不動産投資の出口戦略とは？　5つのパターンや検討すべきタイミングを解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資では、購入した収益物件を他者に売って投資を終了させる「出口戦略」が重要です。出口戦略を実行した後に初めて利益や損失が確定し、その不動産投資の成否がわかります。

しかし、賃貸オーナーのなかには、家賃収入を安定して確保できた一方で、出口戦略でつまずき、トータルで大きな損失が生まれてしまった方も少なくありません。

こうした状況を踏まえ、本記事では、不動産投資における出口戦略のパターンや、出口戦略を成功させるためのポイントについて解説します。不動産の売却を検討すべきタイミングについても解説するため、ぜひ参考にしてください。

不動産投資における出口戦略とは、収益物件を売却し、不動産投資を止める計画のことです。

出口戦略はもともとは軍事用語で、軍隊が損害を最小限に抑えつつ戦地から撤退するための作戦を意味します。ベトナム戦争時に米国国防総省内で使われたのが始まりとされますが、今では、経済政策や投資活動などで使われるようになりました。

不動産投資における出口戦略は、一義的に収益物件の売却を指します。ただし、不動産経営において必ずしも売却という方法がすべての局面で適切なわけではありません。

後述するように、「自分の自宅にする」という出口戦略もあります。つまり、不動産投資における出口戦略は、建物の老朽化や不動産価格の乱高下などによって、不動産投資をやめるときの対応方法とも定義できるといえます。

不動産投資で出口戦略が重要な理由

不動産投資で出口戦略が重要なのは、運用中は収支がマイナスだったとしても、売却で大きなキャピタルゲイン（売却差益）を得られれば、最終的な損益がプラスになる場合があるためです。

キャピタルゲインは地価の下落や不動産の流動性低下などにより不動産価格が下落すれば、大きな損失が発生する可能性があります。しかし、ある程度の資産価値を担保した収益物件が市場に出回る不動産投資では、キャピタルゲインで損失が出る方は少数派です。

実際、収益物件専用サイト「健美家」がサイトの登録会員を対象に行ったアンケートによれば、利益が出たかという設問に対して「利益が出た」との回答が76.5%に上った一方、「利益が出なかった」という回答は7.4%に留まっています。

不動産投資における出口戦略のパターンは、主に次の5つです。

不動産投資の目的や物件の種類、不動産市場の状況に応じてさまざまなパターンがありますが、主要な出口戦略のパターンは上記5つです。

それぞれのパターンのメリットや注意点への理解が出口戦略の成功につながるため、ぜひ参考にしてください。

収益物件として売却する

1つ目の出口戦略は、購入した収益物件をそのまま収益物件として売却する方法です。

この方法では、入居者が居住中のままの状態で、その物件を売却するオーナーチェンジ物件を売るか、購入時点で入居者が住んでいない空室物件を売るかの2通りの方法があります。

オーナーチェンジ物件は入居者が住んでいる都合上、物件を内覧できなかったり、住宅ローンを利用できなかったりするなどのデメリットがあります。

しかし、空室物件にも売却上のデメリットはあります。空室物件はいつから家賃収入が発生するか予測しにくく、収支計画を立てにくいことから、立地条件や建物の状態が悪ければ、買主を身につけにくい傾向があります。

このように、賃貸オーナーはどのような売却方法を採用する場合でも、メリット・デメリットに留意する必要があるでしょう。

物件を解体して更地として売却する

2つ目の出口戦略は、収益物件を解体し、更地として売却する方法です。この方法は建物の老朽化が進んでいたり、立地が良いものの、建物自体に問題があり次の買主が付きにくかったりする場合に採用されます。

更地として売却する方法は、収益物件を再築する際の自由度が高いため、家の解体にかかる手間やコストがない分、需要が高くなりやすいメリットがあります。需要が高くなりやすければ、当初の見積もりよりも高値での売却に成功する可能性も高くなりやすいといえるでしょう。

しかし、更地にして売却するうえでは、入居者全員から退去の承諾を事前に得なければなりません。また、建物の解体には数百万円がかかるほか、地域や不動産市場の状況によって更地の売却が難航する恐れがあります。建物を解体すると、住宅用地の特例が適用されなくなることにより、固定資産税が解体前に比べて約6倍に跳ね上がるのもデメリットといえるでしょう。

このように、収益物件を解体して更地として売却する方法はデメリットが多々あります。そのため、更地にした場合の資産価値が高い場合や、建物がある状態では買主が付かない場合などに限って、利用するとよいでしょう。

自己居住用として売却する

3つ目の出口戦略は、購入者が自分で住むための自己居住用物件として売却する方法です。

この方法では、物件の立地条件や間取り、広さが入居者の希望に合致していれば、収益物件として売却するよりも高値で売れるメリットがあります。このメリットは、入居者がもともと物件の購入を希望していたり、入居者に買取打診に応じてもらったりする場合に享受しやすいでしょう。

しかし、収益物件を自己居住用として一般市場に販売できるのは、空室のタイミングに限られるといったデメリットも存在します。また市場に販売しても、物件が必ず売れるとは限りません。特に、自己居住用の物件としての需要が極端に低いワンルームなどは売れ残りも想定する必要もあるでしょう。

賃貸に出し続ける

4つ目の出口戦略は、収益物件を売却せずに賃貸に出し続ける方法です。この方法は、キャピタルゲインが見込めないものの、入居者がいる限り、安定した家賃収入を確保できます。

しかし、築年数の経過に伴い、大規模修繕や空室の発生といったリスクがあります。複数のリスクのうち、特に留意すべきは空室リスクです。空室リスクが顕在化すると、家賃収入を得られないうえに、管理費用や固定資産税などの支出のみが発生することから、毎月のキャッシュフローの悪化は必至です。

このように、賃貸に出し続ける出口戦略を採用しても、長期的に安定した家賃収入を得られる保証はありません。これを踏まえ、この出口戦略を採用する前に、「各種リスクへの対策は万全か」「いつまで安定した収入を得られそうか」をよくシミュレーションしましょう。

自分の自宅にする

5つ目の出口戦略は、収益物件を自分の自宅にする方法です。

この方法は空室続きで不動産経営がうまくいかない場合に有効な出口戦略ですが、デメリットも少なくありません。

たとえば、ローンを返済中の場合、不動産投資ローンから住宅ローンへ借り換えするのは当初のローンの資金使途から外れるため、金融機関から一括返済を求められる可能性があります。

また、収益物件を自宅にすると、減価償却費を経費計上できなくなるため、節税効果がなくなります。

このように、収益物件を自分の自宅にする方法は問題点が多い出口戦略です。選択肢がなくなった場合の最終手段に留めておきましょう。

有効な出口戦略は収益物件によって異なります。ここからは、

ごとに有効な出口戦略について解説します。ぜひ参考にしてください。

戸建て住宅

戸建て住宅は収益物件としての売却や自己居住用としての売却など、さまざまな出口戦略を取れます。

実際、戸建て住宅は物件の供給量が少ないにもかかわらず、需要が高いため、収益物件としての売却が容易です。収益物件としての売却が容易なのは、単に需要が高いためだけではありません。居住する世帯の多くが入居期間が長いファミリー世帯であることから、空室率が低い傾向にあることも、売却しやすい要因の1つとなっています。

購入した戸建て住宅が立地や延べ床面積などの条件で市場で売れやすい物件と共通点が多ければ、自己居住用物件としての売却も可能です。自己居住用物件として売却が可能であれば、入居者に買取を打診してもよいでしょう。

また築年数が古くなっていたり、増築などで違法建築物になったりしている場合は、更地にして売却する選択肢も有効です。更地にする出口戦略は、住宅用地だけでなく、駐車場や駐輪場としての需要が見込める場合に採用するとよいでしょう。

一棟マンション／一棟アパート

一棟マンションや一棟アパートは収益性が高い場合、収益物件として売却をおすすめします。売却前に客付けに強い不動産管理会社に変更したり、建物や物件の内装をリフォーム・リノベーションしたりすれば、より多くのキャピタルゲインを得られるでしょう。

一方で、建物の老朽化が進んでいたり、建物の耐震性が旧耐震基準で買い手がつきにくかったりする場合は、建物として更地として売却するのも選択肢の1つです。更地としての売却を決定した後は、売却時期を決めたうえで、新たな入居者を定期借家契約で募集すれば、立ち退き交渉が必要な入居者を減らせます。

区分マンション／ワンルームマンション

区分マンションやワンルームマンションも基本的な方針は、一棟マンションや一棟アパートと変わりません。空室率が低く、収益性が高ければ、収益物件として売却するとよいでしょう。特に単身者を対象にしたワンルームマンションは収益物件として需要が高いとされます。

居住用物件としての需要は、区分マンションとワンルームマンションとでは異なります。区分マンションはファミリー向け物件も多いため、収益物件として売却するより自己居住用として売却した方が高く売れる可能性があるでしょう。

一方、ワンルームマンションは基本的に賃貸としてニーズが高いことから、実質的な終の住処である居住用物件としての需要は見込めません。また、マンション自体を更地にすることも困難であるため、収益物件として売却が難しい場合は、自分の居宅にすることも視野に入れるとよいでしょう。

なお、区分マンションは新築と中古で、出口戦略のアプローチ方法が異なります。新築区分マンションは長期的な運用で家賃収入を継続的に得た後、経年劣化に伴い資産価値が落ちてくる10〜20年後に売却する方法が有効です。

対して、中古区分マンションは新築と比べて修繕費がかかるうえに、耐用年数が短いため、早い段階で出口戦略を考えるとよいでしょう。

不動産の売却（出口）を検討すべきタイミングは、次の6つです。

売却を検討すべきタイミングの把握は、出口戦略の成否に直結します。ぜひ参考にしてください。

長期譲渡所得に切り替わるタイミング

収益物件の売却益が「短期譲渡所得」から「長期譲渡所得」に切り替わるタイミングは、売却を検討するべきでしょう。短期譲渡所得では所得税や住民税などが課される売却益の税率が39.63%であるのに対し、長期譲渡所得は20.315%と低くなるためです。

売却益が短期譲渡所得、長期譲渡所得どちらに分類されるかは、譲渡した年の1月1日時点での所有期間によります。所有期間が5年未満であれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得です。

このように売却益に課される譲渡所得税の税率は物件の所有期間に応じて、約2倍の差が生まれます。これを踏まえ、出口戦略を成功させる意味では、長期譲渡所得に切り替わるタイミングで、キャピタルゲインが出る見込みがあれば、売却するのが賢明です。

減価償却期間が終了するタイミング

収益物件の減価償却期間が終了するタイミングは経費計上できる減価償却費がゼロになるため、売却を検討するべきといえます。

減価償却費は建物や製造機械、貨物自動車など事業に必要な設備の購入費を法定耐用年数に応じ、分割して経費として計上できる費用です。購入費を帳簿上の経費として計上すれば、課税所得額が圧縮され、所得税や住民税の負担が軽減されます。

ただし、この減価償却費の経費計上はずっとできるわけではありません。減価償却期間（法定耐用年数）が終了すれば、減価償却費の経費計上ができなくなり所得税と住民税の増加は不可避です。

これらの理由により、減価償却期間が終了するタイミングは売却を検討すべきタイミングといえるでしょう。

デッドクロスに近づいてきたタイミング

収益物件がデッドクロスに近づいてきたタイミングも売却を考慮しなければなりません。

デッドクロスは、返済するローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態です。減価償却費を経費計上できなくなる、建物の減価償却期間が終了するタイミングで起きやすいとされます。また、元利均等返済でローンを組んでいる場合、年数の経過に伴い返済額に占める元金の割合が減価償却費を上回るときも、デッドクロスが発生するタイミングの1つです。

これらのタイミングでデッドクロスが発生すれば、得られる不動産収入が同じでも納税額の増加により、キャッシュフローが悪化します。キャッシュフローが悪化すれば、最悪の場合、決算上の利益が出ていながら、支払資金の不足によって倒産してしまう「黒字倒産」が起きかねません。

このようにデッドクロスは、不動産投資の死活問題の1つです。デッドクロスを迎える前に、不動産投資ローンの融資先が提供するローン返済表を活用しながら、元金額が減価償却費よりも大きくなるタイミングを調べておきましょう。

入居者が退去するタイミング

区分マンションや戸建て住宅を収益物件として保有している方は、入居者が退去するタイミングで売却を検討するとよいでしょう。これらの物件は入居者がいなければ、自己居住用の物件としても売却できるためです。

収益物件を自己居住用として売却できれば、中古の区分マンションや戸建て住宅を自宅やセカンドハウスとして購入したい方にまで売却対象が広がります。結果、売却可能性が高くなるでしょう。物件の立地条件が良かったり、間取りや設備が市場のニーズに合ったりしていれば、収益物件として売却するよりも、高い金額で売却できる可能性もあります。

市況が好調で需要が高まっているタイミング

不動産市況が好調で収益物件の需要が高まっているタイミングは、物件が高値で売れる可能性があるため、売却を検討すべきです。

収益物件の需要が高まっているかどうかは、国土交通省が毎月公表する不動産価格指数で判断することをおすすめします。不動産価格指数は、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別などに不動産価格の動向を指数化した統計です。

不動産価格指数によれば、不動産価格指数（住宅）は近年、住宅地や戸建て住宅、区分マンションいずれの指標でも右肩上がりを続けています。特に区分マンションの伸び率は高く、2010年を100とした場合、2024年11月時点で207.2に達しています。

出典：国土交通省建設経済局不動産市場整備課「不動産価格指数（令和6年11月・令和6年第3四半期分）を公表〜不動産価格指数、住宅は前月比1.5%上昇、商業用は前期比0.7%上昇〜」

不動産価格指数（住宅）を鑑みると、区分マンションは2010年以降に購入した物件、それ以外の物件は2020年以降に購入した物件であれば、売却のチャンスが継続しているといえます。

大規模修繕工事が実施されるタイミング

区分マンションや一棟マンションを所有される方は、大規模修繕が実際されるタイミングで売却するとよいでしょう。長期修繕計画に基づいて修繕積立金を積み立てていても、近年では資材高騰や工事費の上昇により、追加の修繕費を徴収されたり、修繕積立金を値上げされたりする可能性があるためです。

大規模修繕とは、経年劣化したマンションの建物や設備を修繕することです。一般的には、普段実施するのが難しい建物本体の維持を目的とした修繕や、共用部分の改修を指します。何年ごとに行うかはマンションによって異なりますが、国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば、大規模修繕は約13年の周期で訪れるとされます。

出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

大規模修繕にかかる費用は軽視できません。国土交通省の同調査によれば、大規模修繕にかかる工事費用は1回目で「4,000〜6,000万円」、2回目で「6,000〜8,000万円」、3回目以上で「6,000〜8,000万円」「1億〜1億5,000万円」の割合がそれぞれ高くなっています。つまり、マンションの大規模修繕に要する費用は回数を重ねるごとに増大していくのです。

出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

このように、マンションの大規模修繕にかかるコストは甚大です。これを踏まえ、大規模修繕のタイミングが訪れる前に売却するのが賢明といえるでしょう。

不動産投資の出口戦略を成功させるためには、次のポイントに留意する必要があります。

• 将来売却しやすい物件を取得する
• 投資目的に合わせた出口戦略を立てる
• 物件の資産価値の維持を念頭に置いた管理に努める
• 自己資金を多めに投入して物件を購入する

これらのポイントのうち、適切な物件の選定や管理は安定した家賃収入の獲得につながるため、ぜひ参考にしてください。

将来売却しやすい物件を取得する

不動産投資の出口戦略を成功させるためには、将来売却しやすい物件を取得しましょう。購入価格に比べてどれくらい高く売れるかを示す売却価値は購入時点で決まってしまう場合が少なくないためです。

売却価値を決める要因には、立地条件があります。立地条件については、最寄り駅から近いか、人気のエリアに立地しているか、周辺人口は多いかなどをチェックしましょう。

需要の高い間取りであるかどうかも重要です。物件の間取りの需要が高いかどうかは物件の周辺にどのような人が住んでいるかに左右されます。ただ1つ例を挙げれば、周辺にファミリー世帯が多ければ、3LDKや4LDKといった広い間取りは賃貸需要が高いため、売却価値が落ちにくいでしょう。

投資目的に合わせた出口戦略を立てる

不動産投資の出口戦略を成功させるためには、投資目的に合わせた出口戦略を立てましょう。資産形成や節税、相続対策など、投資目的が違えば、出口戦略も異なるためです。

たとえば、利回り重視で安定した家賃収入の獲得を目的とするならば、利回りの高いオーナーチェンジ物件を購入するという選択肢もあるでしょう。オーナーチェンジ物件を運用する場合は購入時点で売却時期を逆算しながら、入居者が退去しないよう配慮する不動産経営が求められます。

また目的が節税対策であれば、1年当たりの減価償却費が多い「償却期間が短い」中古物件を選択することが重要です。こうした物件を購入すれば、減価償却により短期間で高い節税効果を得られるでしょう。

物件の資産価値の維持を念頭に置いた管理に努める

最終的にオーナーチェンジ物件として売却をする場合には、物件の資産価値の維持を念頭に置いた管理に努めることが重要です。建物の管理状態が良ければ、空室リスクや家賃下落リスクを招きにくく、高値で売却しやすくなるためです。

物件の資産価値を維持するためには、収益物件の管理受託の実績が豊富な管理会社に管理を委託することが重要です。また物件の老朽化が進んでいる場合は、空室時にリノベーションによって資産価値を維持できるでしょう。

リノベーションを実施したからといって、必ずしも工事費用に見合う売却価格になるとは限りません。そのため、リノベーション後に家賃を高めて物件を保有し続けるか、リノベーションせずに売却するか、しっかりシミュレーションするとよいでしょう。

自己資金を多めに投入して物件を購入する

売却時にキャピタルゲインを多く取得するためには、自己資金を多めに投入して物件を購入しましょう。自己資金を多めに投入すれば、売却時の借入残高が減少し、利益確保の幅が広がるためです。また、自己資金の投資比率を高めることで、ローンの金利負担が減少し、キャッシュフローが改善します。

このように、自己資金を多めに投入して物件を購入すれば、フルローンで購入した場合と比べて、売却価格が残債を上回る可能性が高まります。売却する時期の自由度を高めるという観点でも、物件の購入時に自己資金比率を高めることを意識しましょう。

私たちリタ不動産は、全国の不動産投資・収益物件（投資物件・収益不動産）を取り扱う不動産会社です。社名の『リタ』は「利他の精神」「自利利他」から名付けられたもの。その背景には、自分の利益を最優先するのではなく、お客さまの利益を最優先としたサポートや提案を行うというスタンスがあります。
「お客さまの利益のために努力することが、自らの利益につながる」という考え方ですので、押し売りをはじめとしたこちら都合のアプローチは一切行っていません。

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弊社の目的はお客さまの資産形成をお手伝いすることです。収益物件の売買を通じてお客さまのビジネスパートナーとして「常に誠実である」ことをお約束します。不動産投資は長い目線で取り組まねばならない投資です。棟目の購入・売却から資産入れ替えの再購入まで末永くお付き合いするために、メリットのみならずリスクやデメリットもしっかりと告知します。 物件情報は精査したもののみ発信するほか、節税相談や金融機関のご紹介など、不動産投資を通じた資産形成をトータルサポート。お客さまが安心して不動産投資に取り組めるように尽力いたします。気になること、不安なことがあればいつでもお気軽にご相談ください。