不動産投資の出口戦略や売却のポイント！失敗しないための戦略とは？ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資を始めるときには、ついつい物件の購入や収益性ばかり考えてしまいがちです。ローン完済後も、長く保有し続けるつもりならそれでもいいでしょう。しかし、借入を積極的に利用して、レバレッジを効かせた投資を行う場合、最終的にはどこかのタイミングで売却を検討した方がよいと考えられます。

今回の記事では、不動産投資の出口戦略＝売却に関する考え方や、失敗しないためのポイントを解説します。不動産投資で長期的な収益計画を立てるときも、ぜひ参考にしてください。

不動産投資における出口戦略とは、投資（保有）している物件を手放して投資を終了させるための戦略です。広い意味でとらえれば、相続や贈与などの方法も考えられますが、基本的には適切なタイミングと価格で売却して、投資収益を確定させる方法を検討します。

不動産投資は長期的な計画に基づいて行われることが多いため、売却時点の状況まで詳細に検討することが難しいと感じる方も少なくありません。一方で、不動産投資においては、投資期間の後期にキャッシュフローが悪化する傾向が見られます。したがって、キャッシュフローが赤字化する前に適切なタイミングで売却を実行することは、投資効果を最大化するための有効な手段となり得ます。

多くの投資家が売却を検討するタイミングは、次のとおりです。

不動産の価格は市況に左右されるため、不確実性を伴います。したがって、購入時点で売却価格やタイミングを完全に見通すことはできません。

一方で、上記の時期の残債や損益分岐点となる売却価格を見積もったうえで、できるだけ売却がしやすい物件・借入スキームで投資を始めるのが得策といえるでしょう。以下では売却を検討すべきタイミングについて、それぞれ詳しく紹介していきます。

長期譲渡へ切り替わるとき

譲渡所得税の制度上、長期譲渡に切り替わるタイミングは、売却を検討する最初のタイミングとなりがちです。不動産は、その年の1月1日が取得から5年超経過していると長期譲渡、それ以前では短期譲渡となります。譲渡所得税の税率は、短期譲渡では39%、長期は20%となるため、長期譲渡の方が税負担が軽減されるのが特徴です。

譲渡所得税は売却時のコストとして大きく、税率の変化はときに投資全体の収益性に大きな影響をおよぼします。よほどの事情がない限りは、まず短期譲渡の期間を乗り越えてから、売却を検討するのが得策です。

大規模修繕の時期の手前

二つ目の検討タイミングは、大規模修繕を実施する時期の手前です。大規模修繕は実施時期が明確に決まっているものではありませんが、新築の場合で概ね築10年頃が目安と考えられます。

大規模修繕を実行すると、数百万円単位のキャッシュアウトとなり、この金額は基本的に資産計上されます。したがって、その年に経費計上できないため、その年の税金計算では、大規模修繕費用の多くが考慮されず、利益をもとにした税負担も発生します。

大規模修繕後の投資期間において、充分なキャッシュフローが見込めるかどうかは、慎重に確認しましょう。もし、不確実性が高い場合には、大規模修繕前に売却をしてしまうのも一案です。あまりに建物が劣化してしまうと、売却時の価格に悪い影響を与えてしまうため、大規模修繕のタイミングより少し早めに検討を始めるのが得策です。

減価償却期間が終了するとき

減価償却期間が終了するタイミングは、多くの投資家が物件の売却を検討します。減価償却期間が終了すると、減価償却費を経費計上できなくなります。その結果、実際に獲得する現金収入は変わらないのにもかかわらず、見かけ上の利益が増えて税負担が急増する事態となるのです。この仕組みにより、キャッシュフローベースでの収支が赤字化する投資家も少なくありません。

長期間投資を継続してきた方の場合、ある程度残債も減っていることから、売却して投資を終えるのがしばしば有効な選択肢となります。減価償却切れ物件は、節税効果を重視する投資家の買いニーズが期待できるため、意外に売却機会が多いのも特徴です。

デッドクロスになるとき

デッドクロスが始まったタイミングで売却するのも、考え方の一つです。デッドクロスとは、減価償却などによる経費計上額が、ローンの元金部分を上回る状態です。税金計算時において、ローンの元金部分は経費として認識されません。

減価償却は現金支出を伴わない経費となるため、減価償却費を計上できているうちは、利益がキャッシュフローを超過する事態になりにくいといえます。利益が赤字であれば、所得税額を圧縮して、節税効果を産み出します。

しかし、デッドクロスを迎えると、実際のキャッシュフローよりも利益が増大して、現金の手残りが少ないのに多くの所得税を負担することとなります。特に、減価償却期間の終了後は、大幅な税負担増大を招くケースが多いです。

一度デッドクロスを迎えると、ローン完済まで状況を好転させるのは困難です。毎年のキャッシュアウトに耐えるのが難しい場合には、売却して不動産投資を終了させるのが得策でしょう。

出口戦略で不動産をうまく売却するためには、投資を始める前から計画を立てて、さらに投資物件を慎重に選ぶことが大切です。たとえば、次の点を工夫すると、不動産投資の成功率を高められるでしょう。

それぞれのポイントについて、詳しく紹介していきます。

賃料が下がりにくいエリアを選ぶ

賃料が下がりにくいエリアの物件を選ぶのが、第一に重要な対策となります。売却時の評価額はさまざまな要因で決まりますが、賃料水準を踏まえた将来の収益性は重要な要素の一つです。すなわち、新築時に近い賃料を維持できれば、高値で売れる可能性が高まります。

たとえば、都市部で利便性が高い地域、需要に対して新規物件の供給が少ない地域、再開発などで都市の魅力が高まっている地域などは、物件の経年劣化に伴う賃料下落が緩やかになりがちです。ポータルサイトなどを参考にして、賃料が下がりにくいエリアをみてみましょう。

地価が高く下がりにくいエリアで土地比率の高い投資をする

地価の高いエリアで、価格に占める土地比率が高い形で投資をするのも、有効な対策となります。不動産を売却するとき、土地の価値は当然ながら重要な要素となります。建物は劣化しますが、土地自体は劣化とは無縁のため「年数が経ったから下がる」とは限りません。

むしろ、不動産の保有期間中に地価が高まれば、土地部分の価格が上がって高値で売却できる余地も高まります。この点を踏まえると、地価が高く下がりにくいエリアで投資をする場合には、価格に占める土地の割合が大きい方が、売値が下落しにくいと期待されます。そのため、土地と建物の価格バランスも、留意すべきポイントです。

もちろん、地価が下がりにくいエリアをうまく選ぶ必要があります。人口の動態や街の発展状況などを踏まえて、今だけでなく将来も地価が高いと期待される地域を選びましょう。

自己資金の比率を高めにして投資する

自己資金の比率が高い状態で投資する方が、売却する・しないを柔軟に検討しやすくなります。不動産の売却可否を判断する時には、残債を売却資金で処分できるかどうかが一つのポイントとなります。残債＞売却代金となるときは、残った債務を売却時に一括返済しなければなりません。

つまり、まとまった資金が手元にないと、売却を実行できなくなるのです。自己資金の比率が高い状態で投資を始めれば、それだけ物件価格に比して残債が少ない状態で運営できるため、売却のハードルが下がり、柔軟に売却を検討・実行できるようになります。

出口戦略だけなら木造の場合、築10年程度の物件がねらい目

出口戦略に特に焦点を当てるなら、築10年程度の物件が一般的なねらい目です。まず、賃貸物件の賃料は、新築時点では割高に設定されがちで、そこから10年前後まで早いペースで下落する傾向にあります。

その後も緩やかに下落しますが、一般に下落率は小さくなります。つまり、築10年以降から投資を始めると、その後は賃料の下落が相対的に緩やかで、物件価格も下がりにくいと期待できるのです。

一方で、古すぎる物件は、減価償却切れになるまでの期間が短くなります。木造物件の法定耐用年数は22年で、築年数が22年以内の場合は、築年数が古いほど償却期間が短くなります。また、築22年を超える場合は4年となります。

相対的に新しい物件の方が、減価償却を長期にわたって計上できるため、売却検討タイミングを先延ばし可能です。ローンの返済が進むにつれ残債が減るため、先延ばししたほうが、売却に対する余裕度は高まるでしょう。

双方の要因を総合すると、出口戦略だけに焦点を当てた場合には「築10年程度」の物件を狙うのが得策となります。

節目ごとの損益分岐点を把握しておく

先に紹介した、売却を検討する節目での損益分岐点を把握しておきましょう。いくら計画を立てても、実際には時期が到来して実際の売却額を見積もらないと、売却の可否は判断できません。ただ「どのくらいで売却すれば、損益分岐点を守れるか」を把握しておくことで、売却可否の適切な判断が下せるようになります。

投資期間における賃料収入を無視した場合の損益分岐点は、以下を満たす価格です。

売却価格 - 売却費用/コスト - 譲渡所得税/住民税 - ローン残債 - 当初の自己資金＝0

投資期間の総キャッシュフローがプラスの場合には、上記を満たす価格で売れれば、運用期間のキャッシュフロー総額がそのまま投資のリターンとなります。もし、さらに高い価格で売れた場合には、さらに売買によるリターンが上乗せされる形です。

ローンの残債は、返済期間が経過するにつれ小さくなるため、投資期間が長くなるほど、上記の式を満たす売却価格は下がります。それぞれの節目となるタイミングで、どの程度の安値まで許容できるのかを、理解しておくとよいでしょう。

不動産投資を始めるときには、ついつい目先の収入やその時の利回りばかりを気にしてしまいがちです。しかし、売却のタイミングや売却価格は、投資全体の成否を分けるほどに大きな影響を持つ場合があります。

基本的には、減価償却期間やデッドクロスまでの期間が長い物件の方が、ローン返済を進めて残債を減らし、価格下落に対する許容度を高められます。堅実な不動産投資を実現するために、投資検討の時点で出口戦略に目を向けて、魅力的な物件と健全なスキームで投資を検討しましょう。