元公務員のMさんが語る、46歳で始めた堅実な不動産投資　老後資金の不安を解消するための戦略とは | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

　

購入した物件

所在地：購入価格：9,100万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：新生インベンストメント＆ファイナンス
自己資金：約4割＋諸費用
融資条件：金利3.3%、融資期間35年、融資金額5,290万円
建物構造：鉄骨造3階建て
購入時期：2025年9月

当社の仲介で収益物件を購入した投資家のリアルな声と事例をお届けする本企画。今回は、国の年金制度への不安をきっかけに、46歳で不動産投資を開始したMさんの事例をご紹介します。

公務員として多忙な日々を送る傍ら、ご夫婦で資産形成に取り組み、今や複数の物件を所有する投資家として活躍されています。新築区分マンションから始まり、中古アパートへと広げた投資戦略、そして不動産経営で最も重視するポイントとは。Mさんの堅実な資産形成術に迫ります。

ー まず、Mさんが不動産投資を始められた年齢と、これまでの投資歴を教えていただけますか？

2012年から開始しましたので、今から10年ちょっと前になりますね。当時は46歳でした。

ー 46歳というタイミングで不動産投資を始めようと思われた一番のきっかけは何だったのでしょうか？

きっかけは、当時、国の公的年金が将来的に十分に支払われなくなるのではないかという話が出始めたことです。国の制度だけに頼っていて老後資金が不足する事態は避けたいと、夫婦で話し合った末に、今あるお金を投資に回していくのが賢明ではないかという結論に至りました。

さまざまな投資を検討した結果、私たち夫婦にとって不動産投資が最も適していると判断し、始めることにしたのです。

振り返れば、景気の良かった時代には定期預金の年利が7%や8%もあったそうで、その頃であれば何も考えずに貯金して定期預金に入れておけば、投資など必要のない時代だったのでしょう。しかし、私たちがそのような状況ではなかったため、「投資をしなければ、これから生きていくのが厳しくなる」という認識を夫婦で共有していました。

ー さまざまな投資がある中で、最終的に不動産投資が最も適していると判断されたのはなぜでしょうか。特に、Mさんが感じた不動産投資の魅力を教えてください。

やはり、資産を形成できるという点が一番の魅力だと感じています。金融機関から融資を受けて物件を運営し、最終的にその融資を完済した後には、土地や建物が自分の資産となる。この点が何よりも素晴らしいと思っています。

その間、賃料収入（インカムゲイン）を得ながら、将来的には売却益（キャピタルゲイン）も期待できるという点も大きな魅力です。さらに、不動産投資は他の投資と比べてリスクがそれほど大きくなく、リターンも比較的安定して得られるのではないかと考えています。私たち夫婦にとっては、ミドルリスク・ミドルリターン程度の投資として、非常に適切だろうという判断でした。

ー ご夫婦で老後資金への危機感を共有し、投資を決められたとのことですが、奥さまとは具体的にどのような役割分担をして資産を拡大されてきたのでしょうか？

夫婦によってさまざまな形があると思いますが、私の妻はどちらかというと不動産について深く学びたいというタイプではありません。不動産投資に必要な資金面では全面的に協力してくれるのですが、「私は不動産の勉強はしないよ」と、あっさりとしたスタンスです。その分、私が物件選定から運用まで、実務的な部分は全て担当しています。

ー 不動産投資に取り組むにあたって、多額のローンを組むことに不安はなかったですか？

ローンの金額を見た時、1棟に対して8,000万円や1億円を超える借金があることに、やはり『本当にこんな大金を返済できるのだろうか』と不安に感じたこともありました。

しかし、今のところ問題なく運営できていますので、特に大きな不安はありません。むしろ、この不安を乗り越えられたことが、自信に繋がっています。

ー 退職前は公務員でいらっしゃったとのこと。公務員として不動産投資を行う上で、何か制約や特徴はありましたか？

はい。退職前の仕事は公務員でした。緩いルールではありましたが、投資できる物件に制限があったため、当初は新築の区分マンションを購入していました。

ー 最初の投資物件として、なぜ「新築の区分マンション」を選ばれたのでしょうか？ 選定基準について詳しく教えてください。

新築にこだわっていたのは、当時、責任のある仕事（コア業務）を担当していたため、物件の修繕などにまでなかなか手が回らないだろうと考えていたからです。できるだけ手間がかからず、修繕コストなどもあまりかからない新築物件から始めようというのが当初の考えでした。

ー その後、新築アパートを建てられた際に、近隣住民との交渉で苦労されたとのことですが、具体的にどのような問題に直面し、どのように解決されたのでしょうか？

初めて新築アパートを建てた時、近隣住民の方々との交渉がなかなかうまくいかず、工事がなかなか進められないという苦労がありました。隣の方か前の住人の方に少し反対されてしまい、『このまま本当に建設できるのだろうか』と心配になりましたね。最終的には、何度も足を運び、丁寧に説明を重ねることで理解を得て、無事に完成させることができました。

ー 投資経験を積まれていく中で、物件の選定基準に変化はありましたか？　特に「中古物件」も検討されるようになったきっかけは？

現在所有している物件の中には、自己資金で購入して担保に入れていないものや、ローンを既に完済しているものがいくつかあります。今後は、これらの物件を有効活用して事業をさらに展開していくことを考えています。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか？

始めた頃は仕事の制約があったため、基本的に新築を条件にしていましたが、その後、不動産投資のコミュニティのような仲間の集まりで、中古で利回りの良い物件を紹介してもらう機会があり、5年ほど前から中古物件も購入するようになりました。

物件の規模は小さくても良いので、基準としては首都圏の国道16号線以内、できればターミナル駅の駅から徒歩10分以内をターゲットにしています。そのような立地の物件で、高価格帯の新築アパートなど、利回りもなるべく高いものを探しています。もちろん、状況によっては中古物件も引き続き検討していきます。

ー 今回、当社でご購入いただいた物件は、Mさまがおっしゃる現在の条件（駅徒歩10分以内、新築など）とは少し異なる印象です。築31年の中古物件で、駅から若干距離もあり、間取りもワンルームとは違うものと伺っています。この物件の購入を決断された決め手は何だったのでしょうか？

そうなんですよ。まず、今おっしゃられたように駅から少し遠いという点がありました。ただ、詳細に検討してみると、バスを利用すれば小岩方面や都営新宿線の篠崎方面へもアクセスが良いことが分かりました。

また、間取りについては、あのエリアであればファミリー層が入居してくれる可能性もあると考え、その辺りの賃貸需要を見込みました。加えて、建物自体がしっかりとしており、過去の修繕状況も良好だったため、「これは投資してみる価値がある」と判断しました。

ー 当社を知ったきっかけを教えてください

確か、どこかの不動産情報サイトに登録したところ、リタ不動産さんから物件情報を送っていただいたのが最初だったと思います。

ー 当社で「収益物件を購入しよう」と思われた決め手はなんですか？

物件情報を送ってくださったリタ不動産さんの担当者の方にLINEで連絡を取り、私が色々と質問させていただいた際、迅速かつ丁寧に回答をいただけました。 また、私の希望に合った物件をいくつか提案してくださり、その都度私の質問に真摯に対応してくださったので、「信頼できる会社だ」「安心して取引をお任せできる」と感じ、お願いするようになったのです。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします

やはり、始めるときにまとまった自己資金がないと、最初の段階で苦労すると思います。300万円から400万円程度の自己資金は必要になるのではないでしょうか。まずはしっかりと自己資金を用意することが重要だと思います。

ー リタ不動産や担当営業へメッセージをお願いします

質問をしてもなかなか回答をいただけない不動産会社もある中で、リタ不動産さんの場合は、私が質問したことに対していつも迅速に、的確な回答をくださるので、本当に良かったと思っています。今後ともどうぞよろしくお願いいたします。