首都圏・常磐線エリアの割安エリアはどこ？駅別・自治体別データで分析 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

常磐線は日暮里から仙台を結ぶ長大路線ですが、首都圏よりは都心への通勤・通学路線の一つとなっています。路線上の起点は日暮里駅ですが、東京メトロ千代田線や品川方面へ直通運転しているのも特徴です。

東京駅・品川駅や霞ヶ関・赤坂などの都心部へ直接アクセスできるため利便性が高く、沿線で部屋探しをする方も多くみられます。今回の記事では、常磐線のうち特に都心への通勤路線としての性格が強い日暮里〜取手の不動産データを分析し、さらにアパート経営の観点から注目のエリアを紹介します。

常磐線（日暮里〜取手）の概要と通過自治体 常磐線は、路線としては日暮里から仙台までの340km超を走る路線です。2025年現在では全線を走破する電車の運行はなく、特に普通・快速電車は複数の系統に分断されています。そのうち、日暮里〜取手の区間は、都心への通勤に便利なエリアです。

日暮里止まりの設定は基本的になく、JRで完結する運行は上野もしくは山手線沿線を通過して品川まで直通します。また「各駅停車」については北千住から分岐して東京メトロ千代田線に乗り入れています。こちらを利用すると、霞ヶ関や赤坂、表参道などへもアクセス可能です。

日暮里〜取手間の駅と停車する系統は次の通りです。

各駅停車は北千住から千代田線に直通するため、東京駅などへ行くには乗り換えが必要です。北千住以遠の快速路線（普通列車含む）なら、千代田線方面、東京・品川方面の両方に乗り換えなしでアクセス可能です。

常磐線の取手までの各駅について、不動産や自治体のデータをまとめました。

常磐線の取手まで各駅の不動産に関するデータを、さまざまな角度から見ていきましょう。

駅別の賃料相場

まずは、駅別の賃料相場です。ここでは1R/1K/1DKの平均相場をまとめました。

1R/1K/1DKの駅別賃料相場

全体で見れば都心から離れるほど賃料は下がっていきます。ただし、綾瀬駅までは大きく変わらず、その先からは右肩下がりとなるのが特徴です。また、松戸を過ぎると一時横ばい傾向となり、柏駅以遠からまた下がっていきます。

駅別の公示地価

山手線沿線の日暮里が突出していて、次にさまざまな路線が乗り入れる北千住が続きます。そこからは徐々に低下しますが、特に松戸をすぎると大きく低下して、10万円台/㎡もしくはそれ以下となります。

公示地価と賃料の関係性をプロットすると、以下のとおりです。

賃料と公示地価の関係性（新宿駅を除外）

北千住駅と日暮里駅は、賃料に比して地価が突出して高いのが特徴です。いずれも交通の要衝として人気エリアですが、常磐線の駅の中で平均賃料が突出して高いわけではありません。

アパート経営を始める際には、地価の影響を受けて割高な物件を掴まないよう注意しましょう。賃料と地価のバランスで見ると、綾瀬や南千住は日暮里と賃料水準が大きく変わらないにも関わらず、地価は低めになっています。

沿線自治体の利回り

次に沿線自治体ごとの利回りをまとめました。

自治体別利回り

基本的には東に行くほど利回りが上昇するのですが、我孫子市と取手市は9%台と突出して高くなっています。また、柏市の利回りは葛飾区と同等で、日暮里駅からの距離に比して利回りが低めです。利回りだけで見れば、堅実性を重視するなら松戸市より都心寄り、収益を重視するなら我孫子市を狙うのが有効な戦略となりそうです。

自治体別の空室率

空室率は、荒川区を除くと柏市までは東に行くほど高くなります。今回の調査範囲の自治体では、柏市の空室率が最も高いのが特徴です。逆に我孫子市は最も低く、14%に留まります。

自治体別人口見通し

2020年を基準とした2045年の人口増減率予測は次のとおりです。

2045年時点の2020年比の人口増減率

2020年～2045年の、全国の人口減少率の予測値は13.7%です。これを踏まえると人口増加が見込まれる荒川区・足立区・柏市は、アパート投資を行ううえで魅力的なエリアといえます。

また、松戸市・葛飾区も横ばい～微減にとどまっており、堅実な経営がしやすいエリアです。我孫子市は10%以上の減少が予想されており、人口減少リスクに一定の注意が必要です。利回りの高さと堅実性のどちらを取るかによって、同エリアに対する評価は変わってくるでしょう。

取手市の人口減少率は、都心にアクセスできる地域でありながら全国平均よりも大きく、人口減少リスクに注意が必要です。利回りと人口減少率をプロットしてみると、以下のとおりです。

縦軸：利回り、横軸：人口減少率のプロット

このように並べると、取手市が利回りに比して将来の人口減少リスクが高い点が際立ちます。我孫子市が同程度の利回りで人口減少率が相対的に抑えられている点を踏まえると、利回りと人口増減率の関係だけでみれば割高感があると考えることもできます。

ここまでのデータを踏まえて、常磐線の注目エリアとして次の3つの駅をみてみましょう。

アパート投資の視点で見た、それぞれの駅の特徴を紹介していきます。

綾瀬駅

綾瀬駅は足立区に位置する駅で、葛飾区との区境付近に位置しています。常磐線における交通の要衝の一つである北千住駅の隣で、常磐線・東京メトロ千代田線の利用者はもちろん、北千住乗り換えで東武鉄道や東京メトロ日比谷線を利用する方にも便利です。

不動産データによると、北千住と比べて地価は安いのに1R・1Kの賃料相場は高いため、地価・賃料のバランスで見ると割安感のあるエリアといえます。足立区・葛飾区は、共に人口減少リスクが低いという点でも、堅実なアパート経営を実行しやすいエリアです。

周辺エリアは商業施設が集まっていて、日々の生活に困ることはないでしょう。外食店舗も多く、仕事に疲れた日に夕食を済ませるうえでも便利です。大型店ではイトーヨーカドー綾瀬店もあります。

現在綾瀬駅では再開発が進められています。再開発が完了すれば、さらに便利で魅力的な街に生まれ変わるでしょう。

松戸駅

松戸駅は、千葉県のなかで最も都心寄りの自治体のひとつである、松戸市の中心駅です。常磐線では、各駅停車から快速路線の速達電車まで全て停車します。千代田線沿線にも東京・品川方面へも乗り換えなしでアクセスできるのが、大きな魅力の一つです。

一方で賃料相場が突出して高いわけではないため、利便性を重視する方の居住需要を取り込んで、安定稼働が期待できます。松戸駅は千葉県内でも有数の拠点駅の一つであるため、駅ナカ施設のアトレや複数の大型店が駅周辺に集まっています。飲食店やコンビニ、ドラッグストアなども多数集積していて、通勤・通学のついでに買い物をするうえでとても便利です。

教育施設ではすぐ近くに聖徳大学があり、学生需要も期待できます。大学の隣には、松戸中央公園が広がっていて、自然豊かなエリアもあります。住環境と利便性のバランスが良いのも、松戸駅周辺のエリアの魅力です。

我孫子駅

収益性を追求するなら、我孫子市の拠点駅である我孫子駅を選ぶのも一案です。我孫子市は、利回りが9%台と高いのが特徴です。我孫子駅自体は快速などの速達電車も止まります。

東京駅まで40分前後なので、都心部へも通勤可能です。当駅を始発とする電車も多いため「座って通勤できるなら少し郊外に住んでもよい」という方にとっては有力な候補先となるでしょう。成田空港へもアクセスがよいため、海外出張・旅行が多い方にとってもねらい目です。

駅からの至近距離には、「あびこショッピングプラザ」「アビイクオーレ」といった大型店があります。駅周辺は都心部と比べて落ち着いている印象がありますが、飲食チェーン店やコンビニは南北双方にあり、生活に不便を感じることはないでしょう。

松戸駅の南側には手賀沼という沼地があり、周辺が大規模な公園となっています。少し歩けば自然豊かな風景が広がるのも、我孫子の魅力の一つです。

常磐線の日暮里〜取手区間は、都心直通の利便性を持ちながらも、駅ごとに賃料や地価、利回りに大きな差があります。都心近くのエリアは安定稼働が期待できますが、地価の高さに注意が必要です。

地価の影響で割高感のある物件を安易に購入しないように注意しましょう。逆にあまりに都心から離れたエリアは、賃料の低さや人口減少リスクがネックとなります。リスクと収益性の両面でバランスの取れたエリアを選択しましょう。

千葉県寄りのエリアでも、快速などの速達電車が停車する駅を中心に検討の余地があるエリアが複数あります。今回紹介した松戸駅や我孫子駅は、利便性と住環境の面でバランスがよく、郊外でのアパート経営を希望する方には有力な選択肢の一つです。