不動産投資の失敗事例をもとに原因と対策を解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資は、うまく軌道に乗れば安定した家賃収入が期待できますが、投資である以上リスクもあります。高い利回りに飛びつく、資金不足になる、空室が多くなって赤字化するなど、失敗の原因は多数存在します。

一方で、本来投資とは損失が確定し、取り戻せないことが明確になった時点で「失敗」したことが明らかになるものです。中には、まだ持ち直せる状態であるにも関わらず「失敗した」と考えてしまう方も少なくありません。今回の記事では、不動産投資の失敗の原因と対策をまとめました。

不動産ポータルサイトを運営する健美家の調査によると、不動産の投資家のうち、およそ40％が投資に「失敗したことがある」と回答しています。失敗の理由としては「空室が埋まらなかった」「修繕費や維持費に出費がかかりすぎた」「相場より高く買ってしまった」などの理由をあげる方が多いという結果でした。

安定した家賃収入を得られるイメージを持たれがちな不動産投資ですが、投資である以上リスクは存在します。無理な計画のもと投資を進めれば、失敗してしまう可能性は充分にあります。

なお、一時的な損失や思うように利益が出ない状態を「失敗」と捉える方もいます。しかし、本来は「損失を取り戻せなくなった時」に、その投資が失敗であることが決まるものです。たとえば一時的に「空室が埋まらなかった」としても、その後満室になって損益が回復すれば、本来は失敗とはいえません。

長期にわたって行う不動産投資においては、一時的に厳しい局面を迎えることもあるでしょう。そんな時もすぐに諦めず、粘り強く取り組むことも大切です。

よくある不動産投資の失敗事例として、次のケースを紹介します。

それぞれの失敗事例と原因について、詳しく見ていきましょう。

リスクの高い物件を購入して損失が発生

不動産のポータルサイトには、膨大な数の物件が掲載されています。中には極端に価格が安く、利回りの高い物件もあり、データだけを見ると魅力的に見えるものも少なくありません。

初心者の中には、こうした収益性の高そうな物件に飛びついて失敗する場合があります。利回りは基本的にリスクの裏返しなので、リスクが高ければ利回りも高くなりがちです。

他の物件と比較して利回りが極端に高いということは、賃貸経営の難易度を高くする要因が潜んでいる可能性があります。たとえば「築年数が古すぎる」「過疎地域など賃貸需要が出にくい」「駅から遠いなど不便」といったような要因です。

実際に購入した結果、空室が全然埋まらなかったり、劣化が進んでいて高額修繕費がかかったりして、損失が拡大して失敗する方も少なくありません。利回りや価格といった表面的な情報のみを基準として物件を選別した結果、しばしばこのような事態が発生します。

また、多くの場合、ポータルサイトの利回りは「満室時の利回り」です。必ずしも記載された利回りが実現するとは限らない、ということを知らずに投資判断した結果、起こる失敗でもあります。

節税効果ばかりを気にして物件を購入

不動産投資における節税効果に上に着目して投資をして、失敗する方もいます。不動産を保有していると、物件の減価償却費を計上することで現金支出を伴わない赤字を増やし、所得税や住民税を抑えられる場合があります。

高収入の方を中心に、このような節税効果に期待して不動産を所有する方も少なくありません。しかし、節税効果ばかりに意識がいってしまい、収益性を鑑みずに投資した結果、失敗してしまう方もいます。

物件価格が同じ場合、築年数が古い物件や土地に対する建物の価格比率が高い物件の方が、年間の減価償却費が多くなって、節税効果が高まります。

しかし築年数が古いと、より新しい物件との競合に負けるリスクがあります。また、土地の価格＝地価が低いということは、その地域の魅力に劣る可能性もあるでしょう。いずれの観点も、不動産投資における収益性や安全性の観点からはネガティブな要因となる場合があります。

サブリース契約で失敗

サブリース契約で投資を始めた結果、期待した収益が得られず失敗してしまう方もいます。サブリース契約とは、不動産の管理会社が物件を借り上げて入居者を募る代わりに、オーナーに固定の賃料を支払う仕組みです。オーナーは空室リスクを負う必要がなくなるため、安定したキャッシュフローが期待できます。

サブリースの賃料は、通常の賃貸契約より割安になりがちです。すなわち、安定性と引き換えに収益性が下がることを意味します。また、サブリース契約は通常数年に一度程度見直されるため、空室が多い物件は契約更新で賃料が引き下げられる恐れもあります。

以上のような、サブリースのデメリットを知らずに投資してしまった結果、投資家の想定より収益が低下したり、賃料の引き下げによって赤字化したりする場合があります。

当初はうまくいっていたが徐々に損益が悪化

不動産投資を始めて数年は一定のキャッシュフローが出ていたのに、徐々に収支が悪化していったために「失敗した」と考える方も少なくありません。

不動産投資では、ローン返済期間中は時間の経過とともに収支が悪化するケースが多く見られます。

主な要因が賃料の下落です。一般的に賃料は経年とともに下がるケースが多く、賃料収入は減少傾向にあります。また、借りているローンが元利均等返済の場合は、年々経費計上できる金利部分が減って、所得税負担が重くなります。さらに、物件が法廷耐用年数切れとなり、減価償却を計上できなくなると、収支がさらに大きく悪化します。

このような不動産投資の構造を知らずに、当初の収益性だけに着目して投資を始めた結果、失敗してしまう方も多いのです。

資金不足で修繕できない状況に

不動産投資では、経年劣化による影響を抑えるために10年〜15年程度に一度大規模な修繕を行うのが望ましいといえます。アパート一棟でも数百万、マンションともなるとさらに高額な費用がかかります。

家賃収入の一部を貯めておき、修繕に充てられるようにしておくのが、健全な対応です。しかし、過去に得た家賃収入を使いすぎてしまい、充分な修繕が出来なくなる方も少なくありません。修繕を怠って建物の劣化が進むと、物件の魅力が下がって、入居者の獲得に支障が出る恐れがあります。また、資産価値が下がって売却しづらくなるなどの悪循環に陥る可能性もあります。

堅実な不動産投資を実現させるためには、次のような点に注意しましょう。

投資である以上失敗するリスクはゼロにはなりませんが、これらに注意すれば、損失を抑えながら継続的に収入を獲得できるでしょう。

現地の下見含めて物件をよく調べる

不動産の購入を決める前に、必ずデータ、実物の両面からしっかりと下調べをしましょう。データ面では、表面的な価格や利回りだけでなく、立地や街のブランド力、利便性などをリサーチしてください。

さらに物件を問い合わせれば、不動産会社から入室状況や修繕履歴などを得られます。これらは投資期間中の収入と支出、リスクを検討する上で重要な情報です。

また、基本的には物件周辺を下見してから購入を決めましょう。中古の場合、満室だと内見が難しい場合も多いですが、可能な限り室内や共有部を見て、資料にはない破損などの問題がないか、安心して住める環境が整っているかを確認してください。

物件から最寄り駅、最寄りの店舗などもチェックしておきましょう。街の雰囲気が暗かったり、道の起伏が多かったりすると、駅からの距離がさほど遠くなくとも、入居者の獲得に苦戦するリスクがあります。物件の特徴、魅力やリスクを多面的にチェックして、納得のいく物件を厳選しましょう。

収益性と安定性の両面から検討する

購入する際には、収益性と安定性の両面をバランスよく検討しましょう。利回りが高い物件は一般に空室リスクが高かったり、築古で修繕費用が高額になったりするリスクがあります。一方で、過度に利回りが低い物件は、期待するような賃料収入が得られなくなる恐れがあります。

不動産に投資する以上は、安定収益が期待できる物件をしっかりと選びましょう。節税が目的だったとしても、安定収益が期待できる物件へ投資しなければ、損失が発生して逆効果となる可能性があります。どのような投資目的でも、堅実に収益を獲得できる不動産を選んで投資しましょう。

家賃収入の一部は貯蓄して余裕を持たせる

不動産投資では、獲得した家賃収入の一部を貯蓄しておくのが得策です。固定資産税や所得税は、後になって負担が増える可能性があります。貯蓄をしておいて、増加した税負担に対応できるようにしておくのが望ましいでしょう。

また、アパートやマンションの一棟投資では、大規模な修繕費用が定期的に発生します。このときに修繕費用を捻出できなければ、不動産経営に大きな影響を及ぼします。

また、不動産投資では、年数が経過するほど収支が悪化するケースが多いといえます。特に、減価償却が計上できなくなると、赤字化する方も少なくありません。収支が厳しい時期や出費がかさむ時期を乗り越えるためにも、貯蓄は潤沢に残しておくのが望ましいといえます。

安易に失敗と決めつけない

安易に失敗と決めつけて諦めないことも大切です。本来は、投資期間全体において、損失が確定して初めて「失敗した」といえます。

一時的に空室が発生して損失が出たとしても、その後部屋が埋まって収支が回復すれば、失敗とはいえません。投資期間が長くなって収支が厳しくなったとしても、投資期間トータルで充分な収入が得られていれば失敗とはいえないでしょう。

赤字になってしまったり、一時的に現金が減ってしまったりしたときにも、今後状況が好転しうるかどうかを冷静に検討しましょう。軌道に乗れば安定収入を得やすい不動産投資では、一時的な厳しい局面を乗り切ることで、期間全体で見れば成功と言えるケースも少なくありません。

高い収益を過度に追求したり、資金的な余裕のない状態で取り組んだりすると、失敗してしまう方も少なくありません。表面的な情報だけで判断せず、物件の情報をよく集めて、長期にわたって安定した賃料収入が期待できる物件を選びましょう。

将来にかけて収支が変化するリスクや、修繕などでまとまった出費が発生することなども加味して、潤沢な資金を確保しながら不動産経営に取り組んでください。