20代でアパート経営は可能？　若いうちから始めるメリット・デメリット、成功戦略を解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

アパート経営は、不動産投資でも始めるハードルが高く、高収入な40代以降でないと難しいのでは、と感じている方も少なくないでしょう。しかし、実際には20代の若い世代でもチャレンジする方がいますし、若いうちから経営を始めるメリットもあります。

今回の記事では、20代からアパート経営を始めるメリットとデメリット、そして若手のアパート経営を成功させるために取るべき戦略をまとめました。

20代でアパート経営を始めるメリットは、主に次の通りです。

それぞれのポイントについて、詳しく紹介していきます。

投資期間の後半でローン返済が楽になる

20代から早めにローンを組んでアパート経営を始めると、投資期間の後半でローン返済が楽になります。

一般に、同じアパートで不動産経営を継続していると、投資期間が経過するにつれて、次の要因により収支が悪化して、ローン返済が難しくなります。

一方で、若いうちからローン返済を始めていると、上記の理由により収支が低下していくタイミングに合わせて、自分の本業の年収が社会人の経験年数に応じて上昇する可能性が高くなります。上記の要因による収支の悪化が起こっても、本業の年収の上昇が補ってくれるため、余裕を持ってアパート経営を進められるでしょう。

老後に差し掛かる前に完済できる

20代からアパート経営を始めると、定年前にローン返済が完了する可能性が高くなります。ローン返済期間が長いほど、月々の返済額が減少してキャッシュフローを確保しやすいため、極力長い返済期間でローンを組む人が多いといえます。

一般的な個人の場合、ローン返済期間は最長で30年～40年程度です。仮に35年とすると、20代の内に契約しておけば、60歳前後で返済が完了します。その後はローン負担がなくなるため、毎月まとまったキャッシュフローが発生します。潤沢な現金収入は、ゆとりある老後生活を下支えする役割を果たすでしょう。

積極的にチャレンジしやすい

若い方の方が、歳を取ったあとよりもアパート経営において積極的にチャレンジしやすいといえます。20代は、まだ将来の社会人人生の期間が長いため、仮に失敗しても挽回のチャンスが豊富にあります。

さらに、本業の年収が徐々に上がってくるため、失敗をカバーできる余地が徐々に拡大していきます。そのため、投資規模、立地選び、利回りなどにおいて、40代・50代などよりもリスクを取った投資を検討しやすいといえます。

ライフイベントにおける出費に備えられる

20代のうちから不動産投資を始めておくと、後々のライフイベントでまとまった出費が発生したときに備えることができます。ライフイベントの時期は人それぞれではありますが、一般に20代の後半～40代にかけて結婚や子育て、住宅購入や子どもの進学など、まとまった出費を伴うイベントが発生しがちです。

まとまった出費が発生する前にアパート経営を始めておけば、月々の賃料収入の一部を貯めておくことで、こうした出費に備えることができます。本業の収入ではカバーしきれないような、まとまった金額の出費が発生しても安心です。

投資を継続した場合、人生の長きにわたり賃料収入を享受できる

老後に差し掛かるまで不動産経営を継続する場合、若いうちから投資を始めた方が、人生全体で獲得できる収入の総額が大きくなります。

例えば、年間の賃料によるキャッシュフローが100万円だったとすると、50歳から74歳の25年間アパート経営をしていた場合は、総額で2,500万円の収入となります。一方で、25歳から74歳の50年間にわたって経営を継続した場合、収入総額は5,000万円に増大します。このように、賃料収入が安定していることを前提とすると、若いうちから投資を始めた方が有利なのです。

20代でアパート経営を始めるデメリットや注意点は次の通りです。

これらのデメリットを踏まえたうえで、いま不動産投資にチャレンジするのが適切なのかを判断しましょう。

ローン審査が通りにくい

人それぞれの状況にもよりますが、全体で見れば若い方のほうがローン審査が通りにくいと考えられます。アパートの購入では、多くの方がローンを活用して自己資金を抑えて投資を始めます。ローンを借りることができないと、自己資金だけでアパートを購入しなければならなくなるため、投資を始めることのハードルが高くなるでしょう。

ローン審査においては、勤続年数や年収が判断材料となります。そもそも年収が低すぎると、借りること自体が困難です。また、社会人3年以内だと、勤続年数を理由に審査落ちするリスクが高まります。一般に若い人の方が年収が低い傾向にある点でも、審査において不利になりがちです。

年代別の平均年収

借入限度額が伸びにくい

借入限度額が伸びにくいことも、若いうちにアパート経営を始めるうえでのデメリットです。購入できる物件の価格帯は、基本的に借入額＋自己資金の総額で決まります。借入額の上限が低いということは、それだけ高額な物件を検討しにくくなるということを意味するのです。

アパートは、規模が大きいほど、また都市部で高地価な場所にあるほど価格が高くなります。利回りは物件によって異なるものの、基本的に高価な物件ほど賃料収入が多くなるのが特徴です。

高価な物件を検討しにくいということは、高額で潤沢な賃料収入を得られる物件へ投資ができないということを意味します。購入できる物件の範囲が狭まるという点において、若い人は不利と言えるでしょう。

頭金を用意しづらく、借入比率が高くなりがち

一般に若い人の方が、潤沢な自己資金を用意するのが困難です。現役世代の貯蓄額は、基本的に年齢が上がるほど多くなる傾向にあります。

年代別の平均年収

貯蓄が少なければ、アパート経営にて自己資金として拠出できる金額も小さくなる可能性が高いと考えられます。そのため、若い方は、自己資金の観点で見ても中高年と比べて不利といえるのです。

自己資金が少なければ、アパート購入時の資金はローンに大きく依存する形となりがちです。借入比率が高くなるため、アパート経営において返済負担の重さに苦しむリスクがあるでしょう。

判断能力が未熟な可能性

投資判断が未熟なために、アパート経営に失敗するリスクが相対的に高い可能性があります。一般に投資に関して適切に判断するうえでは、経験年数が重要な要素の一つです。

好景気や不景気を実際に体験し、その中で適切な判断を下すことで、投資に対する判断能力が養われていきます。若い方は、相対的に経験年数が短いため、経験を踏まえた投資判断が困難です。思わぬ市況や経済環境の変化により、アパート経営に失敗するリスクが高いと言えるでしょう。

若いうちからのアパート経営には、メリット・デメリットの双方が存在します。それぞれをよく理解したうえで投資の判断をしましょう。まず第一に、ローン審査を通せるだけの社会人経験を積む必要があります。大手企業で勤続年数1年程度、一般的な正社員で〜3年というのが一つの目安となります。

ローンで高額な借入を実行するのは困難なので、早いうちから貯蓄を進めて自己資金をできるだけ多く拠出できるようにしましょう。また、割安な物件についてよく調べておき、初期費用が安く済む投資方法を検討してください。あらかじめ不動産投資について勉強しておいて、経験不足を補う工夫も有効です。

以上のように若いうちから投資を始めることのデメリットを抑える工夫をしましょう。そうすれば、老後に差し掛かる前に完済できる、ライフイベントにおける出費に備えられるなど、若いうちからアパート経営を手掛けることのメリットを享受できます。早いうちからアパート経営を始めて、毎月の賃料収入を着実に獲得していきましょう。