マンションの住み替えとは？　種類や適したタイミング、費用も解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

マンションの住み替えとは、現在のマイホームであるマンションを売却し、それと同時に新居を購入することです。

マンションの住み替えは生活を一新してくれる反面、事前にしっかり計画を立てないと、金銭面の負担が大きくなる可能性があります。

たとえば、マンションの売却金を新居の購入費に充てたとしても、売却代金と自己資金だけでは足りず、住み替えローンを借りなければならない場合があるかもしれません。

このようにマンションの住み替えでは、資金繰りが課題になりがちです。そうした実情を踏まえ、本記事では、マンションの住み替えの進め方やマンションの住み替えに適切なタイミングについて解説します。マンションの住み替えで発生する費用や、マンションへの住み替えで利用できるローンについても解説するため、ぜひ参考にしてください。

マンションの住み替えとは、現在住んでいるマンションから、新しい住居に住み替えることを意味します。いわゆる、新居への引っ越しと同義です。

マンションの住み替えはバリエーションに富んでいます。実際、賃貸マンションから賃貸マンションへの住み替え、賃貸マンションから購入したマンションへの住み替え、マンションを売却したうえで購入した戸建てへの住み替えなど、さまざまです。

このうち、賃貸マンションへの住み替えは比較的容易といえます。敷金・礼金や家賃、仲介料を支払ったうえで、不動産仲介会社から鍵の引渡しを受ければ、すぐに入居できるためです。

一方、マンションや戸建てを購入するタイプの住み替え、いわゆるマイホームへの住み替えは容易ではありません。マイホームへの住み替えでは、入居者は前のマンションの売却と新しいマイホームの購入を同時並行で進めなくてはならないためです。

マンションからマンションへの住み替え

マンションからマンションの住み替えでは、マンション生活を経験した入居者が新しいマンションを選ぶため、物件選びに失敗しにくいといえます。

また、入居者は慣れた生活スタイルを維持できるため、生活満足度も落ちにくいでしょう。さらに、良い物件を選べば、高いセキュリティ機能やしっかりとした管理体制といったマンションならではのメリットを存分に享受できます。

一方、マンションからマンションへの住み替えにも、デメリットがないわけではありません。入居者は管理費・修繕費の発生や少ない収納量といった、マンション住まいに付随したデメリットを引き続き抱えることになります。

マンションから戸建てへの住み替え

マンションから戸建てへの住み替えでは、入居者は「管理費・修繕積立金、駐車場代がなくなる」「騒音が気になりにくい」といった、戸建てならではのメリットを享受できます。多くの戸建てはマンションよりも面積が広く、部屋数が多いため、ファミリー世帯でも余裕のある生活環境を実現できるでしょう。

しかし、戸建てへの住み替えにもデメリットが存在します。たとえば、戸建ては立地がよくても、独立した家屋という特性により、セキュリティ面の悪化や売却のしにくさが課題になりやすいでしょう。

マンションの住み替えには、3つの進め方があります。

進め方に応じてメリットとデメリットが異なるため、資金計画や物件の検討状況に応じて適切な方法を選ぶとよいでしょう。

現住居を先に売却する「売り先行」

売り先行とは、居住しているマンションの売却を先にした後、その売却資金を元手に住み替え先のマンションを購入する住み替え方法です。

売り先行では、まず住んでいるマンションを査定に出し、売り出し価格（査定額）を決めます。売り出し価格に納得できたら、不動産仲介会社と媒介契約を締結し、売却活動をスタート。買主が見つかったら、条件交渉を進めて最終的に売買契約を締結します。

売却のめどが立った後にスタートさせるのが、物件探しです。物件探しの過程で売却するマンションの引渡しと代金の精算が終われば、売主と新居の購入契約を締結します。さらに、新居の購入契約と住宅ローン契約の締結を経て、購入するマンションの引き渡しを受ければ、売り先行のプロセスが終了です。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行には、次のようなメリットとデメリットがあります。

売り先行では、マンションの売却代金をそのまま住み替え先の購入資金に充てられるため、資金繰りが楽になりやすいといえます。単に資金繰りが楽になるだけでなく、売却額が明確になっているため、住み替え先をいくらで購入できるかイメージしやすいでしょう。

また、売り先行は、現在入居しているマンションのローンを精算したうえで、住み替え先の住宅ローンを組むため、二重ローンになる心配がありません。

一方、売り先行では、現在のマンションを明け渡してから住み替え先の新居に入居できるようになるまで、空きが生じるため、その間の仮住まいが必要です。仮住まいは短期賃貸マンションが想定されますが、賃貸マンションに住む場合は数十万円の初期費用がかかってしまうでしょう。

さらに、元々住んでいたマンションから仮住まいへ、仮住まいから住み替え先へと、合計2回も引っ越しが必要です。

一般的にマンションを住み替えるのは、ファミリー世帯です。その実情を踏まえると、生活スタイルの変更を迫られる引っ越しはファミリー世帯にとって大きな負担となるでしょう。

住み替え先を先に購入する「買い先行」

買い先行は、住み替え先の新居を購入後に、これまで住んでいたマンションを売却する住み替え方法です。

買い先行では、まずは住み替え先の物件探しを始め、売主との条件交渉を経て売主と新居の購入契約を締結。その後、住宅ローン契約の締結や物件の引き渡しへと進んでいき、新居への引っ越しが完了したら、購入のプロセスが終了します。

住み替え先の購入後にスタートさせるのが、現在入居しているマンションの売却活動です。売り先行と同じように、不動産仲介会社と媒介契約を結んだ後、買主との売買契約締結や物件の引き渡し、代金の精算へと進んでいきます。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行には、次のようなメリットとデメリットがあります。

買い先行では、売却前に住み替え先を見つけるため、希望に合うマンションが見つかるまで、妥協せずに探し続けられます。

また、買い先行は新居を先に購入するため、仮の住まいに引っ越す必要がありません。つまり、引っ越しは1回で済むため、売り先行で発生する余計なコストや手間を抑えられます。

しかし、買い先行では、住んでいたマンション（売却物件）に住宅ローンが残っていると、売却物件と購入物件でローンが二重に発生する可能性があります。二重ローンが発生すると、住んでいたマンションが売れない限り、2つの住宅ローンをずっと払い続けなければならない点に注意が必要です。

二重ローンの発生による資金不足を補うためには、購入物件の融資を受けるまでに「つなぎ融資」を活用する手段もあります。しかし、つなぎ融資の金利は3〜4%と一般的な住宅ローンよりも高く設定されているため、コスト負担が大きいといえるでしょう。

また、買い先行でマンションを売却する際は、空き家を売却することになります。空き家は売りやすい反面、売却が長引くと、固定資産税や管理費といった維持費が余計にかかってしまうでしょう。

現住居の売却と住み替え先の購入を同時並行で進める「同時並行」

同時並行は、マンションを売却しながら住み替え先の物件の見学にも行き、マンションの売却と新居の購入を同時並行で進める住み替え方法です。

同時並行では、現在入居しているマンションを引き渡した直後に、新居の引渡しを受けるのが理想的とされます。しかし、マンションの売却と住み替え先の購入のタイミングを一致させるのは難しいため、結果的に売り先行か、買い先行になるケースが大半です。

同時並行のメリット・デメリット

同時並行には、次のようなメリットとデメリットがあります。

同時並行は売却と購入、引っ越しが同時に行えるため、手続きを一度に完結できます。複数回の引っ越しも必要ないため、スムーズな住み替えを実現できるでしょう。

また、同時並行は、買い先行のように、二重ローンになる心配がありません。経済的な負担を抑えつつ、新居に住み替えられるでしょう。
経済的な負担を軽減できる点では、同時並行は売り先行のように仮住まいが不要なことから、無駄に家賃を支払う必要がありません。買い先行と同じように、現在のマンションから直接新居に引っ越しするため、スムーズに住み替えできるでしょう。

しかし、同時並行では、マンションの買主が早く見つかると、引渡しまでに新居を決めなければなりません。結果、新居の希望条件を妥協せざるを得ない可能性があります。

また、住み替え先の候補が先に見つかった場合、現在のマンションを急いで売却してしまう可能性があります。売却を急ぐと、買主からの値下げ交渉に負けてしまい、マンションを相場よりも安く売ってしまうリスクもあるでしょう。

マンションの住み替えに適したタイミングは、次の5つです。

マンションの住み替えを検討する過程で、これらのタイミングは必ず訪れるため、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン控除を利用している場合は購入後11年目以降

住宅ローン控除を利用している場合は購入後11年目以降にマンションを住み替えるとよいでしょう。住宅ローン控除は原則10年目でその控除期間が終了する場合が多いためです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅を新築・取得したり、増改築したりした場合、一定の要件を満たせば、年末時点で住宅ローン残高の最大0.7%分を所得税から控除できる制度です。

中古マンションの住宅ローン控除は、原則10年で控除期間が終了します。そのため、住宅ローン控除を利用している場合は購入後11年目以降にマンションを住み替えるのがおすすめというわけです。

なお、住宅ローン控除は「ローンの返済期間が10年以上」「自らが居住している」といった条件を満たせば、住み替えても何度も利用できます。

新築でマンションを購入した場合は築11年目

新築でマンションを購入した場合は、築11年目に住み替えるとよいでしょう。品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）94条に規定された新築マンションに対する瑕疵担保責任は、新築物件を引き渡されてから10年で終了してしまうためです。

瑕疵担保責任とは、土地や建物などの売買物件に不具合や欠陥が見つかった場合、売主がその責任を負うことです。新築物件を最初に購入した方は、物件の引渡しから10年の間に住宅の屋根や外壁、柱、土台に重大な不具合が生じた場合、品確法の瑕疵担保責任に基づいて修繕を受けられます。

ただし、品確法の保証は、新築マンションを購入し、物件の築年数が10年経過していない人にしか適用されません。そのため、新築マンションを購入した方であっても、築11年目からは瑕疵担保責任の終了に伴い、住み替えるインセンティブ（動機付け）が高まるというわけです。

修繕積立金の増額前

定期的に行われる大規模修繕工事に備えたマンションの修繕積立金の増額前も、住み替えに適したタイミングです。

修繕積立金は修繕工事の規模が大きくなる関係で、築年数が古くなるほど金額が高くなる傾向があります。特に、段階的に増額していく「段階増額積立方式」は、一定額を長期間徴収し続ける「均等積立方式」と比べて、築年数の経過に伴う修繕積立金の増額が顕著です。

実際、段階増額積立方式のマンションでは、築10年ごろから修繕積立金額が高くなる傾向があります。これを踏まえ、段階増額積立方式のマンションに住んでいる方は、築10年、築15年、築20年という節目で住み替えを検討するとよいでしょう。

なお、均等積立方式のマンションでも長期修繕計画の見直しによって、月々の修繕積立金が増える場合があります。そのため、均等積立方式のマンションに住んでいる方も、修繕積立金の動向について、常にチェックしておくとよいでしょう。

譲渡所得税が安くなるタイミング

マンションの売却にかかる譲渡所得税はマンションの所有期間が5年を超えると、税率が低くなります。マンションの売却にかかるコストが気になる方は、税率が低くなるタイミングで住み替えを検討するとよいでしょう。

実際、マンションの譲渡所得税の税率は、所有期間5年を境に大きく変わります。

表をみてわかるように、所有期間が5年を超えてから売却すると、譲渡所得税の税率が5年以内のときと比べて約2分の1になります。

なお、譲渡所得税が安くなるタイミングは、所有期間5年だけではありません。マンションの売却時に所有期間が10年を超えていた場合は、譲渡所得税率に軽減税率を適用可能です。

適用できる軽減税率は、10年超所有軽減税率の特例といいます。この特例を適用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分については、合計税率を14.21%まで軽減できます。

ライフステージが変化するとき

出産や子どもの進学など、世帯人数の増加や減少によってライフステージが変化するときも、マンションの住み替えに適しています。

実際、出産で子どもが増えれば、これまでのマンションでは、部屋数が足りなくなる可能性があります。子どもが小さいうちは良くても、成長するにつれて、子ども部屋を設ける必要性が生じるでしょう。

子どもの成長に合わせてマンションを住み替える際、最も良いタイミングは、下の子どもが小学校に入学するころです。下の子どもが小学校に入学するころには、家族構成がある程度固定されるうえに、親も役職に就く年代を迎えて年収も上がるためです。

反対に、下の子どもが独立した後も住み替えに適しています。下の子どもが独立した後、ファミリー向けのマンションから夫婦二人でちょうど良いコンパクトなマンションへサイズダウンすることで、老後を快適に過ごせるでしょう。

マンションの住み替えにあたっては、マンションの売却と住み替え先の購入それぞれに諸費用がかかります。

売却にかかる諸費用は売却価格によって異なる一方、購入にかかる費用は新築マンションで購入費用の約4%、中古マンションで購入価格の約7〜8％が目安です。

費用相場を踏まえながら、ここからは、マンションの売却と住み替え先の購入それぞれにかかる諸費用について解説します。

マンション売却にかかる費用

マンション売却にかかる費用には、次のような費目があります。

費用の種類のうち、最も費用負担が大きいのは、仲介手数料です。たとえば、マンションを2,000万円で売却すると、72万6,000円の仲介手数料が発生します。

このほか、印紙税と住宅ローン繰上返済手数料のコスト負担も比較的大きいといえるでしょう。

新居購入の際に必要となる費用

新居購入の際に必要となる費用には、次のような費目があります。

費用の種類のうち、費用負担が大きいのは住宅ローン事務手数料です。たとえば、「借入金額×2.2%」で計算する定率型の事務手数料で1,000万円を借り入れた場合、22万円の住宅ローン事務手数料が発生します。

ただし、住宅ローン事務手数料は定額型を選べば、3〜5万円程度に抑えることも可能です。

マンションへの住み替えする際に利用できる住宅ローンには、「住宅ローン」と「住み替えローン」があります。

住み替えローンは、住み替え先の新居を購入するための住宅ローンに加え、旧居の住宅ローン残債を完済するための資金をあわせて借りられるローンです。金融機関によっては、旧居を売却しても完済できないローン金額分を新居の住宅ローンに含めることで返済を一本化できる住み替えローンも用意されています。

マンションの住み替え時の住宅ローンの注意点

マンションの住み替え時に住宅ローンを使用するときは、次のような点に注意しなければなりません。

それぞれの問題点に対する対応策についても解説するため、参考にしてください。

オーバーローンの発生

オーバーローンとは、住んでいたマンションの住宅ローン残債が売却額を上回る状態のことです。物件の資産価値が下がり、評価額（売却額）がローン残債よりも低くなった場合に起きるとされます。

また、利息と元金の合計額が毎月一定額となる「元利均等返済方式」で旧居の住宅ローン返済を返済している場合、返済経過期間が浅いときも、オーバーローンが起きがちです。

オーバーローンが発生すると、売却額で返済できない住宅ローンの残債を住み替えローンを活用したり、貯金を取り崩したりして、返済しなければなりません。つまり、オーバーローンでのマンション売却は経済的負担の増大を招きます。

これを踏まえ、オーバーローンが発生しているときは、売却額で住宅ローン残債が返済できる状態か、物件価格が高騰するタイミングが訪れるまで住み替えを延期するとよいでしょう。

ローンの借り過ぎ

住み替えローンを活用すると、住み替え先の物件の担保価値以上のローンを組むことになるため、最初から借り過ぎの状態になっている可能性があります。

ローンの借り過ぎの状態が続けば、住み替え先のマンションの売却額だけで、旧居のローン残債と住み替えローンの両方を全額返済するのは、難しくなるといえるでしょう。

これを踏まえ、住み替えローンを利用すべきかどうかは慎重に判断する必要があります。特に、返済能力が低い方は、安易に住み替えローンの利用を避けた方が賢明です。

マンションの住み替えで失敗しないためには、次の3つを意識することが重要です。

これらのポイントを押さえることで、マンションの住み替えに失敗しにくくなります。ぜひ参考にしてください。

正確なローン残高を把握してオーバーローンを防ぐ

マンションの住み替えで失敗しないためには、正確なローン残高を把握しましょう。正確なローン残高の把握は査定額や自己資金でローンが完済できるかの正確な判断や、オーバーローンの回避につながるためです。

ローン残高は、年末に金融機関から送付される「ローン残高証明書」や、契約時に交付される「返済契約書」などで確認できます。それらの書類がない場合は、金融機関の窓口で照会しましょう。

前もって住み替えのための費用を準備する

マンションの住み替えで失敗しないためには、前もって住み替えのための費用を準備しましょう。

住み替えのための費用とは、マンション売却であれば、仲介手数料や登録免許税、新居購入であれば、住宅ローン事務手数料や不動産取得税などです。

必要な費用の目安については、上述した「マンション売却にかかる費用」と「新居購入の際に必要となる費用」でご確認ください。

マンションの売却相場を把握しておく

マンションの住み替えの失敗確率を下げるためには、マンションの売却相場を把握しておきましょう。売却相場よりも高い金額で売却すれば、住み替えの資金計画にも余裕が出てくるためです。

マンションの売却相場については、HOME4Uのマンション売却査定サイト「マンションプライス」や、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォーメション」で調べられます。

また、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」では、不動産売買を行った方へのアンケート結果をもとに作成した、実際の成約価格も調べられます。ぜひ参考にしてください。

マンションの住み替えを成功できるかどうかは、マンションを相場よりも高い値段で早く売却できるかにかかっています。マンションの売却活動がうまくいけば、オーバーローンやローンの借り過ぎが回避され、円滑な住み替えを実現できるでしょう。

しかし、一般の方が、限られた時間のなかで現在住んでいるマンション売却の段取りや住み替えにあたっての資金計画の立案を進めるのは、容易ではありません。したがって、マンションの住み替えは専門家や不動産会社の力を借りながら進めるのが賢明といえるでしょう。