アパート投資は都心と地方のどっちがいい？ 投資エリアの考え方を整理 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

アパート投資を検討するとき、物件のエリア選択は重要な判断軸のひとつです。アパートにおいては、首都圏とそれ以外の地方で大きく状況が異なるため、まずは「都心か地方」どちらの地域でアパート経営をターゲットとするかを考えておくとよいでしょう。

今回の記事では都心と地方のアパート投資を比較したうえで、それぞれのメリット・注意点をまとめました。ぜひ、アパート投資のエリア選びにおける参考にしてください。

都心と地方でのアパート投資の違いを簡単に比較すると、次のとおりです。

*健美家レポート：2025年1月期より
**SUUMO家賃相場・賃料相場情報を基に各区内の賃料相場を単純平均
***健美家における掲載件数を集計

人口密集地で利便性の高い地域の方が、不動産の価格は高くなる傾向があります。こうした地域の物件は、多くの投資家が購入を希望するため、需要が強く高い価格でも買い手がつきやすいためです。取引の実態が反映されて、公示地価なども都心部の方が高い傾向にあります。

同様に、賃料も都心部の人口密集地の方が高くなりがちです。都心部は商業施設やビジネス街などが発達していて便利なため、多くの入居希望者が集まり、高い賃料でも入居者を獲得できるためです。

利回りは、簡潔に捉えると「年間賃料収入 ÷ 物件価格」で計算されます。都心部は賃料・物件価格のいずれも高く、地方の方がいずれも安いのですが、利回りは地方の方が高くなりがちです。

投資家が投資を検討するときには、不動産投資のリスクと利回りのバランスを重視します。リスクが高い地域の物件に対しては、より高い収益性を求めるため、利回りが高くなりがちなのです。地方は都心と比べて借り手がつきにくく、さらに不動産価格の上昇も見込みづらいと考えられます。

少子高齢化における人口減少は地方の方が顕著に進行するため、将来はさらに地方でのアパート経営の難易度が高くなると考えられます。

年対2050年の人口増減率見通し

こうした事情を背景に、地方のアパート経営は一般にリスクが高いと認識されており、その結果、利回り水準も高くなりがちなのです。

都心でのアパート投資のメリットと注意点をまとめました。

この後紹介する地方のアパート投資のメリット・注意点と比較して、自分に合った投資エリアを検討してみてください。

都心でのアパート投資のメリット

都心でのアパート投資のメリットは次のとおりです。

都心部のアパートは、空室率が低いのが特徴です。賃貸需要が強いため空室が発生しにくく、すぐに次の入居者が決まる場合が多いといえます。空室率が低ければ、より多くの期間において満室前提での賃料に近い収入を得られるため、安定したアパート経営が可能です。

都心は長期にわたり人口が増加する見通しで、都市の発展がまだまだ期待されます。街の再開発等により、便利で魅力的な都市環境が維持されることで、入居者の獲得や資産価値に好影響を与えるでしょう。

また、これまで都心部の不動産価格は上昇傾向にありました。

東京の不動産価格指数（住宅地）の推移

2009年12月末＝100として指数化

ここまで紹介した人口増加や都市の発展を踏まえると、今後も長期的な価格上昇が期待されます。都心部でのアパート投資では、賃料収入に加えて売却益でのリターンの底上げが狙えるのが特徴です。

最後に、都心部の物件にはローンがつきやすいのもメリットといえます。需要が安定していて、資産価値の維持・上昇が狙える物件は、金融機関にとっても安心感があるため、ローン審査が通りやすい物件です。

メガバンクや全国区の大手金融機関のほか、一部首都圏外の地銀も、首都圏を営業圏内としているなど、他の地域よりも融資に利用できる金融機関の候補が豊富な点が特徴です。豊富な選択肢の中から、有利な融資条件の金融機関を選別できます。

都心でのアパート投資の注意点

都心でのアパート投資の注意点は次のとおりです。

高額な物件価格が、多くの個人投資家にとってハードルとなります。より多くの自己資金、もしくは融資が必要なためです。融資の限度額は、物件の担保価値や借り手の属性に依存します。

都心の物件において、担保価値は審査を通すうえで申し分ない場合が多いでしょう。しかし、投資家の年収や勤務状況などの属性が制約となって、十分な融資がおりず投資を断念する方も少なくありません。

また、安定性が高い半面として、利回りが相対的に低いのも特徴です。利回りは、投資した金額に対する収益率の指標となります。つまり、都心の物件は「高額を拠出した割には収益が低い」状態になりがちです。多くの投資において、安全性と利回りの高さは反比例の関係にあるので、どちらを重視するのかを明確にしたうえで、投資を検討しましょう。

投資を始めたあとは、固定資産税の負担が重くなる点に注意が必要です。固定資産税は、資産の評価額に比例するため、都心の高額な物件は毎年の税金も高くなります。

続いては、地方でのアパート投資のメリットと注意点をまとめました。

地方でのアパート投資のメリット

地方でのアパート投資のメリットは次のとおりです。

価格の安さは、地方の物件に投資するときの大きなメリットです。価格が安ければ、少ない自己資金で投資に取り組むことができ、借入の規模も抑えられます。年収や勤続年数が制約となって高額物件を検討しにくい方は、地方の物件に目を向けるのも一案です。

地方でのアパート経営は相対的にリスクが高いため、利回りが高めに設定されています。地方の中でも好立地で魅力的な地域をうまく選ぶなどして、空室や賃料の下落を抑えれば、少ない投資額でより多くの収益を得られます。

また、都心部の物件とは対照的に、固定資産税を安く抑えられるのが特徴です。毎年の税金負担を抑えることで、手元に残る現金（キャッシュフロー）が多い状態を保つことができます。

最後に、自分が地方に住んでいて、かつ地元でアパート投資に取り組む場合は、地元の金融機関を利用できるという点で有利です。地銀や地域の信用金庫・信用組合などの系統金融機関は、地元在住者との取引を重視する場合があります。自分の地元の物件を購入するときには、この点が優位に働く可能性があるのです。

地方でのアパート投資の注意点

地方でのアパート投資の注意点は次のとおりです。

地方の方が、空室や賃料下落のリスクが高いのが特徴です。地方は人口が少なく都市の規模が小さいため、そもそも入居希望者が集まりにくいといえます。空室率が高まれば、入居者を得るために賃料を下げざるをえないため、賃料下落リスクも高くなります。

今後の人口減少も、都心部より早いペースで進む可能性が高いといえます。都市の規模が縮小すれば、基本的には地価とともに物件価格が下がりやすくなります。売却益が得られなかったり、残債より売値が低く「売りたくても売れない」状況に陥ったりするリスクが相対的に高いのです。

融資に関しても、地方物件は利用できる金融機関が限られるのが特徴です。全国規模の大手金融機関は融資づけに慎重なため、物件がある地域の地銀や系統金融機関（※）が主な候補先となるでしょう。

物件の立地が自分の居住地と異なる地域であれば、そもそも金融機関のスタンス次第では融資が受けられない可能性が高くなります。また、該当する地銀や系統金融機関が不動産への融資に慎重であれば、多くの自己資金が必要だったり、借入条件が悪くなったりすることも考えられます。

同じアパート経営でも、都心と地方では価格帯や収益性、リスクなどが大きく異なります。基本的に都心の方がリスクが低く、地方の方が高い収益率を狙えます。どちらかが優れていると一概にいえるものではないので、自分の投資スタンスに合った地域でのアパート経営を検討しましょう。

なお、初心者で自分の投資スタンス自体が定まっていないという方は、リスクが低く安定収益が期待できる都心部の物件から取り組むのが得策です。不動産投資の経験があまりないなかにおいて、ハイリスクな物件に手を出すのは避けましょう。