年収500万円のサラリーマンの不動産投資戦略とは？区分マンション投資で不動産投資を始めよう | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

年収500万円というと、サラリーマンの平均年収を若干上回る水準です。一般にまとまった資金が必要なイメージを持たれがちな不動産投資は「年収500万程度では難しいのでは？」と考える方も少なくありません。

しかし実は、区分マンション投資であれば、年収500万円程度でも投資にチャレンジする余地が十分にあります。年収が上がるのを待つ必要は必ずしもないので、早速不動産投資を始めてみましょう。本記事では、年収500万円のサラリーマンが不動産投資を始めるための戦略と、区分マンション・アパート投資のポイントを詳しく解説します。

不動産投資の文脈で考えたときの、年収500万円のサラリーマンの特徴は、次のとおりです。

それぞれのポイントについて、詳しく解説していきます。

ローンを活用すれば不動産投資に取り組む余地あり

年収500万円程度でも、不動産投資にチャレンジする余地は十分にあります。実家が資産家であるなどの特殊なケースを除くと、年収500万円程度で多額の自己資金を貯蓄できている方は多くないでしょう。

そのため、数百万円～数千万円単位の買い物となる不動産の購入は難しいと感じる方も多いでしょう。しかし、不動産投資を始める場合、多くの投資家はローンを借りて購入資金に充てます。ローンを活用すれば、自己資金を抑えた投資が可能です。

特に収益性の高い投資物件をうまく選別すれば、数十万円程度の少額の自己資金で不動産を購入できるケースも少なくありません。

平均やや上の年収で、不動産ローンの利用は可能

国税庁の調査（令和5年分 民間給与実態統計調査）によると、令和5年の給与所得者の平均年収は460万円ほど。これに照らすと年収500万円というのは、平均よりはやや高めの年収です。不動産投資用のローンは、購入物件を担保にしてローンを借りるため、そこまで高い年収でなくとも審査通過の余地があります。

ローン審査の条件として年収の下限を設定している金融機関がいくつかありますが、年収500万円なら下限をクリアできる金融機関もあります。また、特に下限を設定していないローンも少なくありません。年収500万円以上の収入を安定して得られる状態の方であれば、金融機関から不動産ローンを借りることは十分に可能です。

数千万円程度の借入れ余地

一般的にローンの借入上限額は、年収の10倍程度がひとつの目安となります。他に債務がない場合、年収500万円の10倍となると、上限額の目安は5,000万円です。5,000万円と一定の自己資金を組み合わせれば、少なくとも区分マンション投資に取り組む余地は十分にあります。貯蓄が多い方であれば、小規模のアパート投資も、実は検討余地があります。

節税の効果は限定的

不動産投資では、減価償却費を計上して所得を圧縮することで、手取り収入に比して税負担を抑える節税効果を得られる場合があります。しかし、年収500万円程度の方は、不動産投資による節税効果はあまり期待しない方が良いでしょう。

しかし、節税効果を得るためには、現在の所得税率＋住民税率がある程度高くなければいけません。仮に売却価格が購入価格とあまり変わらなかった場合、計上した減価償却費の総額は、売却時には「売却益」の一要素となります。仮に、所有後5年超が経過した長期譲渡の場合で、売却益には20.315％（復興特別所得税を含む所得税＋住民税）の税金がかかります。

なぜなら、減価償却による節税効果を享受するには、所得税＋住民税が20.315%を十分に上回っていないと、トータルでの税負担が減らない、むしろかえって増えることになるためです。年収500万円の方の所得税率は10％〜20％程度なので、所得税の税額控除まで考慮すると、この年収帯で得られる節税効果は大きくありません。不動産投資をするときには、あくまで投資リターンに着目して検討しましょう。
 

年収500万円の方の不動産投資は、基本的には区分マンションから取り組むのがおすすめです。ただし、自己資金が潤沢にある方は、中古の一棟アパートも検討余地があります。

都心部の中古区分マンション

都心の中古区分マンションは、次のような人におすすめです。

区分マンション投資は、少ない自己資金・借入額で取り組める投資のため、年収が平均程度の方でも十分に取り組む余地があります。残債がなければ、フルローンで借りれる場合が多く、自己資金の拠出が数十万円で済む物件も少なくありません。これ自体は都心部・地方大都市の双方の物件に当てはまる特徴です。

一方で、都心部のマンションは利回りが低いため、フルローンで投資を始めると、ローンの借入れが賃料収入を上回ってしまいます。そのため、毎月ローン返済の一部を自己資金から支払っていかなければなりません。投資開始時だけでなく、今後も手出しが発生することに抵抗がない方に、適した投資法といえるでしょう。

月々の収支が赤字化する代わりに、返済を重ねる中で資産化が進みます。都心部のマンションは価格の値上がりが進行しているため、経年劣化の影響よりも不動産市況の上昇の影響の方が大きくなる可能性が十分にあります。不動産投資でありながら、価格上昇に着目した投資であるのが、区分マンション投資の特徴です。

初期費用を抑えた不動産投資を目指している方は、地方の大都市圏に位置する区分マンションを狙うのもひとつの方法です。大阪や名古屋クラスの大都市かつ中心部の物件であれば、条件次第でフルローンでの借り入れ余地があります。価格帯は東京都心部より若干下がるため、初期費用を抑えた投資が可能です。

地方の区分マンションは、都心部と比べて利回りが高いのが特徴です。物件によっては、月々の収支をゼロ付近に保つことができます。不動産投資なのに月々の手出しが続く点が気になるという方には、地方の区分マンションがおすすめです。

一方で、地方のマンションは、エリア全体で見ると東京都心部ほどには力強い価格上昇は期待できません。そのため、数ある物件候補のなかから、長期にわたり資産価格が上昇する見込みのある、「優良物件」を見つける必要があります。割安で収益性の高い物件を見つけられる自信のある方は、地方の区分マンションにチャレンジしてみるとよいでしょう。

年収500万円でも、中古物件の中から割安な物件を見極められれば、一棟アパートに投資する余地があります。区分マンションとの大きな違いは、稼働率が高ければ毎月の賃料収入を見込める点です。多額のローンを借りたとしても、一棟アパートなら、多くの場合キャッシュフローがプラスの状態で運営を続けられます。

また、利回り重視で収益性を期待する方にも、アパート投資がおすすめです。不動産投資においては、収益性を測る指標として利回りがよく用いられます。利回りは「年間賃料収入 ÷ 物件価格×100%」で算出され、一般的に区分マンションよりも一棟アパートの方が高い水準となるケースがほとんどです。利回りを重視する方は、一棟アパートに着目しましょう。

一方で、アパート投資を検討する上でネックとなるのが、相対的に多くの自己資金を要する点です。一棟アパートは、区分マンションと比べるとフルローン評価が下りるケースは少なく、特に中古となると物件価格の10%～20％は自己資金から捻出する必要があります。

購入時の諸費用の負担もあるため、少なくとも数百万円は自己資金を用意しておく必要があります。手元にまとまった蓄えがある方におすすめの投資方法といえるでしょう。

かつて不動産投資は、高収入で自己資金も潤沢な方が取り組むイメージが強い手法でした。しかし足元は、不動産投資会社の増加や区分マンション投資の普及などを背景に、年収500万円程度でも取り組める投資となっています。以前と比べて不動産投資は、サラリーマンにとって身近な存在となったといえるでしょう。

拠出する自己資金を抑えたいという方は、まず区分マンション投資から始めるのがおすすめです。当面のキャッシュフローは得られませんが、売却時にまとまった額のキャピタルゲインが期待できます。一方で、すでに自己資金があって、毎月潤沢なキャッシュフローを獲得したいという方は、一棟アパート投資にチャレンジするのも一案です。中古であれば、年収500万円でも購入できる物件は少なからず存在します。

不動産投資に取り組む際は、「将来に向けた資産形成」と「継続的な現金収入の獲得」、どちらを重視するかを明確にした上で、自分にあった投資方法を選択しましょう。