40代からの不動産投資、成功のカギは？　ゆとりある老後生活を実現する戦略とは | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

40代は、老後までの残り期間が20年前後となる時期です。まだまだ働き盛りで、子育てにも費用がかかるなかで、老後に向けた資産形成を加速させていきたいところです。

順調なキャリアを歩んでいて、一定の貯蓄があれば、老後を見据えた不動産投資を始めるチャンスといえます。今回の記事では40代からの不動産投資のメリットやポイントについて解説していきます。

40代から不動産投資を始めるのには、次のようにいくつかのメリットがあるとともに、将来に向けた資産形成という観点では、不動産投資の有効性が高まるタイミングともいえます。

それぞれのポイントについて、詳しく説明していきます。

年収が高まり、投資の選択肢が広がりやすい

順調にキャリアを築いていれば、40代までは徐々に昇給する方が多いといえます。転職サービス大手DODAの調査によると、年代別の平均年収は次のとおりです。（2024年時点）

単純な平均だけで見れば50代の方が高いですが、50代は昇進の状況により年収格差が開く時期です。出向などで年収が下がる方も出てくるため、貯蓄や家計に一定の余裕があるなら、40代のうちに投資を検討しておくのも一つの考え方といえるでしょう。

さらに収入を増やす手段として有効

40代は、年収の上昇が次第に頭打ちになる方も出始める時期です。本業でのキャリアアップを目指して収入を増やす努力も重要ですが、部長や経営層に上り詰めるには運も必要であり、自助努力で収入を上げるチャンスが狭まってくる時期でもあります。

不動産投資は、投資方法を工夫すれば、毎月現金収入を生んでくれます。頭打ちとなりつつある本業の年収を補って、さらにゆとりのある生活を実現するうえで、不動産投資は有効な手段の一つとなるでしょう。

老後に向けて年金代わりの資産を作れる

老後の資産形成の面でも、不動産投資は有効な手段となります。ライフステージは人それぞれですが、家族のいる方の場合、ある程度子育てが進み、老後についてより本格的に考え始める方が多いといえます。

40代から不動産投資を始めれば、定年をめどにローン完済を目指すとして、返済期間を20年前後確保できるため、一定の自己資金を拠出することにより充分実現可能です。定年前に完済すれば、老後は賃料の多くを自分の収入として獲得できるため、年金による収入を補えます。よりゆとりのある老後生活が実現するでしょう。

団体信用生命保険（団信）が生命保険の代わりになる

老後のことを考えつつも、40代はまだまだ働き盛りが続くため、もしものときの備えも重要です。万が一のことを考えて、生命保険に加入している方も少なくないでしょう。不動産を購入する際には、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

この保険は、ローンの借主にもしものことがあると、ローンの残債分を補償してくれます。すなわち、賃料を生み出すアパートだけが残るため、遺された家族は安定した収入源を確保できます。状況によっては、生命保険のプランを変更して、保険料を抑える余地もでるでしょう。

高収入の方は節税効果も追求可能

順調なキャリアを築いていて、年収が高くなった方は、節税目的の不動産投資を行うのも一案です。不動産投資では、減価償却費を経費とすることで赤字を計上して、現金支出を伴わずに年間の所得を引き下げられます。この仕組みは、基本的に所得税率が高い方ほど、言い換えれば所得が高い方ほど効果が大きくなります。

40代は、年収1,000万円を超えてくる方も増えてくる年代です。年収の上昇と共に生活は豊かになる反面、高額な所得税・住民税の負担に悩む方もいるでしょう。減価償却費を多く計上できるアパートなどで不動産投資を始めれば、赤字計上により税金負担の軽減が可能です。

40代からの不動産投資には、次のような注意点もあります。

堅実な不動産経営を実現するための、注意点と対策をまとめました。

30年超のローンは組みづらい

30年超のローンを選択しづらいのは、40代からの不動産投資においてデメリットとなる場合があります。低金利が続く昨今では、35年などの超長期ローンを組んで、月々の返済負担を抑えながら投資する方が多くいます。

しかし、40代で30年超のローンを選択すると、完済は70代以降となるため、そもそも審査通過の難易度が上がります。仮に審査が下りるとしても、定年後も返済が続くスキームで投資するのは、必ずしも得策と言えないでしょう。

一方で、返済期間を短くすると、同じ金額を借り入れた場合に月々の返済負担が重くなり、返済期間中の現金収入が減少してしまいます。これを防ぐためには、自己資金を厚めに拠出して、借入額を抑えるのが有効です。自己資金＋借入額で物件を買うわけなので、自己資金を多く拠出すれば、それだけ借入を抑えられます。

健康状態が新たなリスクになり始める

人間は歳を取ると、健康に不安を抱える方も増えてきます。先に紹介した団信の加入においては、健康であることが加入要件の一つとなります。日常生活に支障がないように見えても、健康診断等の結果を踏まえて生活習慣病などの罹患者とされて、審査で否決されるケースも少なくありません。

一般的に健康リスクは歳を取って体が衰えるほど高まります。この点に関しては30代など若い方と比べて不利といえるでしょう。

健康に不安がある方は、まずは運動や食事など日々の生活でできる努力を通じて、健康診断の数値を改善させてください。すでに持病がある方は、ワイド団信など要件の緩い団信への加入を検討してみましょう。そして現時点で健康な方は、リスクが高まる前に早めに投資を検討するのが得策です。

高リスクな物件、赤字になる物件への投資は慎重に

40代は、着実に賃料収入を産み出す「安全性の高い物件」へ投資するのが得策です。若いうちであれば、失敗をしても取り戻すチャンスがあるため、地方で割安・高利回りな物件や、逆に月々の賃料が赤字で売却時までの価格変動に依存した投資がしやすいでしょう。

40代にもなると、老後までの時間が短いこともあり、リスクの高い投資で損失を出すと、取り戻すのが難しくなります。また、月々のキャッシュフローがマイナスとなるような投資も「賃料による現金収入の獲得」という目的が達成されないため、注意が必要です。

基本的には、大都市圏のアパートなど、安定的にプラスのキャッシュフローが期待できる物件への投資が適しています。極端に高いリターンは求めずに、安定した現金収入が得られる物件を探してみましょう。

家計と合わせて資金管理を徹底する必要がある

40代は教育費や住宅ローン、老後資金など、多方面に出費が重なるライフステージです。不動産投資を成功させるために家計と不動産両方の資金管理に気を配りましょう。たとえば。子育てが続いている家庭では、40代ごろに教育費の負担が重くなり始めるケースが多いです。大学など高等教育機関に進学させる場合は、年間数十万円～百万円単位の出費となる場合もあります。

世帯によっては、40代に入ってマイホームを購入したり、逆に早く独立した子供の生活資金や結婚費用の援助をする方もいます。40代に入っても、さまざまなライフイベントで出費がかさむ方は少なくありません。

そのうえ、不動産経営においても現金が必要です。物件購入時には一定の自己資金を拠出する必要がありますし、アパートのメンテナンスなど修繕費もかさみます。不動産経営で予期せぬ出費に備えるため、まとまった現金が必要となるシーンが多くなる可能性があります。

賃料収入を得られるからと言って安易に使い切らずに、プライベート・不動産の双方の出費をカバーできるよう、余裕を持った資金管理を徹底しましょう。

ここまで紹介してきたメリットや注意点をふまえると、基本的には40代の不動産投資では「都市部の一棟アパート一棟投資」が適しています。あとは、投資目的に応じて「新築・築浅」「築古」のどちらか良いかを考えてみましょう。

老後の年金代わりなら新築か築浅の一棟アパート

目的が老後の生活資金を安定的に確保することであれば、新築か築浅のアパートが適しています。特に老後も運用を続けるのであれば、20～30年先でも安定した入居者を獲得できる物件を選択しなければなりません。

現時点で築古の中古物件を選んでしまうと、老後に差し掛かる時には築50年超の物件となってしまいます。その場合、リノベーションなどの大胆な修繕を挟まなければ、入居者を募るのは難しくなっているでしょう。そのような投資も一つの戦略ではありますが、やや難易度の高い手法といえます。

新築で購入しておけば、65歳時点で築20～30年となるため、適切に維持・管理をしておけばまだまだ使用可能です。年金の補てんとしてアパート経営をするときには、老後時点の物件の築年数も考慮しておきましょう。

節税目的なら築年数が経過した一棟アパート

節税を主目的とするなら、築年数が経過した一棟アパートを選択するのが得策です。節税効果を発揮するうえで重要な役割を果たす「減価償却費」の年間計上額は建物部分の価格と、減価償却の期間に依存します。

たとえば木造物件の場合、法定耐用年数は22年ですが、築22年を超えた物件を取得すると、償却期間は最短の4年になります。1年あたりの償却額は以下の式で計算されるため、償却期間が短いほど、多額の減価償却を計上して、その年の節税効果を高められます。

年あたりの償却額＝建物の取得価格÷償却年数

ただしこの場合、減価償却期間が終了すると、償却費の計上ができなくなり、節税効果は失われます。税金計算上の黒字が大きくなって税負担が急増するため、多くの投資家は償却期間の終了前後で売却を検討します。築年数を鑑みても、老後の年金代わりの不動産投資とは両立しないケースが多いので注意しましょう。

40代は、不動産投資を始める好機です。なおかつ40代にとって、収入にゆとりをもたせるための有効な手段となります。さらに歳を重ねると、老後までの期間が短くなって、取りうる選択肢が狭まってくるので、40代のうちから不動産投資を検討するのがよいでしょう。

不動産といっても、さまざまな投資物件がありますが、40代には安定した収益が期待できる一棟アパート投資がおすすめです。老後の資産形成なら新築・築浅、節税目的なら築年数がある程度経過した中古物件に着目して、自分に合った物件を探してみてください。