不動産広告を規制するルールとは？　広告の表示ルールや違反事例も解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

入居者や物件の買い手の募集に必要な不動産広告には、法律に基づいて独自のルールが設けられています。そのため、通常の広告なら問題にならないことでも、業務停止や違約金の対象になる場合があります。

これを踏まえ、本記事では、宅地建物取引業法や景品表示法など、不動産広告を規制する法律を説明した後、不動産広告を規制するルールについて解説します。不動産広告の違反事例や不動産広告を出稿する際の注意点についても解説するため、ぜひ参考にしてください。

不動産広告とは、賃貸や売買など取引形態を問わず、不動産を探す際の情報源となるチラシやパンフレットなどを指します。具体的な掲載方法には、新聞折り込みチラシやフリーペーパー、専門情報誌、インターネットなどがあります。

不動産広告のルールとは？

不動産広告の表現方法や価格表示などは完全に自由というわけではなく、遵守すべきルールが設けられています。そのルールとは、消費者保護を目的とした「宅地建物取引業法」と「景品表示法」です。

この2つの法律により、世に流通する多くの不動産広告は、正しい情報が掲載されています。

しかし、広告を規制する法律があるからと言って、違法な広告が流通しないというわけではありません。実際、首都圏不動産公正取引協議会の管轄エリアでは、年間5〜10件程度の違反事例が報告されています。

このように、違法広告を目にする可能性はゼロではありません。これを踏まえ、広告に掲載された物件の情報が正しいかどうか見分けるうえでも不動産広告のルールについて知っておくとよいでしょう。

不動産広告を規制する法律や法的ルールには、次の3つがあります。

このうち、公正競争規約に至っては自主的なルールに過ぎませんが、いずれも不動産広告を規制する重要な法律や法的ルールです。ぜひ参考にしてください。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法は、宅地建物取引業を営む事業者を対象に、その事業に必要なルールを定めた法律です。国土交通省が所管しており、「宅建業法」とも呼ばれます。

宅地建物取引業法では、誇大広告等の禁止や広告開始時期の制限、取引態様の明示義務といった広告関連のルールが設けられています。これらの規則に違反すると、業務の停止命令や免許の取消、6カ月以下の懲役といった罰則を受ける可能性があります。

不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）

不当景品類及び不当表示防止法は、商品やサービスの品質、内容、価格などを偽った表示や、景品類の最高額を規制・制限することで、一般消費者の利益を守ることを目的とした法律です。消費者庁が所管しており、「景品表示法」とも呼ばれます。

景品表示法では、不動産業界における不当表示（実際よりもよく見せかける表示）を「おとり広告」と定義し、厳しく規制しています。法律に反しておとり広告を出した場合には行政指導が入るほか、課徴金を科されることもあります。

不動産の表示に関する公正競争規約

不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）は景品表示法の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けた、不動産業界による自主的な不動産広告のルールです。全国9地区に設置された不動産公正取引協議会が運用しています。

表示規約では、不動産広告の表示に関する具体的な規制が設けられているほか、用語の定義も明記されています。つまり、消費者と不動産会社双方の利益に配慮された規約内容が盛り込まれているのです。

表示規約に違反すると、協議会が違反企業に対して警告と1度目の場合、50万円以下の違約金を課します。協議会による罰則は、これだけに留まりません。

警告に従わない場合や2度目の違反があった場合、協議会はさらに500万円の違約金を課すほか、協議会からの除名処分を出す可能性があります。

不動産の表示に関する公正競争規約では、次の5類型を不動産広告における規制対象としています（表示規約第4条（用語の定義）第5項）

このうち、特に注意したいのが、①のインターネットによる広告表示です。ウェブ広告の市場規模が年々拡大している背景もあり、賃貸オーナーの方々がインターネットによる広告表示を活用する機会が増えています。

それだけに、賃貸オーナーの方々も不動産ポータルサイトやウェブ広告を通じて保有する収益物件の情報を発信する際は、ルールに違反しないよう注意しなければなりません。

不動産広告を規制するルールには、次の9つがあります。

以上9つのルールについて、具体的事例を交えて説明するため、ぜひ参考にしてください。

誇大広告等の禁止（宅地建物取引業法第32条）

誇大広告とは、事実が著しく相違する表示、または実際よりも有利、優良なものと誤認される表示です。宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が広告に掲載された宅地または建物の次の事項について、誇大広告を打つことを禁じています（宅地建物取引業法第32条）。

このうち、①の所在については、市街化調整区域に所在するのに市街化区域と表示した場合が誇大広告に該当します。また、⑤の現在または将来の環境については、築後10年を経過しているのに築後1年と表示した場合が誇大広告とみなされるでしょう。

このほかにも、取引意思のない物件や取引不可能な物件を掲載するおとり広告のほか、表示すべきことを表示しなかった広告も、誇大広告に含まれます。

広告の開始時期の制限（宅地建物取引業法第33条）

宅地建物取引業者は未完成の宅地や建物について、開発許可や建築確認等の処分を受けなければ売買その他の業務に関する広告を打てません（宅地建物取引業法第33条）。未完成の宅地や建物は、広告で表示された物件と完成した物件との間に大きな差が生じる可能性が大きいためです。

ただし、宅地の貸借の媒介については、開発許可を受ける前であっても打てます。また、年賀の新聞広告や会社名のみの広告も、広告の開始時期の制限を受けません。

取引態様の明示（宅地建物取引業法第34条）

宅地建物取引業者は宅地または建物の売買や広告、賃貸に関する広告を打つときや注文を受けたときは、遅滞なく取引態様の別を明示しなければなりません（宅地建物取引業法第34条）。取引相手に対し、宅建業者の取引上の立場を明らかにすることで、契約手続きや報酬のトラブルを未然に防ぐためです。

宅建業者が明示しなければならない取引態様は、次の3つです。

商品の内容に関する不当表示（景品表示法第5条第1号）

景品表示法は、商品やサービスの品質、規格などの内容について、実際のものや事実に相違して競争事業者のものより著しく優良であると一般消費者に誤認される優良誤認表示を禁止しています（景品表示法第5条第1号）。

優良誤認表示には次の2種類があります。

不動産の事例ではありませんが、前者については、「「カシミア100%」と表示していたものの、実際の製品はカシミア混合率が50%であった」といった事例が挙げられます。後者については、「栄養成分が他社の2倍」と表示していたが、実は同じ量しか入っていなかった」といった事例が当てはまります。

取引条件に関する不当表示（景品表示法第5条第2号）

景品表示法は、商品やサービスの取引条件について、実際のものや事実に相違して競争事業者のものより著しく有利であると一般消費者に誤認される有利誤認表示を禁止しています（景品表示法第5条第2号）。

有利誤認表示には次の2種類があります。

前者については、「「修理保証5年！」と表示しているものの、実際は全額を保証するのは1年間で、その後は一部の修理が有料となった」というケースが挙げられます。

一方、後者については、「競合他社が販売する商品・サービスよりも特別安いわけではないのに、あたかも著しく安いかのように誘導する行為」が当てはまります。

商品・役務の取引に関する事項についての不当表示（景品表示法第5条第3号）

景品表示法は、商品やサービスの取引に関する事項について一般消費者に誤認されるおそれがあると内閣総理大臣が指定した不当な表示を禁止しています（景品表示法第5条第3号）。

消費者庁によれば、内閣総理大臣に指定される不当表示は、次の7つです。

広告表示の基準（表示規約第6章）

不動産事業者は不動産広告を掲載する際に、表示規約に基づいて特定の項目を記載する義務があります（表示規約第6章）。

これらの項目をどう表示するかについては、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則の「第5章 表示基準」で解説されています。

特定用語等の使用基準（表示規約第7章）

不動産事業者は特定用語について、意義に即して不動産広告に使用しなければなりません（表示規約第7章）。

また、消費者の誤認を招く抽象的な用語は原則として使用が禁止されています。具体的な禁止用語は次のとおりです。

二重価格表示（表示規約第8章）

不動産事業者は、実際に販売する価格よりも高い価格をあわせて記載する二重価格表示が原則として禁止されています（表示規約第8章）。二重価格表示は、実際の価格または競合よりも安いと消費者に誤認させるおそれがあるためです。

ただし、過去の販売価格を比較対照価格とする二重価格表示は、次の5項目の要件をすべて満たし、実際に当該期間、当該価格で販売していた客観的な資料がある場合に使用可能です。

ここからは、正会員26団体と賛助会員95社が加入する首都圏不動産公正取引協議会内で起きた違反事例について解説します。

神奈川県横浜市A社の事例

横浜市のA社の事例では、契約済みまたは入居済みとなった賃貸共同住宅が長いもので1カ月以上、短いもので16日間継続して広告されていました。いわゆる、おとり広告の掲載です。

このほか、「敷金33万円」「敷引・償却」「ペット相談」という記載に対し、ペットを飼育する場合には、敷金が66万円に増額され、そのうち33万円は退去時に敷金から償却されていました。広告の記載内容からはペット飼育によって敷金が増額するとは読み取れないため、広告の文言は明らかに説明不足といえます。

また、会員ではないにもかかわらず、賃貸共同住宅の広告には一般社団法人全国住宅産業協会会員と記載されていました。

東京都渋谷区B社の事例

東京都渋谷区のB社の事例では、契約済みまたは入居済みとなった賃貸共同住宅8物件が長いもので4カ月以上、短いもので15日間継続して広告されていました（おとり広告）。

また、「保証会社利用可」との記載に対し、実際は家賃保証会社との契約が取引の条件であり、家賃保証料を必要としていました。これは、表示規約の「権利金、礼金、敷金、保証金、償却費等の額について、実際のものよりも少ないと誤認されるおそれのある表示」に該当すると考えられます。

このほか、ルームクリーニング費用や鍵費用、24時間サポート費用、災害対策ボックス費用が不記載の物件もありました。

東京都足立区C社の事例

東京都足立区のC社の事例でも、おとり広告が問題となりました。具体的には、契約済みとなった賃貸共同物件4物件が長いもので45日間、短いもので19日間継続して広告されていました。

また、ペットを飼育する場合には、敷金が1カ月分となる旨が不記載だったにもかかわらず、「敷金 無」「ペット可」と記載されていました。これも、表示規約の「権利金、礼金、敷金、保証金、償却費等の額について、実際のものよりも少ないと誤認されるおそれのある表示」に該当すると考えられます。

さらに、次回以降の家賃保証料が不記載なのに対し、「保証会社利用料：初回保証料、総家賃の50%」と記載されていました。これは、表示すべき内容を表示していなかった点で、誇大広告といえます。

不動産広告を出稿する際の注意点には、次の2つがあります。

この2つに気をつければ、不動産広告のルールに抵触するリスクが減少するため、ご留意ください。

おとり広告の規制についてよく理解する

不動産広告の違反を起こさないためには、おとり広告の規制についてよく理解する必要があります。おとり広告は、故意・過失を問わず、不動産広告を掲載する際に起こりやすい問題であるためです。

おとり広告は、3つの類型に区分されます。

類型からわかるように、意図的に架空物件や意思なし物件を広告に掲載した場合だけでなく、意図せずして契約済み物件を広告に掲載した場合も、おとり広告を掲載したことになります。おとり広告を掲載すると、厳重警告や違約金の措置といった罰則を受ける可能性があるため、十分に注意する必要があるでしょう。

なお、3つの類型のうち、契約済み物件に関するおとり広告が掲載されやすい傾向にあります。

諸費用の記載漏れに注意する

おとり広告よりも発生頻度が高いのが、鍵交換費用やルームクリーニング費用など、諸費用の記載漏れです。諸費用を記載漏れすると、その広告は必ず書くべき内容を表示していなかったといえるため、誇大広告とみなされるでしょう。

諸費用の記載漏れを防ぐためには、出稿する前によく確認すると同時に、認識不足の修正が重要です。具体的には、「記載する項目欄がない」「入手した図面に書いていなかった」という他責思考を改め、記載漏れを防ぐべきでしょう。

 

私たちリタ不動産は、全国の不動産投資・収益物件（投資物件・収益不動産）を取り扱う不動産会社です。社名の『リタ』は「利他の精神」「自利利他」から名付けられたもの。その背景には、自分の利益を最優先するのではなく、お客さまの利益を最優先としたサポートや提案を行うというスタンスがあります。
「お客さまの利益のために努力することが、自らの利益につながる」という考え方ですので、押し売りをはじめとしたこちら都合のアプローチは一切行っていません。

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