オーナーチェンジ物件とは？収益物件として購入するメリット・デメリットも解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

オーナーチェンジ物件は、区分マンションや一棟マンション、戸建てなど、賃貸物件の種類によらず、入居者がいる状態で取引される物件です。空室リスクが低く、購入後すぐに家賃収入が見込めることから、不動産投資の初心者でも投資しやすい物件といわれています。

本記事では、そんなオーナーチェンジ物件を収益物件として購入するメリット・デメリットについて解説します。好条件のオーナーチェンジ物件を購入するためのポイントについても解説するので、ぜひ参考にしてください。
 

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で売買に出される収益物件です。入居者がそのままで、物件の所有権を持つ所有者（オーナー）が変更（チェンジ）することから、そのように呼ばれています。

後述しますが、オーナーチェンジ物件はオーナーだけが変わるため、購入後に改めて入居付けをする必要がありません。そのため、購入後すぐに家賃収入を得られます。

ただし、オーナーチェンジ物件は、ペット入居可や賃料の値引きなど、前オーナーが現在の入居者との間に結んだ契約がそのまま引き継がれ、途中で変更・破棄できません。当然、敷金返金義務や修繕義務など、貸主としての義務もそのまま引き継がれます。

このように、オーナーチェンジ物件は、良くも悪くも、貸主として受け取れる権利がすべて引き継がれるのが特徴といえるでしょう。

オーナーチェンジ物件を売却する理由

売主が、オーナーチェンジ物件を売却するのには、次のような理由があります。

このように売主がオーナーチェンジ物件の売却を決断するのは、物件を売却するメリットが物件を所有し続けるメリットを上回ったタイミングです。

また、不動産会社とサブリース契約を結んでいる場合、契約更新により投資資産としての条件が悪化した場合に売却するケースもあります。

収益物件のオーナーチェンジは次の手順のもとで実行されます。

収益物件のオーナーチェンジにあたって、はじめに実施されるのが、物件査定です。物件査定では、基本的に不動産会社が立地や築年数、入居率など個別要因を加味した総合的な物件価格を算出してくれます。

売却価格の目安を把握できれば、売却活動に向けて不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。

売却活動の過程で物件を気に入った買主候補が購入を申し込み、その後購入に向けて金融機関に不動産投資用ローンを借りられるか融資の相談をします。

買主候補との条件交渉が成立すれば、いよいよ売買契約の締結です。契約の締結から約1カ月後、引渡し期日に物件を引渡します。その際、司法書士による所有権移転登記の手続きや、手付金を除いた残代金の受領もします。

物件の引渡しが完了すれば、現入居者の賃借人に対して賃貸人の地位承継通知を送り、所有者の変更を伝えます。賃貸人の地位承継通知が完了すれば、オーナーチェンジの全行程が終了です。

オーナーチェンジ物件を収益物件として購入するメリットには、次の5つがあります。

以上をまとめると、オーナーチェンジ物件は参入のハードルが低い反面、賃貸運用開始後の負担も小さいといえます。こうした特徴を踏まえ、ここから説明するメリットについてご参照ください。

物件の購入直後から家賃収入を得られる

オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、物件の購入直後から家賃収入を得られます。

つまり、家賃収入が実質的に引き継がれるため、新オーナーは購入直後に入居者を募集する必要がありません。

オーナーチェンジ物件に対し、新築物件や空室物件で不動産投資をする場合は、物件の購入直後に入居者がいないため、入居者を募集しなければなりません。新たな入居者が入室するまでの期間は家賃収入を得られないうえに、不動産会社に支払う広告料も発生します。つまり、新築物件や空室物件は物件の認知拡大や入居者の獲得にあたって、広告宣伝費を支払わなければならないのです。

一方で、オーナーチェンジ物件は集客が不要なうえに、広告宣伝費が発生しません。資金計画も立てやすく、不動産投資の初心者におすすめな収益物件といえます。

相場より購入価格が安い傾向にある

オーナーチェンジ物件は空室物件よりも価格が安い傾向にあります。オーナーチェンジ物件と空室物件とでは、不動産価格の算出方法が異なるためです。

実際、空室物件は類似物件の売却事例との比較で評価額を算出する「取引事例比較法」で価格を算出します。これに対し、オーナーチェンジ物件は不動産から将来的に生み出される収益を、現在価値に割り引いて不動産価格を計算する「収益還元法」で価格を算出します。

収益還元法は、不動産投資の収益性をリスクや経費、利回りなどの総合的な要素をもとに厳しく評価するのが特徴です。こうした収益還元法の特徴により、オーナーチェンジ物件は全体的に価格の評価が辛めとなり、空室物件と比べて価格が低くなります。

オーナーチェンジ物件の価格が低くなりやすい要因は、収益還元法に基づく価格評価だけではありません。「事前に内覧できない」「契約条件を変更できない」といった購入者に対する制約も、値崩れを招く要因とされます。

賃貸経営の見通しを立てやすい

オーナーチェンジ物件は、前オーナーから運用実績のデータや管理ノウハウを引き継げるため、賃貸経営の見通しを立てやすいのが特長です。

ここでいう賃貸経営の見通しを立てやすいとは、単に家賃収入を予測しやすいだけに留まりません。オーナーチェンジ物件は原状回復費用や設備点検費用、管理委託費などの経費の予測もしやすいことから、新オーナーは収支計画を立てやすい傾向にあります。

精度の高い収支計画を立案できれば、金融機関から収益物件としての資産性が高く評価され、融資審査も通りやすくなるでしょう。

入居者募集にかかる手間と労力が発生しない

オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、入居者募集にかかる時間と労力が発生しません。発生を回避できる手間やコストには、次のようなものがあります。

新規の入居者募集にはこれらの手間や費用が必要なうえに、流動性が低い地域では、すぐに入居者が決まらない可能性があります。入居者が決まらない期間、賃料収入を得られないのは自明のとおりです。

売却時に節税特例を利用できる

自身が住むオーナーチェンジ物件を売却する際は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という節税特例を利用できます。

この節税特例は、マイホームを売却した際に譲渡所得額から最高3,000万円を控除できる制度です。この制度を利用すると、譲渡所得額の控除により譲渡所得税が軽減されたり、譲渡所得税が非課税になったりします。

 

オーナーチェンジ物件を収益物件として購入するデメリットには、次の5つがあります。

以上をまとめると、オーナーチェンジ物件は入居者の居住により契約条件が固定されたり、物件選定の過程で情報の非対称性が生まれたりする点がデメリットだといえます。こうしたデメリットを踏まえ、ここから説明するデメリットについてご参照ください。

室内状況を確認できない

オーナーチェンジ物件は賃貸借契約中の入居者がいることから、事前に内覧できず、室内状況を目視で確認できません。

そのため、間取り、過去の修繕履歴といった室内の状況は、書類や前オーナーへのヒアリングなどを通じて間接的に把握することになります。

しかし、実際の物件は見えにくい部分で老朽化が進行しており、後から給排水管や水回り設備、建具、空調設備をリフォームする必要性が生じるケースが少なくありません。そのため、事前に室内を把握できない場合は、専門家へインスペクション（住宅診断）を依頼して物件調査を行うとよいでしょう。

現入居者の契約条件が変更できない

オーナーチェンジ物件は現入居者の契約条件が変更できません。前オーナーが現入居者と締結した賃貸借契約をそのまま引き継ぐためです。

それでも、賃貸借契約の内容は入居者の合意を得られれば、変更できます。ただし、オーナーから入居者に対する契約変更の申し出は断られる場合が多く、多くのオーナーは契約条件の譲歩を強いられることになります。

入居者の情報を事前に把握することが難しい

オーナーチェンジ物件は入居者の情報を事前に把握することが難しいとされます。前オーナーから引き継ぐ資料だけが入居者情報の情報源になるためです。

そのような情報の非対称性から、旧オーナーが物件の引渡し時にあえて入居者のネガティブ情報を新オーナーに伝えないケースもありがちです。旧オーナーが隠しがちな入居者のネガティブ情報には、次のようなものがあります。

住宅ローンが利用できない

オーナーチェンジ物件は自己使用の制限を受けることから、基本的に住宅ローンを利用できません。住宅ローンは居住用物件を購入するときに利用できるローンであるためです。

オーナーチェンジ物件を購入する場合は、不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンは貸し倒れのリスクが高いとみなされることから、金利が住宅ローンと比べて1〜2%高いのが特徴です。そのため、住宅ローンと借入額や返済期間が同じでも、不動産投資ローンの方が返済負担が大きくなる傾向にあります。

購入後に入居者が退去する可能性がある

オーナーチェンジ物件のを購入後に、入居者が退去する可能性がないとも限りません。オーナーチェンジにあたって、入居者と継続的な入居を約束する契約を締結するわけではないためです。

賃貸借契約では、オーナーによる一方的な解約が認められていない反面、入居者は自由に退去できます。実際、民法617条によれば、期間の定めのない建物賃貸借は3カ月前に申し入れることで、いつでも解約可能です。また、期間の定めのある賃貸借契約でも、契約書に期間内解約条項があれば、同様に賃貸借契約を解約できます。

オーナーチェンジ物件を購入すると、次のような権利と義務が購入者に引き継がれます。

【新オーナーに引き継がれる権利】

【新オーナーに引き継がれる義務】

民法に規定される上記の権利と義務に加え、前オーナーが入居者と交わした賃貸借契約の内容も引き継がれます。正当な理由がない限り、賃貸借契約の内容を途中で変更・破棄するのは認められないため、注意しましょう。

入居者に対する契約更新の拒絶も、借地借家法第28条に規定された「正当な事由」が必要です。一方的な契約更新の拒絶ができない点にも留意しましょう。

オーナーチェンジ物件は総じて立地がよく、出口戦略を描きやすいものの、すべての物件が売りやすいわけではありません。

そこで、ここからはオーナーチェンジで売りやすい物件、売りにくい物件について解説します。

オーナーチェンジで売りやすい物件

オーナーチェンジで売りやすい物件は、次のような特徴を有しています。

以上のように、室内外の物件環境に優れ、空室リスクの低い物件は売りやすい傾向にあります。また、入居者との関係が良好な物件は退去リスクが小さく、安定した不動産経営を実現しやすいでしょう。

オーナーチェンジで売りにくい物件

オーナーチェンジで売りにくい物件は次のような特徴を有しています。

以上のように、物件環境が悪く、空室リスクが高い物件は買い手がつきにくい傾向にあります。

また、物件環境が悪くなくとも、3LDK以上のファミリータイプは高い物件価格により利回りが低くなりやすく、売りにくいとされます。また、買い手が絞られるため、売却までに時間がかかる場合が少なくありません。

好条件のオーナーチェンジ物件を購入するためのポイントには、次の8つがあります。

このうち、賃貸借契約書やレントロールといった書面情報は物件を仲介する不動産会社が所有している可能性があります。また不動産会社は過去の経営状況や敷金の有無に関する情報も持っている可能性があるため、遠慮なく尋ねるとよいでしょう。

賃貸借契約書の契約内容を調べる

オーナーチェンジ物件の購入前には、必ず現在のオーナーと入居者との間で結ばれている賃貸借契約書を確認しましょう。前述のとおり、オーナーチェンジ物件は入居者に対する一方的な契約の変更や解約が難しいためです。

賃貸借契約書の内容のうち、特に確認しておきたい項目は、次のとおりです。

現地調査を実施する

オーナーチェンジ物件を購入する際は、できる限り現地確認を実施しましょう。物件の外観やベランダ・ゴミ置き場の様子、宅配ボックスの状況などから、物件の管理状況や入居者の属性を推し量れるためです。

また、物件の周辺環境や近隣住民の雰囲気、夜間の静けさを調べることで、過ごしやすい物件かどうかの判断もできます。

大規模修繕やリフォームの履歴を確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際は大規模修繕やリフォームの履歴を確認しましょう。前回の大規模修繕やリフォームの実施後、スパンが空いていれば、購入後間もなく大規模修繕やリフォームを実施する必要性が生じる可能性があるためです。

特に注意が必要なのは、設備の耐用年数に合わせて10〜15年単位で実施される大規模修繕です。外壁や給排水設備、給湯設備などを対象に実施する大規模修繕では、高額な修繕費が発生します。

大規模修繕工事の有無は、必ずしもオーナーチェンジ物件の購入を回避する要因にはなりません。それでも、大規模修繕は物件の資産価値の維持に直結するため、実施履歴を把握することは重要だといえるでしょう。

物件の売り出し理由を確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際は、前オーナーに物件の売り出し理由について確認しましょう。売りに出されている理由によっては、購入を慎重になった方がよい場合があるためです。

購入を慎重になるべき売却理由には、トラブルメーカーの入居者、近隣住民による騒音トラブル、嫌悪施設の建設などがあります。

しかし、前オーナーに売却理由を尋ねたとしても、その本当の理由を教えてくれるとは限りません。むしろ、「資産整理」「資産の組み替え」といった表面的な回答により、煙に巻かれる可能性が高いでしょう。

これを踏まえ、オーナーチェンジ物件の売り出し理由は、物件を仲介している不動産会社を通じて聞き出すのがよいでしょう。

前オーナーから引き継ぐ敷金があるかを確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際は、前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認しておきましょう。オーナーチェンジの際に敷金承継トラブルは深刻化しがちなためです。

深刻化しがちな敷金承継トラブルには、前オーナーがオーナーチェンジの前に敷金を滞納家賃の補填に充当していたケースがあります。このケースでは、新オーナーは本来預かっていた敷金の総額から減額された状態で敷金を引き継がなければなりません。今後の滞納に備えなければならないにもかかわらず、敷金が目減りしているのは、新オーナーにとって不利な状況です。

このような事態を防ぐため、物件の引き継ぎ時に旧オーナーが滞納家賃の補填に充当した額を負担したうえで、入居時に受け取った同額の敷金を新オーナーに渡すとよいでしょう。

レントロールで現在の家賃が適切か確認する

オーナーチェンジ物件を購入する時はレンロール（賃料表）を旧オーナーや仲介業者から見せてもらい、現在の家賃が周辺相場と比べて適切か確認しましょう。

家賃相場を確認した結果、物件の家賃が周辺相場より安ければ、空室発生時に家賃をアップすることが可能です。一方、物件の家賃が周辺相場より高ければ、空室発生時に家賃の値下げが必要になります。

信頼できる不動産会社から売主物件として購入する

オーナーチェンジ物件は売主物件として市場に出されている物件を信頼できる不動産会社から購入しましょう。不動産オーナー個人が売主（所有者）ではなく、不動産会社が売主になっている売主物件は、賃貸経営に有用な情報を購入前に集めやすいためです。

売主物件が有用な物件情報を集めやすいのは、不動産会社自身が過去の修繕履歴や運営状況といった情報を保有していることに起因します。誠実かつオープンな不動産会社であれば、買主の質問や情報開示の要求に対してしんしに対応してくれるでしょう。

また売主物件は仲介手数料がかからないほか、買主保護の観点から、契約不適合責任（瑕疵担保責任）がついてきます。このように、買主保護にかかるインセンティブがある点でも、売主物件として市場に出されているオーナーチェンジ物件を購入するメリットは、大きいといえるでしょう。

オーナーチェンジ物件は賃貸の入居付けする必要がなく、購入直後から安定した家賃収入を得られます。不動産会社や前オーナーを通じて運用実績もある程度データで把握できるため、賃貸経営の見通しを立てやすいのも特長です。

これらの特長により、オーナーチェンジ物件は総じて投資初心者でも投資しやすいといえます。「入居者との契約がそのまま引き継がれる」といったデメリットもありますが、オーナーチェンジ物件は総じてデメリットを上回るメリットを有しているといえるでしょう。