東京都文京区の名門公立小学校「3S1K」とは？ 周辺の土地価格の推移や特徴も解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

文京区は、有名大学や有名中学があることから、教育環境が充実した特別区の一つとして知られています。

文京区の充実した教育環境を支えているのは、有名大学や有名中学だけが支えているわけではありません。「3S1K」と呼ばれる文京区の有名公立小学校も、教育環境や学力の底上げに寄与しています。

そこで、本記事では、教育環境が充実したエリアへの投資を検討している不動産オーナーも知っておきたい3S1Kについて解説します。3S1K校区の土地価格の推移と不動産取引価格情報についても解説するため、参考にしてください。

学問の神様をまつる湯島天神がある文京区は東京23区のなかで、最も教育環境が充実しているといわれています。

事実、文京区には、国立、私立を問わず、19の大学・短期大学が存在しています。単に大学数が多いだけに留まりません。東京大学をはじめ、東京科学大学やお茶の水女子大学など日本有数の大学が軒を連ねています。

充実した教育環境を担保しているのは、大学だけではありません。桜蔭や筑波大学附属、都立小石川、お茶の水女子大附属、東京学芸大学附属など、高偏差値の名門中学も多数立地しています。自明のことながら名門中学に在籍する生徒は学力が際立って高く、恵まれた教育環境そのままに文京区内の有名大学に進学する人も少なくありません。

このように文京区は、ハイレベルな環境で学力向上と有名大学進学を望む家庭にとって、理想的な場所となっています。そのため、私立中学への進学率が高く、2022年度には、東京23区で最も高い49.5%の私立中学進学率を記録しました。

文京区で有名とされるのは大学や有名中学だけではありません。公立小学校にも名門と呼ばれている高学力小学校が4校あります。

その4校とは、「誠之小学校」「千駄木小学校」「昭和小学校」「窪町小学校」です。イニシャルの頭文字をとって「3S1K」と呼ばれています。

「3S1K」からは有名中学に進学する児童が少なくないことから、その人気は非常に高く、「3S1K」に入学するために他地域から転居するご家庭もいます。

ここからは、そんな「3S1K」を構成する4校について解説します。

文京区立誠之小学校

文京区立誠之（せいし）小学校は、白山・本駒込エリアと呼ばれる地域にある小学校です。白山、本郷、西片、向丘の一部が学区にとなっており、東京メトロ南北線の東大前駅から徒歩10分の好立地となっています。

誠之小学校は1875（明治8）年に開校し、2025年度に創立150周年という節目を迎えました。長い歴史を持つ伝統校であり、戦前から学区を越えて学問を志す児童が集まっていたとされます。誠之小学校から多くの人がエリートコースに進んでいた歴史があることから、今もなお高い人気を集めています。

誠之小学校の教育は、グローバル社会に適応できる人材の育成を目的として早期の英語教育が展開されているのが特徴です。実際、同校では、小学1年生の頃から英語の授業が組まれています。

また同校では、情報通信技術（ICT）を活用した授業を受けられるのも特徴です。たとえば、どのクラスも授業はパワーポイントで作成されたプレゼン資料が用いられているほか、黒板は電子黒板機能が搭載されたスマートプロジェクターが使用されています。ほぼ全科目でタブレット端末を活用した授業が展開されているのも特筆すべき点です。

文京区立誠之小学校の通学区域

誠之小学校の通学区域は次のとおりです。

文京区立千駄木小学校

文京区立千駄木小学校は、根津・千駄木エリアにある小学校です。向丘、千駄木、本駒込の一部が学区となっており、東京メトロ千代田線から徒歩11分の好立地に位置しています。

千駄木小学校は1909（明治42）年の創立で、110年以上の歴史があります。古い千駄木の歴史を伝えるため、校内には郷土室や校歴室といった教室があり、地域住民から贈呈された資料や学校の歴史を伝える写真などが展示されています。

千駄木小学校は東京都教育委員会の「理数フロンティア校」に指定されていたこともあり、数学をはじめとした理数科目に力を入れています。具体的には、算数をレベル別のクラスで実施し、児童の理解度に応じたきめ細やかな指導がなされているのが特徴です。また文部科学省指定の「教育課程特例校」として「Myタイム」と呼ばれる自習にも力を入れており、子どもたちの自主性や独学力を育む工夫が施されています。

また千駄木小学校は運動会や学芸会、音楽会などの年間行事だけでなく、課外活動も充実しており、全国大会常連のジュニアオーケストラが有名です。

文京区立千駄木小学校の通学区域

千駄木小学校の通学区域は次のとおりです。

文京区立昭和小学校

文京区立昭和小学校は、誠之小学校と同じ白山・本駒込エリアにある小学校です。学区は本駒込2〜6丁目の一部となっており、最寄り駅はJR山手線・東京メトロ南北線の駒込駅。同駅南口から徒歩約7分の好立地となっています。

昭和小学校は1929（昭和）年に開校しました。90年超の歴史がありますが、現校舎は1997（平成9）年に建て替えられたものであるため、児童たちは近代的な校舎で学習しています。実際、校内にはオープンスペースや多目的ホール、ランチルーム、和室、開閉式屋根付きのプールなどが完備。児童たちは充実した環境で、日々勉強に励んでいます。

ソフト面では、昭和小学校は国際理解教育が盛んなのが特徴です。たとえば、6年生は毎年、学校近くのアジア文化会館の留学生に日本の遊びを紹介するなどして交流を深めています。国際理解教育に取り組むのは6年生だけではありません。1年生から6年生までの全学年で、ALT（外国語指導助手）を講師とした英語学習が導入されています。

また昭和小学校は、プログラミング学習にも力を入れています。実際、1年生から段階的にプログラミング教育を導入しているほか、4年生以上を対象に外部の児童ICT教育の専門家によるプログラミング教室を開講。現代社会を生きるうえで必要な論理的思考力や課題解決力を育むためのカリキュラムが整備されています。

文京区立昭和小学校の通学区域

昭和小学校の通学区域は次のとおりです。

町丁目	番地	号	備考
本駒込2丁目	18	2、10〜12、18〜20
	19	1、2、7、8
	20〜28	全
本駒込3丁目	23〜28	全
	29	5〜10、13
	30〜40	全
	41	1〜4
		5	一部、千駄木小
本駒込4丁目	1〜3	全
	12〜16	全
	26〜37	全
	44〜49	全
本駒込5丁目	全	全
本駒込6丁目	7	14、18
	8	14、16、18
	9	13、15、17〜19
	10	13、18
	11	12、13、16
	12	12、14、15
	13〜25	全

出典：文京区「小学校 通学区域」

文京区立窪町小学校

出典：Googleマップ「文京区立窪町小学校」

文京区立窪町小学校は、東京メトロ丸ノ内線の茗荷谷駅近くに立地する小学校です。校区は小石川、白山、小日向、大塚となっており、周囲にはお茶の水女子大学や中央大学などの大学に加え、大学附属学校も点在しています。

窪町小学校は1926（大正15）年に開校した歴史の古い伝統校です。伝統校ですが、2006年に建て直された校舎は設備が充実しており、区内では珍しいエレベーターや食堂があります。各教室にはドアがなくオープンな構造となっており、最上階には天井開閉式のプールが設置されています。そんな充実した設備を持つ窪町小学校の2025年4月21日現在の児童数は986人。文京区内で最も多い児童数を誇ります。

窪町小学校は公式ホームページで学年ごとの授業改善推進プランを公開しており、科目ごとの具体的な授業改善策を外部に発信しているのが特徴です。学校現場はブラックボックスといわれるなか、窪町小学校は情報を積極的に公開することで、保護者からの信頼を得ています。

このほか、窪町小学校は住宅街に位置することから、安全対策には万全を期しており、学校に入る際の保護者証確認や授業中閉門などがあります。都内では珍しい見守りサービス、区内では珍しい一定期間の集団登校があるのが特徴です。

文京区立窪町小学校の通学区域

窪町小学校の通学区域は次のとおりです。

町丁目	番地	号	備考
小石川4丁目	15	6〜8、17
	16	1〜14、20、25、26
	17〜22	全
小石川5丁目	全	全
白山3丁目	1〜6	全
小日向4丁目	2〜9	全
大塚1丁目	全	全
大塚2丁目	1、2	全
	3	1
	4	10	一部、青柳小
	12〜20	全
大塚3丁目	1〜32	全

出典：文京区「小学校 通学区域」

ここからは、3S1K校区の土地価格と不動産取引価格情報について、解説します。

文京区立誠之小学校区の土地価格の推移と不動産取引価格情報

誠之小学校区の公示地価の推移は次のとおりです。

	文京-2（住宅地）	文京-15（住宅地）
2016年	929,000	668,000
2017年	958,000	699,000
2018年	1,010,000	730,000
2019年	1,080,000	780,000
2020年	1,150,000	829,000
2021年	1,140,000	821,000
2022年	1,160,000	837,000
2023年	1,200,000	870,000
2024年	1,280,000	935,000
2025年	1,430,000	1,040,000

出典：不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示 文京-2」「国土交通省地価公示 文京-15」

誠之小学校区にある文京-2（住宅地）の2025年の公示価格は143万円で、過去10年で53.9%増加。一方、文京-15（住宅地）の2025年の公示価格は104万円で、過去10年間で55.7%増加しています。

不動産情報ライブラリによれば、誠之小学校区の文京区西片の宅地では、2024年4月から2025年3月にかけて、12件の不動産取引がありました。このうち、最も取引総額が大きかったのは2024年第4四半期にあった土地取引で、面積160㎡の土地が3億4,000万円で売却されました。

文京区立千駄木小学校区の土地価格の推移と不動産取引価格情報

千駄木小学校区の公示地価の推移は次のとおりです。

	文京-1（住宅地）
2016年	604,000
2017年	629,000
2018年	660,000
2019年	701,000
2020年	746,000
2021年	742,000
2022年	759,000
2023年	797,000
2024年	855,000
2025年	959,000

出典：不動産情報ライブラリ「国土交通省公示 文京-1」

千駄木小学校区にある文京-1（住宅地）の2025年の公示価格は95万9,000円で、過去10年間で58.8%増加しています。

不動産情報ライブラリによれば、千駄木小学校区の文京区千駄木の宅地では、2024年4月から2025年3月にかけて25件の不動産取引がありました。このうち、最も取引価額が大きかったのは2024年第3四半期にあった土地と建物の取引で、110㎡の土地に建てられたRC造の共同住宅（延床面積340㎡）が4億2,000万円で売却されました。

文京区立昭和小学校区の土地価格の推移と不動産取引価格情報

昭和小学校区の公示地価の推移は次のとおりです。

	文京-5（住宅地）
2016年	724,000
2017年	758,000
2018年	810,000
2019年	870,000
2020年	936,000
2021年	930,000
2022年	949,000
2023年	991,000
2024年	1,070,000
2025年	1,210,000

出典：不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示 文京-5」

昭和小学校区にある文京-5（住宅地）の2025年の公示価格は121万円で、過去10年間で67.1%増加しています。

不動産情報ライブラリによれば、昭和小学校区の文京区本駒込の宅地では、2024年4月から2025年3月にかけて19件の不動産取引がありました。このうち、最も取引価額が大きかったのは2024年第3四半期にあった土地と建物の取引で、370㎡の土地に建てられた建物が6億円で売却されました。

文京区立窪町小学校区の土地価格の推移と不動産取引価格情報

窪町小学校区の公示地価の推移は次のとおりです。

	文京-10（住宅地）
2016年	771,000
2017年	797,000
2018年	836,000
2019年	887,000
2020年	956,000
2021年	945,000
2022年	965,000
2023年	1,010,000
2024年	1,090,000
2025年	1,230,000

出典：不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示 文京-10」

窪町小学校区にある文京-10（住宅地）の2025年の公示価格は123万円で、過去10年間で59.5%増加しています。

不動産情報ライブラリによれば、窪町小学校区の文京区大塚の宅地では、2024年4月から2025年3月にかけて14件の不動産取引がありました。住宅地取引のうち、最も取引価額が大きかったのは2024年第4四半期にあった土地と建物の取引で、165㎡の土地に建てられたSRC造の建物（延床面積760㎡）が5億円で売却されました。

ここからは、3S1K学区の収益物件を購入するメリットとデメリットについてそれぞれ解説します。

3S1K校区の収益物件を購入するメリット

3S1Kには長期的な大学進学を見据えて入学するご家庭が多いため、3S1K校区に立地する収益物件はファミリー層からの安定した賃貸需要が見込まれます。ファミリー層は学生や単身層と比べると居住年数が長いため、空室リスクや退去リスクも比較的小さいといえるでしょう。

上記のとおり、3S1K校区の公示価格は土地のニーズが高いことから、過去10年間安定的に上がり続けています。文京区の人口は2038年まで増加すると予想されていることから、公示価格も増加基調を見せる公算が大きく、物件価値が経年劣化に伴って減少しにくいといえるでしょう。

3S1K校区の収益物件を購入するデメリット

3S1K校区に立地する収益物件は主に子育て世帯がターゲットです。つまり、特定ターゲットへの依存度が高く、学区が変われば大きな不利益を被る可能性があります。

また、3S1Kに立地する物件だけでなく、文京区の物件価格はマンション、一戸建て、土地など不動産の種類に問わず、高水準にあります。つまり、収益物件購入時の初期投資額が大きいといえます。したがって、投資実績に乏しく、高額融資を受けにくい不動産投資の初心者は3S1K校区に立地する収益物件に手を出しにくいといえるでしょう。

 

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「お客さまの利益のために努力することが、自らの利益につながる」という考え方ですので、押し売りをはじめとしたこちら都合のアプローチは一切行っていません。

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