アパート投資の諸費用・初期費用とは？必要な金額の目安を紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

アパート投資をはじめるときには、ある程度まとまった自己資金が必要となります。これはアパートの購入代金と借入金の差額と、購入に際してかかるさまざまな諸費用を自己資金で負担するためです。

一般的には、購入物件の10%～20%が初期費用の目安とされてます。ただし、ローンの融資限度額や一部の諸費用の金額の変動により増減する可能性があります。今回の記事では、アパート投資の初期費用について、詳しく解説します。アパート投資を検討している方は、自己資金を見積もるうえでの参考にしてください。

アパート投資の諸費用・初期費用の大まかな内訳を一覧化すると、次のとおりです。各項目の詳細については、後半で詳しく紹介します。

目安として、5,000万円（建物2,000万円・土地3,000万円）の物件をローン借入額4,500万円で購入したときの費用を計算しました。なお、購入時点でアパートは満室だったとします。

*物件価格が400万円超～のとき

あくまで目安にすぎませんが、5,000万円のアパートの例では、合計949.5万円の費用がかかります。そのうち500万円は頭金で、その他の諸費用は449.5万円です。さて、それぞれの費用項目について、さらに詳しくみていきましょう。

物件購入のために必要な自己資金（頭金）の金額は、不動産ローンをどこまで借入れるかによって変わります。不動産ローンの借入限度額や融資可否は、主に個人の属性と物件の属性に依存します。

個人の属性は、次のような要素で総合的に判断されます。

*会社員の場合

借り入れ可能な金額は、年収や勤続年数、資産額や借入残高などが特に大きく影響することが多いです。また、物件の属性は、次のような要素で決まります。

これらの要素を基に、金融機関は不動産の担保価値を評価します。また、築年数や構造は融資の最長期間にも影響を与えます。築年数が新しい物件の方が長期のローンを借りられる可能性が高いです。また構造でみると、RC造の方が木造よりも耐用年数が長いため、長期のローンを借りられる場合があります。

以上の条件を基に、借入の可否、最大限度額、融資年数がで決まります。特に最大限度額は初期費用の金額の変動要因となります。属性評価が高ければ、フルローン（＝物件価格の100%）の融資が可能で、頭金が不要な場合もあります。

ただし、多くの場合はフルローンまでは審査がおりず、80%～95%程度にとどまるケースが多いです。裏を返すと、物件価格の5%～20%程度は頭金が必要となるのが一般的といえます。なお、融資の積極性や評価するポイントは、金融機関によって大きく異なります。複数の金融機関と相談して、有利な条件を得られる相手を見つけることも重要です。

物件の諸費用を改めて列挙すると次のとおりです。

仲介手数料や入居者募集費用などの金額にもよってきますが、おおむね物件価格の5%～10%がひとつの目安です。

仲介手数料

物件購入の際に不動産仲介業者が入る場合には、仲介手数料が入ります。仲介手数料は、以下のようなルールで算出されます。

400万円超の物件の場合は、結局「3％＋6万円* （税抜）」となります。アパート一棟購入する場合で400万円以下となるケースは稀なので、基本的にこの数式を覚えておくとよいでしょう。

なお、不動産会社が自ら売主となる場合は、仲介手数料がかかりません。アパートの場合仲介手数料だけで数十万円～百万円以上の差が出る場合もあるので、初期費用を抑えるためには、仲介手数料がかからない方法で物件を購入するのも一案です。

登記費用

不動産の取得に際しては、不動産が自身のものであることを公的に示す「登記」という手続きが必要です。

登記手続きは自分でもできますが、ほとんどの人が司法書士などに依頼して代行してもらいます。そのための代行手数料が5万円～10万円前後かかります。報酬水準は、司法書士によっても異なるので、費用を抑えたいなら安い司法書士を探しましょう。

ローン事務手数料

ローン事務手数料は、金融機関からローンを借りるときに、相手先に支払う手数料です。借入金額の1%～3%程度が目安で、基本的に金融機関によって異なります。

たとえば、東京スター銀行の「スター不動産担保ローン」は2.2％（税込）、オリックス銀行も「不動産投資ローン」は2.20％（税込）と記載されています。Web上に料率が公表されていない場合もありますが、基本的にローンを借りるときには事務手数料が発生すると考えて、予算に含めておきましょう。

火災保険料・地震保険料

物件に被災したときに備えて火災保険・地震保険に加入するのが一般的です。地震保険は、火災保険とセットで加入するケースがほとんどで、いずれも不動産取得に際して加入する保険を検討します。

保険料は、損害保険料率算出機構が算出する火災保険参考純率をベースに、建物の構造や面積をもとに計算します。そのため保険会社ごとの保険料には大きな差がなく、保険対象となる物件の面積や構造による違いで金額が変わるケースが多いです。

規模や構造によって変わってくるものの、アパート一棟の場合は「30万円〜50万円程度」がひとつの目安となります。火災保険の加入はあくまで任意ですが、未加入では万が一のときに収支面で重大なダメージが生じます。基本的には、加入を前提にアパート購入を検討しましょう。

入居者募集費用

購入する物件が空室の場合は、管理会社に入居者募集費用を支払う必要があります。募集にかかる費用は、目安として次のとおりです。

全て合計すると、冒頭記載した通り「賃料の3ヶ月分程度」が目安となります。なお、空室が複数ある場合には、それに比例して手数料も高くなります。

新築の場合は、最初の客付けに限り募集費用を免除するなどのサービスを提供する不動産会社もみられます。また、購入時点で満室であれば、次に空室が発生するまでは費用負担がないため、初期費用として考える必要はありません。以上のように、業者選びや物件選びによって、当初の費用負担を抑えられる可能性がある項目です。

登録免許税

登録免許税は、登記時に発生する税金です。世の中の説明においては「登記費用」に含めるケースと含めていないケースが見られるので、注意しましょう。

登録免許税は、本当は不動産評価額×2%なのですが、2026年3月31日までは、土地部分に軽減税率が適用されて、1.5%となります*。なお、租税関連の計算の前提となる不動産評価額は、実際に売買される価格の目安「実勢価格」のおよそ70%程度となるケースが多いです。

不動産取得税

不動産取得税は、物件購入から半年ほどあとに発生します。そのため、初期費用に含めないケースもありますが、いずれにしても支払い義務は発生するので、あらかじめ資金を準備しておきましょう。2027年3月31日までの取得物件については、以下の税率となります。

こちらで適用される不動産評価額も実勢価格と比べて割安になります。

※参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

アパート投資をするときには、初期費用を用意しておく必要がありますそもそも、多くの場合、物件価格の100%をローンで借りることはハードルが高いため、一定程度の頭金が必要です。

仮に、フルローンで融資を受けるとしても、そのほかの諸費用を負担するために一定の自己資金を用意しておかなければなりません。物件価格が高額であれば、それだけ必要資金も高くなりがちです。資金不足で物件購入が滞ることのないよう、充分な金額を用意しておきましょう。