東京・京王線エリアの割安エリアはどこ？駅別・自治体別データで分析 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

京王線は、新宿駅を始発として京王八王子駅までを結ぶ路線です。多摩南部から東京都心部へアクセスする代表的な通勤路線として機能しています。利便性の高さから、その路線は人気エリアとなっていて、安定した賃貸需要が見込まれます。

今回の記事では京王線の沿線エリアの分析を行い、魅力的な駅・自治体を調べました。後半では、アパート投資における京王線沿線のおすすめエリアも紹介しています。

京王線は、新宿駅を始発として世田谷区や調布・府中を通過して八王子市にある京王八王子駅まで至る路線をいいます。途中、京王井の頭線と明大前駅で交差するほか、相模原線、高尾線など複数の支線と分岐します。

沿線は少し北側を走る中央線と競合していて、運行本数や速達性ともに充実しているのが特徴です。調布駅などのように速達電車が停車する駅では、ラッシュ時は1〜3分程度の頻度で電車が運行されています。

新宿～京王八王子間の駅・自治体の一覧は次のとおりです。都心部の私鉄に見られる傾向ですが、JRと比べて駅間が短く、多くの駅があるのが特徴です。

以上の各駅について、不動産や自治体のデータをまとめました。

京王線の駅や沿線自治体のデータをさまざまな角度から見ていきましょう。

駅別の賃料相場

まずは、駅別の賃料相場です。ここでは1R/1K/1DK の平均相場をまとめました。

基本的には西に行くほど賃料が下がるのが特徴です。ただし、千歳烏山や調布のように、速達電車が停車する駅の賃料は近隣より一回り高くなる傾向にあります。

また、京王八王子周辺に限っては京王八王子に近づくにつれて賃料が回復するのも特徴です。八王子市は東京都の西部にありながら、50万人を超える大都市です。八王子周辺へ通勤・通学する層が、一定数は京王八王子駅へのアクセス性を優先していると考えられます。

駅別の公示地価

公示地価は、新宿が突出していますが、それ以外の地域は隣の笹塚駅でも一気に1平方メートルあたり100万円以下に低下します。明大前駅周辺が最も地価が高いですが、そこからは概ね西に行くほど下がります。ただし、調布・府中や高幡不動といった特急停車駅は地価が一回り高くなるのが特徴です。

公示地価と賃料の関係性をプロットすると、以下のとおりです。

賃料と公示地価の関係性（新宿駅を除外）

地価が安いのに賃料が高い地域は、割安に物件を仕入れて収益性の高い運営ができる可能性があり、割安さの一つの指標となるでしょう。その点でいえば京王八王子や中河原、聖蹟桜ヶ丘などの駅があてはまります。

もちろん、物件価格は地価だけで決まるわけではないので、取引価格も併せて検討しながら判断しましょう。

沿線自治体の利回り

次に沿線自治体ごとの利回りをまとめました。

自治体別利回り

西に行くほど利回りが上がる傾向にあり、特に八王子市は7％を超えます。先ほど紹介した通り、京王八王子周辺では、西に行くほど賃料が上昇する傾向がありますが、自治体別で見ると割安感もあるのが特徴です。次に、空室率は次のとおりとなっています。

自治体別の空室率

空室率については、東西どちらが高いという傾向は必ずしもありません。沿線では世田谷区の12.7%が最も低く、府中市の20.4％が最も高くなっています。府中市以外は、すべて10％台です。空室率の高いエリアでアパート経営をするときには、空室による収益減少を加味して計画を立てましょう。

自治体別人口見通し

2020年を基準とした2045年の人口増減率予測は次のとおりです。

2045年時点の2020年比の人口増減率

渋谷区に属する京王線の駅は笹塚駅のみですが、同区は人口が2045年までに10%近く増加する見通しです。一方で、調布市までは2045年まで人口が増加する見込みで、今後も安定した賃貸経営がしやすいと考えられます。

府中市もわずかに減少しますが、少子高齢化社会の中ではかなり人口減少が抑えられる見込みの地域といえます。多摩市や八王子市は都市部の東京都内ということを加味すると、やや人口減少リスクが高い地域です。

ただし、多摩市の聖蹟桜ヶ丘、八王子市の京王八王子はいずれも特急停車駅で利便性も高いため、立地をうまく選べば堅実な不動産投資を実現する余地はあります。

ここまでのデータを踏まえると、京王線の駅のうち、次の3つのエリアに着目してみましょう。

アパート投資の視点で見た、それぞれの駅の特徴を紹介していきます。

千歳烏山駅

世田谷区に位置する千歳烏山駅は特急停車駅で、特急なら新宿まで3駅15分ほどで到着します。都心への通勤・通学に便利な駅で、安定した賃貸需要が期待できます。駅周辺には商店街や商業施設が発達していて、日常の買い物に困ることはないでしょう。

また京王線の拠点駅の一つとあって、医療機関も多く点在していて、利便性が高いのが魅力です。都心近くの地域と比べると落ち着いた雰囲気があり、住環境が良いのも人気の理由の一つです。

閑静な住宅街が広がっていて、東京都内では治安がよいと言えるでしょう。駅近くは開発が進んで大きな公園は少ないものの、少し歩くと蘆花恒春園という大きな公園があります。たまの散歩や休日を過ごす場所におすすめです。

調布駅

調布市にある調布駅は、同市の中心駅となっている特急停車駅です。都心からはやや離れるものの、特急電車なら25〜30分程度で新宿までアクセスできます。都心の喧騒からは少し離れつつ、通勤・通学は都心部という方に好まれる立地です。

教育機関では電気通信大学の最寄り駅となっていますし、二つ隣の国領駅が最寄である東京慈恵会医科大学も自転車などを使えばアクセスできます。調布市周辺の大学に通う学生需要も見込めます。

南側は多摩川、北側に少し足を運べば神代植物公園や武蔵の森公園があるなど、郊外には自然や緑もあり、住みよい地域といえるでしょう。今後も当面は人口が増える見通しである点も、不動産投資においては安心できるポイントとなります。

京王八王子駅

より郊外で高利回りを追求するなら、京王八王子駅の周辺を狙うのも一つの方法です。八王子市は利回りがほかの自治体と比べて高く、さらに京王八王子駅周辺は周辺駅より賃料が高いのが特徴です。人口減少率は高いですが、京王線の始発駅である同駅周辺については安定した需要が期待でき、過度な心配はいらないでしょう。

京王八王子は、全席指定で停車駅が最も少ない「京王ライナー」の始発駅でもあります。この電車を使うと新宿まで最速42分でアクセス可能です。郊外での生活を好む方の中には、あえて八王子に住んで住居費を抑えて、京王ライナーを使用して快適に通勤・通学することを好む方もいるでしょう。

東京工科大学、東京薬科大学など八王子周辺にキャンパスを構える大学が複数あることから、学生需要も期待できます。

京王線は東京の主要な私鉄のひとつで、新宿まで一挙にアクセスできるのが特徴です。都心通いの社会人や学生に人気の路線となっています。なかでも、特急や京王ライナーといった速達電車が停車する駅は、都心からの距離に比して所要時間が短いため、郊外での暮らしを好む方の需要を集めやすいと考えられます。

特に今回紹介したエリアなどは、収益性を追求しながら堅実な賃貸経営がしやすいエリアといえるでしょう。今回の記事を参考にして、多摩地区を東西に貫く京王線沿線での不動産投資を考えてみましょう。