投資用物件とマイホームのどちらを先に買うべき？ 最適解はコレ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産は決して安い買い物ではありません。そのため、現実的にはマイホームと投資用物件を両方一気に購入できる人はかなり少ないでしょう。大半の人は、優先順位を付けて地道に取り組んでいかざるを得ません。

この記事では、投資用物件とマイホームのどちらを先に買うべきかを徹底検証します。不動産投資を始めたいと思っているものの、そろそろマイホームを考えているなら、ぜひ参考にしてください。

前提として、理論上投資用物件とマイホームを両方購入すること自体は可能です。ここでは、両方を購入するメリットや、理想的な順番といった基本的な部分について解説します。

両方を購入するメリットは？

投資用物件とマイホームの両方を購入することで、家賃収入の余剰分を住宅ローンの返済に回せるようになります。また、住宅ローンを組む際の頭金として家賃収入の余剰分を充当し、借入金額を抑えるという活用法も可能です。

どちらを先に購入すべき？

投資用物件とマイホームのどちらを先に買うべきかについては、さまざまな意見があるのも事実です。この記事では、「ローン審査の通過可能性」という観点で投資用物件を先に購入し、その後にマイホームを購入することを提案します。

理由として挙げられるのは、以下の3点です。

関連する知識として、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて知っておきましょう。

不動産投資ローンの特徴

不動産投資ローンとは、家賃収入を得る目的で投資用物件を購入するために使われる融資商品のことです。

一般的な傾向として、住宅ローンより不動産投資ローンは総じて金利が高めになっています。

また、住宅ローンでは個人の返済能力に重きを置いた審査が行われますが、不動産投資ローンでは個人の返済能力に加え、物件の収益性も加味された審査が行われるのが特徴です。

最終返済時の年齢は満85歳が一般的であり、住宅ローンよりは高い傾向にあります。ただし、金融機関や使用する商品によっても条件は異なるため、都度確認してください。

住宅ローンの特徴

住宅ローンとは、契約者本人や家族が住むための住宅の購入・改築のための資金を調達するための商品です。

住宅金融支援機構が民間の金融機関と連携して提供する「フラット35」が代表例として知られています。

金融機関や商品、金利タイプによっても差はありますが、総じて不動産投資ローンに比べると金利は低めです。

ただし、審査においては個人の返済能力のみが評価されるため、会社員などで定期収入がないとローンを組むのは難しいかもしれません。

会社員、公務員であれば定年前に契約する前提で進めましょう。

定年近い年齢から組む場合は、頭金を多めに用意するなどして、借入額を少なめにしておくとなお効果的です。

また、住宅ローンを組んで投資用不動産を購入するのは不正利用にあたるため、発覚したら一括返済を求められるため絶対に止めてください。

参照：【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

不動産投資ローンと住宅ローンを比較

将来的に投資用不動産とマイホームの両方を手に入れたい場合は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いをしっかり理解しておきましょう。

投資用物件とマイホームの両方を購入する場合、住宅ローンと不動産投資ローンを並行して組むことになります。審査の通過可能性を高めるとともに、スムーズに返済できるよう、意識すべきポイントを4つ紹介するので、ぜひ参考にしてください。

条件の良い物件を選ぶ

1つ目のポイントは「条件の良い物件を選ぶ」ことです。不動産投資ローンの審査では、物件の収益性についても検討がなされます。ある程度の収益性が見込まれる物件であれば良い条件で借りられる反面、収益性が低いと判断されれば審査落ちするかもしれません。

頭金をできるだけ用意する

2つ目のポイントは「頭金をできるだけ用意する」ことです。住宅ローンを組む場合、同じ価格のマイホームを買うとしても頭金を多く用意できれば、その分借入額を減らせます。例えば、5,000万円のマイホームを購入し、30年の住宅ローンを組むと仮定しましょう。頭金として1,500万円用意した場合と、500万円用意した場合とで毎月の返済額がどのように異なるかを比較してみました。

毎月の返済額と総返済額が大幅に異なるのが分かるはずです。ただし、頭金を用意し過ぎると手元資金が不足し生活に支障をきたすため、無理のない範囲で多めに用意しましょう。具体的にどれだけ金額が異なるかも含め、金融機関でシミュレーションをしてもらうことをおすすめします。

比較的安い投資用物件をフルローンで買う

3つ目のポイントは「比較的安い投資用物件をフルローンで買う」ことです。不動産投資ローン、住宅ローンを問わず、フルローンを組むことはできます。そのため、不動産投資をこれから始めるなら、まずは比較的安い投資用物件をフルローンで購入するのも選択肢の一つといえます。

ただし、不動産投資のフルローン融資条件は依然厳しく、高年収、豊富な金融資産、安定した職業・勤務先、高い信用力、物件の収益性の高さなど条件が揃わないと審査に通らないかもしれません。また、不動産投資ローンの審査に通ったとしても毎月の返済額が多ければ、住宅ローンの審査落ちの原因にもなりかねません。結局は個々人の状況や金融機関によっても異なるため、一度金融機関や不動産会社の担当者に相談してみましょう。

いざというときは投資用物件を手放す

4つ目のポイントは「いざというときは投資用物件を手放す」ことです。不動産投資ローンや住宅ローンを組んだ当初は何ら問題なかったとしても、返済していく中でキャッシュフローが悪化することは十分に考えられます。その場合は、投資用物件をオーナーチェンジ物件として売り出すことも検討しましょう。新しい所有者にとっては空室リスクが低く、賃貸経営の実績があるため収益計画が立てやすいというアピールにつながります。

この記事では「審査通過可能性」に着目し、投資用物件を先に買うことをおすすめする形を取りました。しかし、結局のところは投資用物件とマイホームのどちらを先に購入すべきかは、自身や家族の希望、年齢、転勤を伴う転勤の有無によっても異なります。最終的に家族全員が納得できる形であればどちらでも構いません。

転居を伴う転勤の多い仕事に就いているのであれば、まず投資用物件を先に購入し、定年間近で現金一括でマイホームを購入するという方法も考えられます。子どもが独立した後であれば、都心の利便性が高いコンパクトな住宅でも生活するには十分です。

最適解は人によって異なる部分もあるため、この記事をきっかけに、ぜひ一度考えてみてください。