不動産投資ローンを組むなら団信を充実させるべき3つの理由 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

ローンを組んで投資用不動産を購入する場合、大半は団信（団体信用生命保険）の契約が条件となっています。ここで注意したいのは「団信の内容を吟味したうえで契約すること」です。一般的な「死亡・高度障害時に保障される」団信ではやや不十分かもしれません。この記事では、不動産投資ローンを組むなら団信をより広い保障が受けられる契約を検討すべき理由を解説します。

本題に入る前に、団信＝団体信用生命保険とは何か、改めておさらいしておきましょう。団体信用生命保険とは、生命保険の一種で、被保険者が死亡・高度障害状態など契約に定める状態となった場合にローン残高の返済が免除されるものを指します。つまり「万が一のことがあったら、不動産投資ローンの返済は免除される」ため、家族が引き続き返済することなく、物件をそのまま相続することが可能です。

団信の保障は「死亡・高度障害状態」が基本

ただし、一般的な団体信用生命保険では、保障が得られるのは「被保険者が死亡・高度障害所湯対に陥った場合」とされています。つまり、万が一のことが起きてしまったり、両目を完全に失明したなど重い障害が残ったりした場合でないと、ローンの返済義務が免除されることはありません。がんや心筋梗塞などの重い病気で長期間の治療が必要になったり、仕事を続けられなくなったりしても、何ら保障が受けられない点に注意が必要です。

不動産投資ローンを使って投資用不動産を購入する際は、なるべく「生活習慣病団信」など、一般的な団信よりも保障範囲が広いものを契約しましょう。そのようにすべき理由として、ここでは以下の3つについて解説します。

理由1．医療費がそれなりにかかるから

1つ目の理由は「医療費がそれなりにかかるから」です。日本では、国民皆保険制度といって原則として全員が何らかの公的医療保険（国民健康保険、健康保険組合、共済組合など）に加入しなくてはいけません。このため、大半の病気・けがの治療については、医療費の一部（原則3割）のみを負担する仕組みになっています。また、医療費が高額になった場合でも、高額療養費制度が適用されることで、自己負担額が一定の上限（自己負担上限額）を超えた分は払い戻される仕組みになっています。そのため、公的医療保険が適用される治療を受けている限りは、医療費が際限なく膨れ上がるということは基本的にあり得ません。

なお、高額療養費制度は収入（厳密には所得）に応じて自己負担上限額が決まる仕組みです。70歳未満の人の場合、収入に応じて以下の5段階に分かれています。

たとえば、年収が1,000万円（標準報酬月額53万円～79万円）の人が胃がんで治療を受け、かかった医療費（公的医療保険が適用されるもの）の総額が300万円だった場合、自己負担上限額は19万1,820円（167,400円＋（300万円1－558,000円）×1％＝19万1,820円）となります。

上限が決められているとはいえ、1ヵ月に数十万円の出費になる可能性は十分にある以上、注意が必要です。なお、高額療養費制度については上限額の引き上げを中心にした見直しが検討されているため、今後医療費の負担が増えることは十分に考えられます。

さらに、高額療養費でカバーされるのはあくまで「公的医療保険が適用される費用」に限られる点に注意が必要です。たとえ、病気の治療のためにかかった費用であっても、以下のいずれかに当てはまるなら、すべて自己負担する必要があります。

特に、先進医療や自由診療にあたる治療を望む場合、1回の治療で数百万円かかるのは珍しくありません。基本的な認識として「病気の治療にはそれなりにお金がかかる」と考えましょう。※3

理由2．雑費もそれなりにかかるから

2つ目の理由は「雑費もそれなりにかかるから」です。前述したように病気やけがで入院する場合、その間の生活費はすべて自己負担となります。代表的なものが「入院中の食費」ですが、1食510円（2025年4月1日から、70歳未満かつ住民税課税世帯の場合）を払わなくてはいけません。※4

また、冷蔵庫やテレビを使うための「テレビカード」や身の回り品、家族がお見舞いに来る際の交通費など、こまごまとした費用が発生します。さらに、看病に時間を取られて家事ができない場合、外食やデリバリー、家事代行サービスなどに頼らざるを得ません。その場合の費用も見込んでおく必要があります。これらの雑費と医療費を合計すると、1回の入院につき10～20万円程度かかるのは珍しくありません。※5

理由3．元通りに働けるとは限らないから

3つ目の理由は「元通りに働けるとは限らないから」です。がんなどの重い病気特有の事情として、治療をしても以前と同じように働くのが難しくなるケースが少なくありません。体力が低下しているため長期間の仕事ができない、周囲からの理解が得られずにやむなく退職・廃業を選ばざるを得ない事態は起こりうるため注意が必要です。万が一、退職・廃業に追い込まれた場合は、不動産投資用ローンの返済も含め、生活に甚大な影響が及びます。

なお、国立がんセンターの統計によれば、がんと診断を受けて退職・廃業した人は就労者の約2割にのぼります。そのうち、初回治療までに退職・廃業した人は6割弱です。

出典：仕事と治療の両立支援 ｜厚生労働省

たとえ退職・廃業を免れても、体力の低下等が理由で勤務時間が減ったり、業務内容を変更せざるを得なかったりして、収入が減ることは十分にあるため注意が必要です。

がん以外にも注意すべき病気はある

ここまでは、長期間の治療が必要であり、また、就労不能状態に陥る病気の代表例としてがんを想定して説明してきました。しかし、実際はがん以外にも注意すべき病気はたくさんあります。いわゆる「生活習慣病」にかかると、長期間の治療が必要になるうえに、働けなくなる可能性も出てくるため注意しなくてはいけません。具体的には以下の病気が当てはまります。

病状が深刻な場合、手術や長期間の入院を余儀なくされることから、収入が減って不動産投資ローンの返済もできなくなるかもしれません。

いずれにしても、不動産投資ローンを組む際は、団信の内容をしっかりと理解したうえで契約を進めましょう。具体的にチェックすべき3つのポイントについて解説します。

借入金利に上乗せする形で保険料を払う仕組み

「死亡・高度障害時」以外も保障する団信を希望する場合は、借入金利に上乗せする形で保険料を支払うのが一般的です。ただし、細かい条件は引受保険会社や金融機関によっても異なるため、都度確認しましょう。

保障される病気の範囲を確かめよう

「死亡・高度障害」以外もカバーする団信であっても、保障対象となる病気（疾病）の範囲は引受保険会社や金融機関によっても差があります。たとえば、オリックス銀行の不動産投資ローンで付加できる「生活習慣病団信〈入院プラス〉」（引受保険会社：クレディ・アグリコル生命保険）の場合、がんと診断確定された場合や、以下の生活習慣病で継続して180日以上の入院をしたら、ローンの残債がゼロになる仕組みです。

加入金額に上限が設けられていることもある

団信に加入する際は、保障される病気の範囲だけでなく、加入できる金額の上限にも注意が必要です。とくに、複数の物件を所有している場合は、この上限によって希望する保障が受けられないケースもあるため、事前の確認が欠かせません。
たとえば、スルガ銀行の場合は最高4億円までとなっています。*3

保障される病気の範囲と同様に、加入金額の上限も金融機関によって異なるため、不動産会社の担当者と相談してから決めるのをおすすめします。

国立がんセンターによれば「日本人の2人に1人はがんにかかる」と言われています。*4　さらに、がん以外の生活習慣病も考えると「一生のうちに重い病気を経験することは十分にありうる」と考えて構わないでしょう。

前述したように、重い病気で療養が必要になると、治療前と同じように働けなくなるかもしれません。しかし、幅広い病気をカバーする団信を付帯したうえで不動産投資ローンを組んでいたなら、ローンの返済は免除されるうえに、家賃はそれまで通り受け取れます。収入減に備えられるため、金銭面での不安を解消するのにも役立つはずです。

投資をしながらご自身とご家族の「いざというとき」に備えたい方は、ぜひ不動産投資を検討してみてください。