相続資産を元手に不動産投資をスタートしたTさんが語る「出口戦略」の重要性 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

当社の仲介で収益物件を購入・売却した投資家の実際の声と事例をお届けする本企画。今回は、専業投資家として1都3県に収益物件9棟を所有するTさんの事例をご紹介します。 相続で得た資産を元手に不動産投資をスタートしたTさんは、不動産投資歴6年余りで、すでに1都3県に9棟の収益物件を所有する専業投資家です。会社員時代の経験や、独自の金融機関開拓術を活かし、着実に資産を築いてきたTさんに、不動産投資を始めたきっかけから、先日売却した市川市のアパートの事例、そして50歳までにバランスシート20億円を目指す今後の戦略について、リアルな声を伺いました。

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

不動産投資を始めた年齢は35歳です。現在41歳なので、不動産投資歴は6年強になります。

ー 不動産投資を始めようと思ったきっかけを教えてください。

もともと相続で承継した預貯金に加え、株をはじめとする金融資産も多少ありました。

それらの資産をより安定的に運営していきたいと考えるなかで、不動産投資に行き着いた感じですね。

また、会社員時代に設備投資の採算計算といった経営企画の仕事をしていました。数字で収益シミュレーションを立てるという点で、経営企画の仕事と不動産投資の相性が良かったことも、不動産投資を始めた大きなポイントになるかと思います。

ー 不動産投資を始める前は、株をはじめ、何か投資を積極的にしていらっしゃったのでしょうか？

不動産投資の前は、株式投資が中心ですね。

ただ、株式投資は日々の動向が気になり、精神的に疲れることもありました。一方、不動産投資は、最初に安定稼働できる収益物件を選べば、それほど日々の管理や運営に時間を割く必要はありません。

そうした点に魅力を感じ、株式投資から不動産投資にシフトしました。

ー 不動産投資に6年強取り組むなかで、物件を何棟購入されましたか？

購入したのは、10棟です。売却した物件を除き、現在9棟を所有しています。

ー 収益物件のエリアはどのような基準で選定されていますか？

収益物件のエリアは基本的に1都3県です。私は東京都中央区に住んでおり、自宅から1時間半以内に車でアクセスできるイメージで物件を探していますね。

なお、収益物件10棟の内訳は、東京都が4棟、神奈川県が1棟、埼玉県が2棟、今回売却の支援をいただいた物件を含めて千葉県が3棟となっています。

ー 1都3県に分散して収益物件を購入されるメリット・デメリットがあれば教えてください。

意図的に分散させたわけではありませんが、分散された結果、さまざまなエリアの金融機関にアクセスしやすくなった部分はあります。

メリットの裏返しになるかもしれませんが、収益物件を分散すると、金融機関から画一的な担保評価を得られないデメリットが生じます。たとえば、千葉県の信金で、神奈川県の物件を評価されないケースが、そうしたデメリットに該当します。

ー 収益物件を購入される際に自宅から1時間半のエリアという選択基準があったと思いますが、それ以外に何か基準はございますか？

収益物件を選ぶうえでは、融資が付くかどうかも重要ですね。

そのため、不動産投資は、物件ありきというより金融機関の融資条件を想定したうえで、条件に合致する物件が出てくればチャレンジする感じです。

ー 実際に利用された金融機関は何行になるのでしょうか？

実際に融資を受けているのは、ノンバンクを含めて4行です。融資先の銀行については、自分で探しています。

ー 銀行を開拓するうえでは、どのような順番で開拓しようといったお考えはあったのでしょうか？

最初は不動産投資家の皆さんがよく使われるオリックス銀行に行きました。それ以降は、基本的によく名前を聞くような銀行や、収益物件の融資実績が豊富な銀行に連絡を取り、開拓するようにしました。

ー 財務や会計に強いバックグラウンドが、銀行開拓の際に役に立ったのでしょうか？

財務や会計に関する知識は、銀行の担当者とお話をするうえで役に立ったと感じています。

また、それらの知識は、銀行に評価されやすい決算書を作るうえでも役に立ちました。

不動産投資の決算書の仕様は、税理士ごとに異なります。そのため、税理士に何も伝えないと、決算書に銀行に評価されやすい会計処理が施されません。それを踏まえ、もともとの知識を生かしながら、税理士に会計処理に関する指示を出し、決算書を作るようにしました。

　

売却した物件

所在地：千葉県市川市
購入方法：現金
建物構造：木造2階建て
購入時期：2019年ごろ

画像はイメージです

ー 現在はお勤めされておらず、独立されていらっしゃいますか？

はい。現在は、不動産賃貸に関する法人と知人と立ち上げた再生医療関連のスタートアップ企業を運営しています。

ー どのくらい収益物件を買い進めたタイミングで独立されたのでしょうか？

物件の棟数でいうと、5棟ぐらいです。投資規模では、トータルで3億円分購入した段階ですね。

ー 不動産投資に投入した3億円はすべて融資で得られたお金でしょうか？

市川市に立地する1棟目の収益物件は、現金で購入しました。最初から借入を起こすことに若干抵抗があったためです。

それでも、2棟目からは、融資で購入しています。

ー 今回売却された物件についてお聞かせいただきたいのですが、購入時と売却時でどのくらいの利益が出たのでしょうか？

具体的な売買差益は申し上げられませんが、数年間保有していた家賃収入に加え、今回売却益もしっかり出ました。

売却した物件は、直近2年間の稼働率が100%と抜群でした。それ以前もほぼ満室に近い形で運営してきましたので、保有期間累計で見ると、稼働率は95%ぐらいだと思います。

管理会社様に支援していただいた結果、高稼働率での物件運用が実現できました。

ー 賃貸付けについては基本的に管理会社にお任せした形でしょうか？

賃貸付けについては基本的に管理会社にお願いしています。空室期間が長くなれば、少しずつ条件を緩和していくといった感じでご対応いただいております。

条件緩和については繁忙期か否か、反響の有無によって異なります。たとえば、繁忙期は条件を急激に下げる対応をせず、ゆっくり目に見る一方で、入居希望者が集まりにくい夏場や閑散期は短いピッチで条件を見直しています。

ー 最初に見直される条件はどこになるのでしょうか？

最初に見直す条件については、主にAD（不動産広告料）の多寡とフリーレントの期間です。どちらかを決めうちで下げるよりは、ADを積み増しすれば、フリーレントの期間を短くする形で調整しています。

ー ADの多寡とフリーレントの期間の調整に関しては、ADの積み増しの方が多いのでしょうか？

ADは不動産会社の収益になるので、ADを積み増す不動産仲介会社が多いです。それでも、AD2カ月、フリーレント0カ月で賃貸付けが難しい場合には、入居希望者にAD1カ月、フリーレント1カ月といった形で提案される不動産仲介会社もいらっしゃいます。

その辺りはこちらから細かく要望をお伝えするよりも、最初に枠をお伝えしたうえで枠のなかで自由に調整していただく形でお願いしています。

ー 今回、市川市の物件を売却されたのは、どのようなご理由からなのでしょうか？

先ほど申し上げたとおり、現金で購入していたので、融資を活用していない分、レバレッジ効果が効いていなかったのが大きな理由です。

減価償却期間の終了と昨今の地価上昇により売買差益が見込めたことも、売却理由に挙げられます。

ー 今回の売却にあたって、重視された点は何かございますか？

資産管理法人の期末が5月末だったので、期末までには売却を完了したいと考えていました。

2025年1月下旬に売却を依頼したところ、2月下旬に売買契約が成立しました。

ー 収益物件の売却自体は今回が初めてでしょうか。それとも、ご経験が複数回おありなのでしょうか？

自宅マンションの売却経験はありますが、収益物件の売却は今回が初めてです。

ー 自宅の売却と収益物件の売却で異なる点は何かあるのでしょうか？

居住用物件は買主側が金融機関に年収を提示すれば住宅ローンを借りやすいため、売りやすい傾向にあります。

一方、収益物件では、融資を受けやすさが買主の属性に左右されるうえに、買主の返済比率も異なります。そのため、物件を仲介する不動産会社の担当者さんがどれほど融資に精通しているかが、物件売却を成功させるうえで重要です。

ー 今後も収益物件を買い増しされるかと思いますが、買い進めていく物件の基準については何かおありでしょうか？

今後は郊外で表面利回り10%以上の築古物件よりも、表面利回りが多少低くても、都心に近い築浅ないし新築の物件を買い進めていきたいと思います。

つまり、出口戦略をある程度描きやすい物件を中心に検討していきたいと考えています。

ー 金利を上げていらっしゃる金融機関が多いなか、金利が上がっても融資を受けたいといったスタンスでしょうか？

不動産投資ローンの金利は上昇局面ですが、今でも十分に低金利です。

先ほど申し上げたとおり、今後は都心に近く、表面利回り6〜7%の築浅物件を買い進めていく予定です。そのため、金融機関にご相談に乗っていただけるのであれば、金利についてはあまり気にしません。

ー 今後の家賃収入や保有棟数の目標値は何かおありでしょうか？

現時点で約9億円のバランスシート（貸借対照表）の規模は45歳までに15億円、50歳までに20億円にしたいと考えています。

バランスシート拡大に向けては、3,000万円台のアパートを複数購入するよりも、購入額が大きい物件を効率よく購入する方針を取っていく予定です。

ー これから始めて売却活動する人に向けて、一つアドバイスをお願いします。

繰り返しになりますが、収益物件を売却するうえでは、不動産投資の融資に精通した不動産会社とのお付き合いが重要です。収益物件は買い手の属性がバラバラなうえに、融資の条件も複雑に絡んでくるためです。

その点、リタ不動産は融資に詳しい営業担当者がついてくれるので、おすすめです。