地方の不動産投資は狙い目！ アパート投資のメリット・デメリットとおすすめエリアも紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産価格の高騰を背景に、都心部の不動産投資は初期費用がかかる、利回りが十分にでないなどの理由で取り組みづらいと感じている方もいるでしょう。そこで選択肢の一つとして考えておきたいのが、地方アパートへの投資です。

人口減少リスクには注意が必要ですが、上手に優良物件を選べば、相対的に低い初期費用で魅力的な利回りを追求できます。今回の記事では、地方アパート投資のメリット・デメリットや取り組む上でのポイントをまとめました。

地方でのアパート投資には、次のようなメリットがあります。

初期費用を抑えたい方や複数棟投資を視野に入れている方、効率よく投資していきたい方などには地方でのアパート投資が有力な選択肢のひとつとなります。

初期費用が安く投資を始めやすい

基本的に地方物件の方が物件価格が安いため、投資を始めやすいのが特徴です。たとえば健美家レポートによると、日本各地のアパート平均価格は次のとおりです。

たとえば北海道の平均価格は3,438万円と、首都圏が含まれる関東の価格9,449万円を比べると約6,000万円の差があります。より少ない自己資金や借入で投資が可能となり、資金面での投資ハードルが下がります。

利回りが高い傾向にある

地方物件は不動産価格・賃料共に安い傾向にありますが、利回りは大都市部の物件より高いのが特徴です。地域別の平均利回りは次のとおりとなります。

地方物件の方が利回りが高い要因はいくつか考えられます。まず、都市部の物件ほど売買が活発に行われていないため、買い手がつきにくいことがあります。

需要が低ければ、取引価格が低下するのが市場原理です。このとき賃料は取引価格に応じて下がるわけではないので、結果として賃料÷取得価格で計算される利回りは高くなります。

また、空室リスクなどのリスクを織り込んだ結果と見ることもできます。相対的に高いリスクに見合った形で、高い利回りで売買が行われていると考えられます。相対的にリスクが高いという点には注意が必要ですが、利便性の高い物件をうまく選べば、安定稼働を追求する余地は十分にあります。

競合物件が少ない

物件の所在地周辺の競合が少ないのは、地方物件のメリットの一つです。都市部の方が住みたい人が多く、常に入居者をすぐに見つけられると思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。

都市部には多数のアパートや賃貸物件が立ち並んでいるため、需要・供給共に多いのが特徴です。たとえ人が良く集まる地域でも、それ以上に賃貸物件が多ければ、供給過多で入居者を見つけにくいエリアとなる可能性もあります。

対して地方は、確かに入居需要は都市部と比べて低いかもしれません。一方で、その分周辺の賃貸物件も少ない傾向にあります。そのため借りたい人の目に止まりやすく、結果的に入居需要を獲得しやすい場合もあるのです。

投資戦略の選択肢が広がる

地方を選択肢に入れると、必然的に投資の選択肢が広がります。首都圏は日本に一つしかなく、大阪・名古屋の大都市圏を含めても3つのエリアしかありません。

これら大都市圏の物件価格は高額になりがちで、サラリーマンでは複数棟所有のハードルは高いといえます。つまり「3つのエリアの中で1つだけ物件を持つ」という点が投資実行の条件となりがちです。

一方で、地方まで視野を広げれば、日本全国のさまざまなエリアから魅力的な物件を検討できます。地方は物件価格が安いため、複数の地域に1棟ずつ所有することで分散投資もしやすくなります。一棟でコストを抑えた投資から、複数棟でリスクを抑えた投資まで、双方を柔軟に実行できるのが特徴です。

地方でのアパート投資のデメリットは次のとおりです。

投資を始める段階では、ローンを借りるのが難しいという課題があります。投資を始めた後は、空室リスクの高さや売却のしにくさといった不確実性に注意が必要です。

金融機関からの借入のハードルが高い

地方は物件がある地域を営業エリアとする金融機関が少なく、借入ハードルが高くなるケースが想定されます。首都圏では複数の地銀、信金などの系統金融機関、大手のノンバンクやネット銀行など不動産投資ローンを扱う金融機関は豊富です。

一方、地方物件になるとローンを借りられる金融機関は減少します。その地域を営業エリアとする地銀と系統金融機関に絞られる場合も少なくありません。これらの金融機関は、基本的に地元在住者との取引を優先します。

特に系統金融機関は、利用条件に「営業エリア内の居住者」という条件が付されていることも多く、地元でなければ利用不可な場合が多いです。

自分が住んでいる地域と別の地方物件に投資するときには、金融機関の乏しさによって投資ハードルが高まるといえます。全国対応をしている大手のノンバンクなど、地方物件に強い金融機関に目処をつけておくのが有効です。

人口減少による需要低下のリスク

日本全体で少子高齢化が進む中、地方では人口減少による需要低下にも注意が必要です。2025年時点で人口が増え続けている地域は、首都圏や大都市圏を除くと限られています。エリアによっては、今後の20年で数十パーセントの人口減少が想定されたエリアもあります。

人口が大幅に減少すれば、いまはにぎわっている都市が大きく衰退するリスクがあるでしょう。都市の魅力の低下や経済規模の縮小により賃貸需要が低下して、入居者の獲得が難しくなる可能性もあります。空室期間が長期化による、収益性の低下リスクに注意が必要です。

売却時に買い手が見つかりにくい

地方の物件は都市部の物件と比べて取引が活発ではありません。不動産取引は、売り物件と物件の購入希望者が多いと活発になります。地方物件の取引が活発ではないのは、買い手の少なさを反映していると考えることも可能です。

そのため、自分が将来物件を売却するとなっても、買い手がすぐに見つからず売却に時間がかかるリスクがあります。また、限られた買い手と取引を成立させるために、売却価格の引き下げを余儀なくされるリスクも高いでしょう。

不動産価格の下落リスク

売却時には価格下落リスクにも注意が必要です。ここまで紹介したように、地方は相対的にリスクが高く、買い手が付きにくい物件が多いため、都市部よりも不動産価格が下落するリスクが高いと考えられます。

売却時には周辺の取引価格の相場に引っ張られて、安値での売却を余儀なくされるリスクもあります。

地方でのアパート投資を成功させるためには、次のポイントに留意して投資戦略を立てましょう。

それぞれのポイントについて詳しく紹介していきます。

少なくとも中核市、できれば政令市が理想

地方でのアパート経営は、中核都市以上の規模の地域で始めましょう。基本的に都市の規模は大きいに越したことはなく、政令指定都市であればさらに望ましいと言えます。

人口規模が小さい都市はあまり発展していないため、利便性に課題があるケースが多いです。たとえば公共交通機関が通っていない、運行本数が極端に少ない、商業施設・公共施設が少ないといった影響が考えられます。

またオフィスや教育機関が少ないことから通勤・通学がしづらく、入居者需要を集めにくいという課題もあります。

過疎がすでに進行していて、今後人口減少のリスクが高い地域が多いのも留意すべきポイントです。立地選びでは、今の人口規模だけでなく、将来の人口減少見通しも確認しておきましょう。

主要都市と全国の人口増減率（2050年vs2020年）

2050年対2020年の日本全国の人口減少率は-17.0%です。地方において人口増加を最低ラインとするのはハードルが高いので、まずはこの水準を一つの指標とするのも良いでしょう。

商業施設や交通機関の利便性を厳格に評価

アパートから利用できる商業施設や交通機関の利便性を厳格に評価しましょう。地方は商業施設の数や、交通機関の路線が少ない傾向にあります。投資予定の物件から徒歩で行ける商業施設や最寄駅の有無、距離を詳細に確認しておいてください。

最寄駅は、その鉄道で行けるターミナル駅と運行頻度を確認しましょう。駅徒歩圏でも、たとえば鉄道が1時間1本以下しかないような地域では、鉄道を活用した通勤需要を捉えるハードルは高いと言えます。

最寄駅の利便性を活かして入居者を募るなら、利便性の高い駅に近い物件で経営する必要があります。もし鉄道通勤が困難な地域に投資する場合は、どのような入居者をターゲットとするのかクリアにして取り組みましょう。

駐車場付きの物件を所有

地方のアパートでは、駐車場付きであることを必須要件として物件選びやアパート新築を行なうのが定石です。

車がなくても一切不便を感じないのは、東京かせいぜい大阪・名古屋くらいの都市に限られます。政令指定都市クラスでも、大都市圏を外れれば車がある方が便利なため、駐車場の有無がしばしば入居者確保に影響を与えます。

そのため、予算を割いて広い土地を取得し、駐車場付きのアパートで経営を行いましょう。

特定施設に依存した物件は避ける

特定の大企業や学校に依存した物件への投資は、慎重に考えましょう。地方で投資するときに、特定の大企業・大学などに通勤・通学する人の需要を見込んでアパート経営に乗り出す場合があります。大企業や大学はときに1施設に数千人規模が通うため、安定した需要が期待できるためです。

しかし、長期でみると企業の撤退や大学移転などによって一気に賃貸需要が減退するリスクがあります。大規模施設に着目して投資を検討するときには、せめて複数の施設が需要を生み出している地域を選んで投資しましょう。

地方でのアパート投資はリスクが高く、人口減少も想定される中で実行に躊躇する方も少なくありません。確かに、極端な過疎地域での投資には慎重になるべきですが、地方でも規模の大きい都市であれば、長期で安定した需要が期待できるエリアはあります。

地方の物件は相対的に利回りが高く価格が安いため、都市部の物件と比べて少ない資金・借入で効率的に投資が可能です。

一方で、融資を提供してくれる金融機関を見つけるのが難しい、買い手がつきにくく価格下落リスクが高いなどの注意点はありますが、適切な立地を厳選して堅実な経営を行えば、高収益を獲得できるチャンスが広がっています。今回の記事を参考にしながら、有力な地方の優良物件を見つけ出して、投資にチャレンジしてみてください。