名古屋・東山線の割安エリアはどこ？ 駅別・自治体別データで分析 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

名古屋の市営地下鉄東山線は、名古屋の地下鉄で最も1日の利用者数が多い路線です。鉄道の拠点駅である名古屋駅・商業やビジネスの中心地であり、歓楽街もある栄駅の双方に乗り入れるため、利便性の高い路線と言えるでしょう。そのため、沿線は安定した賃貸需要が期待できます。

今回の記事では、東山線エリアの利回りや賃料などをもとに、魅力的なエリアをピックアップしました。

東山線は、6路線ある名古屋市営地下鉄の一つで、名古屋市内を東西に貫いているのが特徴です。1日の平均利用者は457千人（令和5年時点）と、名古屋の地下鉄で最も多くの人が利用します。

JR駅のターミナル駅があり、東海地方の玄関口として機能する名古屋駅と、オフィスや商業が東海地方で最も発展した栄駅の双方を通過します。そのほかにも藤が丘・星ヶ丘・千種なども利用者の多い駅です。利用者が多い路線とあって運行頻度も多く、朝のラッシュ時には2〜4分間間隔で運行しています。

沿線は名古屋駅から栄駅にかけてはオフィスや商業施設が広がる名古屋および東海地方の中心地です。一方で、両駅から離れると、利便性の高い住宅地が広がります。アクセスの良さを背景に賃貸需要も安定している人気エリアの一つです。

東山線の駅・自治体の一覧は次のとおりです。

東山線の駅や自治体に関する不動産関連のデータをさまざまな角度からみてみましょう。

駅別の賃料相場

まずは、駅別の賃料相場です。ここでは1R/1K/1DK の平均相場をまとめました。

1LDK/2K/2DKの駅別賃料相場

最も高いのは栄駅・名古屋駅の間にある伏見駅です。伏見駅自体も名古屋の中心地にありますし、西側なら名古屋駅、東側なら栄駅も徒歩圏になるエリアもあるため、最も人気のエリアとなっています。

伏見駅を境に、おおむね距離が離れるほど家賃が下がります。ただし、利用者が多く住環境がよい人気エリアである藤が丘駅や星ヶ丘駅周辺は若干周辺駅より賃料水準が高めです。

駅別の公示地価

公示地価を見ると、名古屋駅～栄駅のあたりは突出しています。他のエリアはこれらの地域から離れるほど下がっていきますが、名古屋駅の西側は駅を出るだけで急低下するのが特徴です。利便性は高いこともあり、賃料にはここまでの極端な差がないため、公示地価と賃料のバランスでみれば、西側の方が割安と考えることもできそうです。

沿線自治体の利回り

次に沿線自治体ごとの利回りをまとめました。

自治体別利回り

栄周辺が属する中区の利回りが最も高くなっています。西側の中川区・中村区の利回りが東側の東区・千草区と比べて高めなのが特徴です。ただし、名東区だけ突出して高く、唯一7%台の利回りとなっています。

次に、空室率は次のとおりとなっています。

空室率は、名古屋都心部にあたる中区が最も高くなっています。

自治体別人口見通し

2020年を基準とした2045年の人口増減率予測は次のとおりです。

全国平均から見れば、東山線の地下鉄沿線の人口動態は、賃貸経営において相対的にリスクが低いと言えます。特に中区・東区・千種区は人口が横ばいもしくは微増と予測されていて、長期での発展が期待できます。名東区も、市の中心地からやや距離があるにもかかわらず、横ばい〜微減にとどまる見込みです。

中村区は区全体で見れば人口減少が予測されますが、全国平均と比べれば過度に懸念するレベルではありません。利便性の高い地域をうまく選べば、堅実な不動産経営は可能でしょう。中川区は、東山線の沿線で唯一人口減少率が10%を超えています。同区をターゲットとする場合には、利便性の高い区をうまく選んでいきましょう。

人口見通しと利回りでプロットをしてみました。

縦軸：利回り、横軸：人口増減率（2020年vs2045年）

名東区は、将来の人口減少リスクがさほど高くないにもかかわらず、利回りが高いのが特徴です。また、東区は人口増加が予測されているにもかかわらず、利回りが中区より高くなっています。この辺りは、将来の人口増減を土台として考えれば、割安と考えることもできます。

ここまでのデータを踏まえて、東山線の駅のうち、次の3つのエリアに着目してみましょう。

千種駅は東区と千種区のちょうど区境の上にある駅です。栄駅まで4分、名古屋駅まで10分でアクセスできて利便性は申し分ありません。さらに中央本線と乗り換えが可能で、同駅は優等列車も停まるため、長野・山梨方面などへ長距離移動する予定がある方にもおすすめです。

市の中心地からは少し東にずれた位置にあります。マンションなどが多く立ち並び、都会的ながら落ち着いた住環境が魅力です。商業施設は多くはありませんが、日常生活に困ることはないでしょう。そもそも栄エリアにほど近いため、必要に応じて名古屋の中心地に出て買い物や余暇を過ごす上も便利です。

また、賃貸需要の観点で言うと、周辺には予備校や専門学校が多く立ち並びます。オフィス需要はもちろんのこと、学生需要も期待できるのもメリットといえます。このエリアの利回りは名古屋中心の中区より幾分高めで、収益性と堅実性のバランスが取れたアパート経営が期待できます。

藤が丘駅

藤が丘駅は、東山線の終点に位置します。当駅からさらに東方向に伸びるリニモ（愛知高速交通東部丘陵線）の接続駅でもあります。名古屋駅まで25分程度、栄駅まで20分強の距離で、通勤・通学する上で申し分のない距離感です。始発駅で朝はラッシュ時でも着席できます。

名古屋の東側には高級住宅地がいくつかあり、藤が丘もしばしばその一つに数えられます。そのため治安が良く、閑静な住宅街が広がるのが特徴です。中心地から幾分距離がある分緑も多く、快適な住環境となっています。一方で、駅周辺にはスーパーなどの日常使いする商業施設が並んでいるため、日々の生活に困ることはありません。

不動産投資の観点で見ると、名東区は利回りが高いのが特徴です。地価が安く物件価格が抑えられるチャンスがあります。一方で始発駅としての魅力もあり、藤が丘駅の賃料は隣の本郷駅や上社駅よりも高めです。人気も高く、長期にわたって堅実なアパート経営を実現できます。

中村公園駅

名古屋駅から見て西側にある中村公園駅も、有力な選択肢の一つとなります。名古屋駅の西側は、東側と比べて地価が低い傾向にあります。庄内川の氾濫リスクが高く、またどちらかというと市の中心地が名古屋駅より東側に寄っていることが背景にあると考えられます。

その分、割安に物件を取得できる可能性があるのが特徴です。中村公園駅は、名古屋駅まで10分とかからずアクセスできます。場所によっては自転車で名古屋駅周辺まで行くことも可能です。

一方で賃料水準は東側より少し安いため、住居費を抑えて暮らしやすいのが特徴です。災害リスクを保険などで賢くカバーすれば、収益性の高いアパート経営を実現できるでしょう。

三大都市圏の中ではもっとも規模が小さい名古屋市では、エリア選び・立地選びがさらに重要となります。名古屋市の中でも、すでに人口減少期に突入したエリアもあり、選択を誤るとアパート経営の難易度が高まる可能性もあります。

今回紹介した東山線は名古屋市の地下鉄で最も利用者数が多く、名古屋・栄の両駅にアクセスできる点で、利便性も高いのが特徴です。名古屋市内で堅実な不動産投資を希望する方は、まず東山線のエリアに着目してみるのもよいでしょう。