東京・中央線エリアの割安エリアはどこ？駅別・自治体別データで分析 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

中央本線は東京から名古屋まで伸びる長い路線です。そのうち、東京都の圏内は東京都心部への通勤路線の一つとなっています。朝は2分前後ごとに電車の運行がある、都内でも有数の過密路線です。

日本有数の規模のターミナルである東京駅・新宿駅の双方に直接アクセスができるため、沿線は住むうえでも、不動産投資をするうえでも人気エリアの一つとなっています。そこで今回は、中央線沿線のデータを分析して、割安なエリアを調べて、いくつかのエリアを紹介します。

中央線は東京～名古屋を走る中央本線のうち、都心よりの通勤路線部分の通称です。このうち、三鷹～御茶ノ水の区間は総武線と直結する各駅停車の運行もあります。あえて快速と各駅停車を分けて呼ぶときは「中央線快速」「中央線各駅停車」と案内されます。

中央線快速は東京駅が始発で、多くが高尾以東を終点としますが、一部山梨県の大月・河口湖まで直通します。また、立川から分岐する青梅線に入る運行もあります。今回はなかでも運行が多く、不動産関連のデータも豊富な八王子駅までの中央線快速の駅を題材として分析します。

東京～八王子間の駅・自治体の一覧は次のとおりです。

中央線の駅・自治体に関するデータをさまざまな角度からみてみましょう。

駅別の賃料相場

まずは、駅別の賃料相場です。ここでは1R/1K/1DK の平均相場をまとめました。

基本的には西に行くほど賃料が下がるのですが、三鷹以西だけで比べると、必ずしも遠い駅ほど安いとは言えなくなってきます。東京～八王子間でもっとも賃料相場が安いのは、立川や八王子よりも東京に近い西国分寺駅です。

また、いずれも特快停車駅であるにもかかわらず、国分寺より立川・八王子の方が賃料相場が高くなっています。

駅別の公示地価

続いて各駅周辺の公示地価ですが、東京・新宿が突出しており、さらに、中野以東は非常に高額であることがわかります。

また、西側では、中野・荻窪・吉祥寺が突出しております。地価が高ければ、土地の資産価値が高くなる可能性があるため、物件価格も高くなるリスクがあります。三鷹より西では、立川が周辺と比べて一段階高い以外は、区部と比べて地価が抑えられています。

公示地価と賃料をプロットすると下記のような形となります。なお、東京・新宿は極端に地価が高く分析するうえでのノイズとなるため、ここでは除外しています（線形近似の線を描写する際にも除外）

賃料と公示地価の関係性（東京駅・新宿駅を除外）

地価が低いわりに高い賃料を取れるエリアは、これらのデータだけでみれば割安な物件を入手するチャンスがあると期待されます。上図でみると、線の右下にある駅が該当します。

沿線自治体の利回り

次に沿線自治体ごとの利回りをまとめました。

自治体別利回り

基本的な傾向としては、西に行くほど利回りが高くなります。ただし、八王子に次いで高いのは小金井市で、次に三鷹市・立川市が続きます。三鷹と小金井は東京市部の中では比較的都心に近い自治体にもかかわらず、高い収益性が期待できるのが特徴です。

次に、空室率は次のとおりとなっています。

空室率は10%前後となっていて、一概に東西どちらが高いとも言えません。国立市は一橋大学を始め、市内に教育機関が点在するエリアです。学生の居住需要が高い反面、彼らの多くは卒業後に転居するため、空室が発生しやすいと推測されます。

自治体別人口見通し

2020年を基準とした2045年の人口増減率予測は次のとおりです。

いくつかの自治体では、2045年までの長期予測において人口減少が想定されています。特に東京都西部に位置する日野市・八王子市は人口減少率が大きいので注意が必要です。そのほかの地域は微減にとどまるため、駅近の優良物件をうまく見つけられれば、賃貸需要には大きな懸念はないでしょう。

なお、国分寺市と杉並区は、2045年の人口が2020年よりも増加している見通しです。他地域から多くの流入が期待できることを意味しており、アパート経営の観点からは追い風要因となるでしょう。

人口見通しと利回りでプロットをしてみました。

縦軸：利回り、横軸：人口増減率（2020年vs2045年）

基本的に人口増加が期待される＝将来のリスクが低いため利回りが下がる、という関係が想定されるため、右肩下がりの傾向になります。

人口増減率見通しが同程度の自治体同士で比較した場合、利回りが高ければ割安、低ければ割高と考える一つの判断材料となります。これをみると、三鷹市や小金井市、立川市は人口がほぼ変わらないわりに利回りが6%近くに達しており、この指標のなかでは魅力的なエリアです。

逆に、武蔵野市や杉並区、新宿区は、今後さらに爆発的に人口が増えるわけではありませんが、利回りが抑えられています。利回りは人口増減の見通しだけで決まるわけではないので、あくまで一つの参考として捉えましょう。

ここまでのデータを踏まえると、中央線の駅のうち、次の3つのエリアに着目してみましょう。

アパート投資の視点で見た、それぞれの駅の特徴を紹介していきます。

高円寺駅

高円寺は杉並区の中央線の駅の中で最も東側に位置します。 快速なら、新宿まではわずか6分、東京まではおよそ20分でアクセスできます。休日は快速が通過するものの、平日が基本的な勤務日の方なら、大きな影響はないでしょう。丸の内線新高円寺駅なども利用できるため、霞ヶ関など23区の南側へのアクセスも良好です。

駅直結の大型ビルなどはありませんが、周辺には業務スーパーやドラッグストアなどが点在していて、日常生活を送るには便利と言えます。都心部のように、昼夜問わず騒がしい地域と比べると、暮らしやすいと言えるでしょう。

利便性の高いイメージがある高円寺ですが、隣の中野と比べると賃料相場が少し下がり、ワンルーム・1Kの相場は10万円を下回ります。

高円寺は駅周辺でのイベントが多いことでも知られています。特に「東京高円寺阿波踊り」は東京三大夏祭りの一つとして有名です。そのほかにも「高円寺フェス」「高円寺演芸まつり」「高円寺びっくり大道芸」などのイベントがあります。

三鷹駅

三鷹駅は、三鷹市の中心的な駅で、中央線の駅としては市内唯一の駅です。特快停車駅・各駅停車や一部東西線の始発駅と、利便性の高さが魅力です。都心部と千葉方面・東京都西部それぞれにアクセスできます。東京駅まで29分、新宿駅までは14分です（いずれも特快利用）。

隣の吉祥寺が都内有数の人気エリアで地価が高いのですが、賃料は両駅で大きく変わりません。武蔵野市と比べて利回りは高いため、割安に物件を入手して、収益性が高い状態でアパート経営を実行するチャンスがあるといえるでしょう。

駅の周辺はビルや商業施設が立ち並びますが、少し外れると閑静な住宅地が広がります。駅の東側を進むとジブリ美術館が中にある井の頭公園があり、都内としては緑豊かな地域であるのも特徴です。

駅には南口・北口がありますが、どちらにもスーパーやドラッグストア、飲食店が立ち並んでいて、駅周辺で日常の買い物等は完結します。仕事などで忙しい方が暮らすうえで便利なエリアです。

国分寺駅

国分寺は、中央線快速の西側の拠点駅の一つで、特快が停車するほか、西武国分寺線・西武多摩湖線を利用可能です。東京駅までは35分、新宿駅までは22分ほどです（いずれも特快利用）。

多摩地区の中心としては、さらに西の立川の方が栄えていますが、国分寺も駅ビルが立ち並び、南北双方に飲食店や商業施設が多数集中しています。立川ほどは繁華街が発展していないため、治安を考慮するとかえって暮らしやすいと考える方も少なくありません。駅を少し離れれば、閑静な住宅街が広がります。

国分寺市は、実は今後長期にわたって人口増加が見込まれています。2045年の対2020年の人口増減率は+4.5%と予測されていて、実は今回紹介している中央線沿線自治体では最も増加率が高いのです。北口の再開発が進み利便性や魅力が向上したなか、治安の良さや立川、都心部双方のアクセスのよさから、当面は人口流入が続くと見込まれています。

中央線は最近グリーン車が設置されて、追加料金を払えば朝でも着席して通勤できるようになりました。都心から少し距離を置いて生活したい高所得者層を取り込みやすい状況です。駅周辺のアパートであれば、このような層の入居者も取り込める余地があるでしょう。

中央線沿線は、東京・新宿の双方に一本でアクセスできる利便性の高さが魅力です。快速・特快と2段階の速達電車が整備されていて、都心から距離があるエリアでも意外に早く到着できる場合があります。

中央線は朝の混雑が大きな課題の一つですが、グリーン車設置に伴い、追加料金を支払えば混雑を回避できるようになりました。国分寺以西など相対的に遠方の駅の賃貸需要などに好影響が期待されます。

今回は、アパート経営において魅力的な中央線沿線のエリアを紹介しました。中央線でのアパート経営を検討している方は、ぜひこちらの記事を参考にエリア選びを検討してみてください。