元証券会社員・Mさんが選んだのは一棟アパート投資！　制約を乗り越え、住み替え資金で新たな資産形成へ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

　

購入した物件

所在地：横浜市
購入価格：8,500万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：中部地方銀行
自己資金：諸費用のみ
融資条件：金利2.4%、融資期間35年、融資金額8,500万円（フルローン）
建物構造：木造2階建て
購入時期：2025年

当社の仲介で収益物件を購入した投資家のリアルな声と事例をお届けする本企画。住み替えで得た売却金約1,000万円を元手に、初めての不動産投資に挑戦したMさんの事例をご紹介します。
これまで不動産投資経験がほとんどなかったというMさんが、なぜ区分ではなく「一棟アパート投資」を選び、8,500万円の物件をフルローンで購入するに至ったのか。その決断の背景に迫ります。

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

今回が初めての本格的な不動産投資となりますので、まだ「歴」と呼べるほどの積み上げはありません。

ただ、以前住んでいたマンションの部屋を、住み替え後に5〜6年ほど他の方に有償で貸していました。

そうしたなか、賃借人の方が退去されたので、旧居の売却で得られた約1,000万円を元手に不動産投資を始めることにしました。また、昨今は不動産市況が良いことも決断を後押ししました。

ー 不動産投資のどのような点に魅力を感じていますか？

株やREIT（不動産投資信託）と比べても、利回りが大きいのは大きな魅力です。今回はフルローンで購入しましたが、自己資金に対するリターンを考えると、収益の割合は大きいと思いますね。

ー 不動産投資以外に何か投資のご経験はおありなのでしょうか？

ほとんど投資経験はありません、というのも、現職の前は、証券会社に勤めていたためです。

証券会社では、株式投資を始める際に必ず上司に承認が必要です。特に、私はインサイダー情報を扱う部署に在籍していたため、個人投資に取り組むうえで厳しい制約がありました。

ERM（全社的リスク管理）サービスを提供する現職の会社に転職した後、ようやく株式投資もできるようになったという感じですね。

ー ご成約いただいた物件の購入価格は8,500万円でした。奥さまからの反対はなかったのでしょうか？

妻は旧居だったマンションの売却益があることを知っていたので、その範囲であれば問題ないというスタンスでしたね。

本人も不動産投資について勉強したみたいなので、そこそこ不動産投資に理解があったと思います。

ー M様は何か不動産に関する勉強はされたのでしょうか？

私は書籍を中心に勉強しました。20冊くらいは読んだと思います。

旧居のマンションを売却したのは、ちょうど1年前です。売却に伴って税金の問題も発生したので、そこから本を読むようになりました。

知識習得の手段は、書籍だけではありません。2024年末あたりから、不動産会社の営業担当の方から、情報を得るようになりました。約5社の不動産会社から、情報を収集していたと思います。

ー もともと投資される対象は一棟アパートやマンションに絞られていたのでしょうか？

はじめは区分マンションも検討しましたが、さまざまな物件を見るなかでキャッシュフローが厳しいと判断しました。旧居の区分マンションを貸していた際にそれほど利回りがよくなかった点も、投資判断に影響を与えました。

旧宅の区分マンションの利回りが良くなかったのは、不動産会社に支払う管理費が多かったためです。管理費の出費は利幅を圧迫していたため、区分マンションでの投資はうまみがないかなと思うようになりました。

ー 不動産を購入されるまで不安だったことはありますか？

不安に感じた要素はいろいろありますが、不動産投資は初めてだったので、初心者として何を買うべきかという点は一番悩んだと思います。

物件に際して悩んだ点は、利回りや築年数、空室状況といった要素だけではありません。購入を決断してから、金融機関から融資を取れるかどうかという点も懸念していました。

ー 当社を知ったきっかけを教えてください。

リタ不動産を知ったのは、一棟マンションの売却に関する広告を拝見したのがきっかけでした。

その後、問い合わせした際の対応の仕方が好印象だったので、「何かあったら相談しよう」と考えた次第です。

その後、2024年末から本格的に不動産投資を検討するなかで、御社が一番信頼できると考え、御社から物件を購入させていただきました。

ー 最終的にどのような基準で物件を選ばれたのでしょうか？

物件の資産価値はもちろん、不動産投資で採算が取れるかを重視しました。

立地はさほど関係ありません。当初は入居者が入りやすいかどうかという基準のもと、自宅がある練馬区や実家のある所沢市近辺の物件を探していたものの、条件に当てはまる物件がほとんどなかったためです。

年齢的にも早めに物件を購入したほうがよいという考えもあり、採算性重視のもとで今回の物件と出会った後はすぐに購入を決断しました。

ー 銀行のフルローンを活用できたのも決め手の1つだと思うのですが、その点はいかがでしょうか？

そうですね。銀行がフルローンを出す判断したのは、一定程度の担保評価がある証左だとも考えました。

フルローンを受けられる高い担保評価額のほかに、立地や利回りの良さも、購入を決断するうえで大きな要素となりました。

ー 物件購入にあたって、現地調査や内見はされたのでしょうか？

現地には2回行きました。初回はリタ不動産の若柳さんと福永さんと、2回目には妻と一緒に現地を訪れました。

1回目の現地調査で重視したのは、地盤の強度です。物件が傾斜地に立地していたことを踏まえ、物件の構造や法面の強度が大丈夫かどうかチェックしました。つまり、物件の管理がしっかりされているかを見ましたね。

一方、2回目は内見もできたため、入居者が住みたいと思えるきれいさや広さがあるかどうかをチェックしました。

ー ありがとうございます。今回の物件の購入を検討されていたなかで、売主様との交渉が大変だったとお伺いしております。購入に向けた交渉の難航については、どのような感想をお持ちでしょうか？

物件を買えるかどうかは縁だと思うので、買えなかった場合はサクッと割り切ろうと考えていました。

ただ、融資先である銀行側の後押しもあり、購入の機会が回ってきたことを素直に受け止め、購入させていただこうと思った次第です。

ー 弊社では、物件をもともと8,200万円で紹介していましたが、売主様の希望で8,500万円まで買い上がりとなりました。買い上がりに対するご所感はいかがでしょうか。

担当営業の若柳さんから、「当初の金額から交渉で下げられることは可能」とお伝えいただいていたのですが、物件の値下げはあくまでもおまけだと考えていました。

そのため、物件の購入価格が想定よりも高くなったのは仕方がないのかと思います。

ー 今1棟目を購入されて、これからも何かアパートやマンションを買い増ししていくお考えはおありでしょうか？

積極的に探しているわけではありませんが、お話があれば、さらなる物件購入も検討しています。

2棟目以降を購入する基準については、まだ確立できていません。それでも、利回りや減価償却費といった点について考慮しながら、物件購入を進めていきたいと思います。

エリア的には地縁がある場所が理想です。ただ、タイミングもあるので、そこは柔軟に考えています。それでも、少子高齢化という人口動態もあるので、地方ではなく、1都3県の物件が対象になるかと思います。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします。

不動産投資は失敗すると損失額も大きいので、独学や不動産会社からの情報収集などを通じて、進めていかれるとよいと思います。初めの苦労や困惑を乗り越えれば、その後は自分で十分にカバー可能です。

不動産投資の魅力は、チャレンジが楽しいことです。失敗のリスクはありますが、やってみる価値はあると思いますね。