不動産売却におけるセカンドオピニオンとは？重要な理由や活用すべきケースも解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産売却におけるセカンドオピニオンは、締結した媒介契約のもと、不動産仲介を依頼している不動産会社からの提案について、ほかの専門家に意見を求めることです。昨今は、不動産売却に際して第三者の専門家から意見をもらうセカンドオピニオンが注目を集めています。

それでも、不動産業界でのセカンドオピニオンはまだまだ一般的とはいえず、「不動産売却時にセカンドオピニオンは本当に必要」と疑問に思う方も少なくありません。

そこで、本記事では、不動産売却でセカンドオピニオンが重要な理由や、セカンドオピニオンを受けるべきケースについて解説します。セカンドオピニオンを依頼できる専門家やセカンドオピニオンでわかる情報についても解説するため、ぜひ参考にしてください。

不動産売却におけるセカンドオピニオンとは、仲介を依頼している不動産会社に提示された売却方針や売り出し価格について、ほかの専門家にも意見を求めることです。

直訳で「第2の意見」を意味するセカンドオピニオンは、もともと医療業界で主治医以外の医師に診察や治療方針について意見を求める際の言葉として使われてきました。しかし、昨今は不動産取引で潜在的なリスクを最小限に抑え、より良く意思決定する重要性が広がるなかで、不動産業界でも使われ始めています。

不動産売却でセカンドオピニオンを受けるべきタイミング

不動産売却でセカンドオピニオンを受けるべきタイミングは、不動産会社と締結している媒介契約の有効期間が終了する直前です。宅地建物取引業法に基づき、媒介契約の有効期間は3カ月に設定されていますが、有効期間内に売買契約を成約できない場合はセカンドオピニオンを受けるのが望ましいでしょう。

なお、専属専任媒介契約や専任媒介契約は1社としか締結できないものの、セカンドオピニオンは自由に受けられます。

不動産売却でセカンドオピニオンが重要な理由には、次の4つがあります。

仲介を依頼した不動産会社の意見がすべて正しいとは限りません。したがって、セカンドオピニオンを通じて第三者の意見を仰ぎ、多角的に情報を集めることが正しい売却判断につながるといえます。

不動産自体の専門的な知識が必要なため

不動産売却でセカンドオピニオンが重要なのは、不動産自体の専門的な知識が必要になるためです。

実際、不動産売却時では、売り出し価格の設定方法や物件の調査方法のほか、宅地建物取引業法や民法といった法律関連知識、登記に至るまでさまざまな専門知識が求められます。こうした専門知識がなければ、不動産会社から提示される情報が正しいのか間違っているか判断できません。

そのような事態に陥らないように、必要なのがセカンドオピニオンというわけです。セカンドオピニオンを通じて第三者の専門家から意見を得られれば、不動産投資に関するリテラシーを身につけられるでしょう。

不動産売却における不安や悩みの解消につながるため

セカンドオピニオンを利用すると、不動産売却における不安や悩みを解消することができます。

セカンドオピニオンで解消可能な不安や悩みは多岐にわたります。たとえば、不動産会社や各専門家に相談すれば、仲介手数料や登記手数料、測量費のほかに、印紙税や抵当権抹消にかかる登録免許税、譲渡所得税の相場を把握可能です。

また、不動産投資ローンを返済中の方は、融資元の金融機関に相談すれば、売却金で残債を完済できるかどうかの見通しを把握できるでしょう。

売れない要因が把握できるため

不動産売却に際してセカンドオピニオンを利用するメリットの1つが、売れない要因を把握できることです。

不動産を売り始めると、収益物件が必ずしもスムーズに売却できるとは限りません。物件を売却できる営業能力は、不動産会社によって異なるためです。

しかし、媒介契約を締結した不動産会社の売り出し価格や内見希望者の対応などに不安や疑問を感じることがあっても、担当者に面と向かって疑問点をぶつけるのは容易ではありません。

そんなときに利用すべきなのが、セカンドオピニオンです。セカンドオピニオンを利用すれば、違う視点から収益物件が売れない理由を把握できる可能性が高くなります。理由分析の結果、その後にスムーズな売却が期待できるでしょう。

売却後に生じうるリスクが把握できるため

セカンドオピニオンを利用すると、売却後に生じうるリスクが把握できます。

売却後に生じる代表的なリスクとして、契約不適合責任が挙げられます。契約不適合責任は、売買契約時に買主へ伝えられない欠陥や不備が引渡し後に発覚した場合、売主が買主に対して負う責任です。買主から契約不適合責任を問われると、売主は、買主から物件の修繕や損害賠償請求、売買契約の解除などを求められるおそれがあります。

このように、契約不適合責任は不動産取引のなかで比較的大きいリスクとして挙げられますが、事前に対策することで回避可能です。具体的には、重要事項を買主に告知したうえで契約書に明記したり、設備の状態を細かく記載した付帯設備表を作成したりすることで、契約不適合責任は回避できます。このようなフォローを受けられるよう、セカンドオピニオンを利用するとよいでしょう。

不動産売却でセカンドオピニオンをすべきケースには、次の3つがあります。

このうち、特定の不動産会社に不動産仲介を依頼しているが満足していないケースに当てはまる場合は、早急にセカンドオピニオンすべきです。不動産売却を成功させるためには、不動産会社との信頼関係構築が重要であるためです。

これを踏まえ、ここから説明する3つのケースについて参考にしてください。

自身も周りにいる方も不動産投資に関する知識に乏しいケース

自分自身も周りにいる方も不動産投資に関する知識に乏しい場合は、セカンドオピニオンを利用することをおすすめします。

セカンドオピニオンを利用すれば、客観的な専門家の意見を聞けるため、迅速かつ高値での不動産売却につながりやすくなるでしょう。

不動産会社に物件紹介を依頼しているが満足していないケース

不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を進めているものの、仕事の進め方や対応に満足していないときは、セカンドオピニオンを通じて専門家に意見を聞くとよいでしょう。

不動産会社の担当者と連絡がつきにくい、相性が合わないといった理由で不満を抱いている場合は、納得のいく売却を実現できない可能性があります。

不動産の売却では、高値での売買以上に、気持ちの良い取引が重要です。これを踏まえ、不動産会社の担当者の対応に不信感や不満がある場合は、セカンドオピニオンを活用するとよいでしょう。第三者に意見を聞けば、問題の原因や解決策に関する意見を得られるだけでなく、相性のよいパートナーに出会える可能性があります。

情報の正否を判断できないケース

情報の正否が判断できないケースも、第三者にセカンドオピニオンを求めましょう。セカンドオピニオンを通じて、正しい知見を得られ、正しい売却判断をできる可能性が高まるためです。

また知識を持っていても、売却活動が順調ではない場合は、不動産リテラシーに問題がある場合も少なくありません。この場合でも、専門家にセカンドオピニオンを求めることで、正しい解決策を提示してもらえる可能性があります。

不動産売却でセカンドオピニオンを依頼できる業者には、次の5つがあります。

不動産売却は不動産投資の行く末を左右する重要な決断です。そのため、時には、専門家へのセカンドオピニオンの依頼が、不動産投資で成功するうえで重要となるでしょう。

不動産会社

セカンドオピニオンを実施する不動産会社は、事業実績が豊富な場合も多いため、多角的な視点から適切なアドバイスをしてくれます。

複数の会社からさまざまな意見を聞くことで、自分に合った対策を取れるようになるでしょう。

ファイナンシャルプランナー（FP）

お金に関する悩みをサポートし、その解決策をアドバイスするファイナンシャルプランナー（FP）は、不動産売却に役立つアドバイスを提供してくれます。

FPが提供してくれるのは、不動産売却に関するアドバイスだけではありません。不動産購入や住宅ローンの返済、その後の支出を視野に入れた、長期的な視点での意見も提供してくれるでしょう。

行政書士・司法書士・弁護士

不動産売却時に売主に提示する契約書の内容について意見がほしいときは、行政書士・司法書士・弁護士がおすすめです。

これらの法律の専門家は、訴訟や賠償のリスクを最小限に抑えるためのリーガルチェックを実施してくれます。また、複雑な法的手続きや書類作成に関する助言もしてくれるでしょう。

不動産鑑定士

不動産会社から提示された査定価格について疑義がある場合は、不動産鑑定士にセカンドオピニオンを求めるとよいでしょう。

不動産鑑定士は、公共性の高い場面で土地や建物などの適正な価値を証明する不動産鑑定を生業にしています。そのため、不動産鑑定士に意見を仰げば、短時間の相談でも、不動産会社に提示された査定価格よりも確実な市場価格を提示してくれるでしょう。

不動産コンサルタント

不動産コンサルタントにセカンドオピニオンを求めると、どのタイミングで売却するべきか、現状に合った提案が得られます。

不動産コンサルタントは、市場動向や不動産売買に特化した専門家です。不動産売却の領域では、最大の利益が得られるタイミングを熟知しているため、売却利益を最大化するための提案を得られるでしょう。

不動産売却のセカンドオピニオンでわかる情報には、次の5つがあります。

ただし、これらの情報を得るためには、適切な質問を適切な専門家に投げかける必要があります。こうした留意点を踏まえながら、ご一読ください。

現有物件の適正価格

不動産会社や不動産鑑定士にセカンドオピニオンを求めると、現有物件の適正価格を把握できます。

得られる情報は、現有物件の適正価格だけではありません。セカンドオピニオンの活用により、営業目的ではない中立的な視点から価格の妥当性を診断してもらえます。

価格の妥当性とは、査定価格の根拠です。査定価格の根拠が把握できれば、不動産売却にかかる不安が解消できるでしょう。

現有物件の現況

不動産会社が作成した建物状況調査（インスペクション）報告書のセカンドオピニオンを第三者の建築設計事務所に依頼すると、現有物件の現況がより詳細に把握できます。

報告書には、床や天井といった確認部位に存在する瑕疵の有無が詳細に記載されています。そのため、不動産に関する知識があれば、報告書を読むことで、物件の瑕疵が不動産売却にもたらす影響はおおよそ把握できます。

しかし、報告書に記載された調査結果は、一般的に調査を実施した建築士ではなく、不動産仲介会社の担当者が説明することから、詳しい解説を聞くのは難しいのが実情です。

そこで、建築設計事務所にセカンドオピニオンを依頼することで、報告書の見方についてしっかり知ることができます。また、インスペクションの結果を踏まえた、その建物が抱えるリスクや、売却までの物件の付き合い方についてもわかるでしょう。

不動産売却における注意点

不動産会社や不動産コンサルタントに意見を求めれば、不動産売却における注意点の把握が可能です。

不動産売却における注意点には、売却活動での注意点や、決済・引渡しの際の注意点などがあります。このうち、売却活動での注意点では、内見に備えて家を掃除しておくことや、物件の瑕疵があれば正直に話す重要性について説明してもらえます。

これらの注意点を把握しておけば、トラブルに巻き込まれたり、想定外の不利益を被ったりするリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

売買契約上のリスクや注意すべき条項

法律の専門家に売買契約書のリーガルチェックを依頼すれば、売買契約上のリスクや注意すべき条項を把握することが可能です。

売買契約書のリーガルチェックでは、法律の専門家が取引の条件や当事者の権利義務が適切に記載されているか、違法な条項がないかを綿密にチェックしてくれます。

売買契約書は媒介契約を結んだ不動産会社が作成するため、売主に不利になっているケースは多くありません。それでも、売買契約書のリーガルチェックを依頼することで、潜在的な法的リスクを事前に発見するとともに、買主とのスムーズな交渉の機会を得られるでしょう。

相続対策に関するアドバイス

税理士やFP、法律の専門家に意見を仰げば、相続対策に関するアドバイスを得られます。

現有資産を不動産に換えると、相続税評価額の軽減により、相続税の減税が可能です。しかし、現有資産から不動産への資産の組み替えにより、財産評価の見直しや資産分割の方法といった面で、問題が生じる可能性があります。

そうした問題の発生を未然に防ぐために尽力してくれるのが、税理士や弁護士、FPなどの専門家です。これらの専門家に協力を仰げば、相続時に起こりうるトラブルや法的な問題を回避できるでしょう。

別の不動産会社にセカンドオピニオンをお願いする場合は、基本的に費用がかかりません。不動産会社は無料で売り出し価格を再査定してくれるほか、売却に必要な営業方針を提案してくれるでしょう。

一方、同じ不動産会社でも、不動産コンサルティングサービスを提供している会社に依頼する場合は、1時間あたり1万円ぐらいがかかります。ただ、不動産コンサルティングに基づくセカンドオピニオンでは、有償な分、売却のほかに資産運用やライフサイクルなどの多角的な視点から利益を最大化するアドバイスをもらえます。

法律の専門家のうち、弁護士に依頼する場合は、1時間あたり5,000〜1万円が相場です。他方、ファイナンシャルプランナーへの相談料金の相場は、1時間当たり5,000〜2万円程度とされます。

媒介契約を締結している不動産会社の担当者の対応や提案内容に疑義がある場合は、セカンドオピニオンを活用することで納得のいく売却が実現しやすくなります。

納得のいく不動産売却の実現に向け、特にセカンドオピニオンを活用すべきなのは、初めて不動産売却を検討する方です。不動産売却が未経験の方は、信頼できる第三者からの意見を得ることで、売却活動で生じる不安を解消できるでしょう。