていた場合、不動産会社自体に問題があると考えましょう。

不動産投資を巡る詐欺・トラブルはいつ起きるか分からないうえに、自分がその当事者になってしまうことも十分にあり得ます。ただし、ある程度自衛することは可能です。ここでは、詐欺・トラブルに遭わないために不動産投資家ができることとして、以下の4つについて紹介します。

営業トークは一度立ち止まって聞く

基本的なことではあるものの、営業トークを一度立ち止まって聞くことはとても重要です。不動産会社には、メリット・デメリットも含め、本当に顧客のためになるかを考えて真摯に対応してくれる担当者がいる一方で、ノルマの達成だけを追求し、甘い提案を行ってくる残念な担当者もいます。

後者のような担当者に当たった場合、営業トークを鵜呑みにして意思決定をしたのでは、後々後悔する結果になりかねません。営業トークの内容を受けて自分でも調べ、疑問や不安をすべて解消したうえで購入するかを判断してください。

不明点、疑問点は確実に解消する

不明点、疑問点は確実に解消しましょう。不動産投資には、多数の専門用語が登場します。また、実際に不動産会社で営業担当者として働いたことがなければ、実際の取引現場の空気感はなかなかつかめないかもしれません。当然不明点や疑問点は出てくるはずなので、適宜質問し、解決しながら話を進めましょう。

誠実な担当者であれば、顧客の質問を曖昧にはぐらかさず、真摯に対応してくれるはずです。逆に、根拠もなく「大丈夫ですよ」などと言い、強引に話を進めようとする担当者には警戒しましょう。

不動産投資家仲間を作る

不動産投資家仲間を作り、情報交換に努めるのも重要です。たとえば、ある程度不動産投資の経験がある人であれば、投資案件に相談した際に「その不動産会社は止めておけ」「詐欺かもしれないから警戒を」いったアドバイスをしてくれるかもしれません。口コミや評判など、自分だけでは集められない情報を手に入れるという意味でも、積極的に不動産投資仲間との交流に努めましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を見極めることも、不動産投資を巡る詐欺・トラブルに巻き込まれないためには重要です。特に、以下の3つのポイントには注目しましょう。

どんなに注意していたとしても、不動産投資を巡る詐欺・トラブルに巻き込まれる可能性は少なからずあります。万が一、詐欺やトラブルに巻き込まれた場合は、できるだけ早く対策を講じしましょう。ここでは、不動産投資で詐欺・トラブルに巻き込まれた場合の相談先を紹介します。

国土交通省・免許行政庁（都道府県知事）

不動産会社からの勧誘に際し、迷惑行為があったことでトラブルになった場合は、国土交通省もしくは免許行政庁（都道府県の担当部署）に相談してください。たとえば、以下の迷惑行為があった場合は、時系列別に出来事を控え、すぐに相談しましょう。動画や電話の録音、メールやLINEなどのやり取りがあれば、証拠として整理しておくとさらに効果的です。

また、自治体によっては投資用不動産に関して特別な相談窓口を設けていることがあるため確認しましょう。たとえば、東京都では「投資用不動産特別相談窓口」が設置され、東京都消費生活総合センターとの連携によりトラブルの相談を受け付ける体制が整備されています。

弁護士

 

不動産投資を巡る詐欺・トラブルに巻き込まれた場合で、高度な法律的見解を求める場合や、相手方との交渉を含めた解決を図る場合は、弁護士に相談するのが現実的な選択肢となります。ただし、弁護士によっても専門分野は異なるため、不動産投資の案件にある程度精通している弁護士に依頼しましょう。

なお、不動産投資を巡るトラブルの場合、法テラス（日本司法支援センター）の無料法律相談を利用するのは現実的に難しいと言えます。法テラスが提供する無料法律相談や弁護士等専門家への依頼費用の建て替え制度は、生活困窮者への支援の側面を有しています。所得が一定額以下など厳しい利用条件が設けられているため、ある程度の所得や資産を有していると思われる不動産投資家が利用するのはきわめて難しいでしょう。

 

法テラスを通さない場合でも、弁護士によっては初回相談無料などのサービスを設けていることがあるため、相性が良い弁護士を探すために利用してみても良いでしょう。

不動産保証協会

不動産保証協会に加入している不動産会社との間でトラブルになった場合は、加入先の不動産保証協会に苦情を申し立てることもできます。ただし、受け付けてくれる苦情は「会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情」と明確に規定されているため、取引と関係ない苦情は受け付けてくれません。

なお、不動産保証協会に苦情を申し立てる際は、その不動産会社の所在地の地方本部に連絡することになります。たとえば、東京都の場合は東京都本部に問い合わせなくてはいけません。

また、不動産保証協会には「全国宅地建物取引業保証協会」と「全日本不動産協会」があります。相手方の不動産会社がどちらに加入しているか調べてから問い合わせましょう。

消費生活センター

悪質な不動産投資話を持ち掛けられたうえに、実はその不動産会社が宅建業登録を済ませていない業者というパターンも考えられます。そのような場合は、各都道府県に設置されている消費生活センターに相談するのが現実的です。

なお、消費者ホットライン（188）に電話すれば、日本全国の最寄りの消費生活相談窓口を紹介してくれるため、不審に思ったらかけて電話してみましょう。

その他の支援団体・企業

不動産投資を巡る詐欺・トラブルの被害者に向けた支援を行う団体・企業に相談するのも一つの選択肢です。新聞等メディアで報告されるほど被害報告が多いトラブルに巻き込まれた場合、被害者同盟に紹介してくれることもあります。

不動産投資を巡る詐欺・トラブルは、巻き込まれると数千万円～数億円単位での損害を被りかねません。まずは巻き込まれないよう、自衛策を講じるのが非常に重要です。細かい点で気を付けるべきことは多々あるものの、やはり「信頼できる不動産会社を選ぶ」ことが非常に重要になります。あまりに評判・口コミが芳しくない不動産会社を避けるのはもちろんのこと、担当者とのやり取りに違和感を感じた場合は、すぐに取引を中断し、しかるべき機関や専門家に相談しましょう。