〝自己資金ゼロ時代〟の高利回りから融資環境の変化まで　不動産投資歴11年のリアル　 ヒロさんの事例 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

　

購入した物件：1棟目（2023年11月）

所在地：埼玉県ふじみ野市
購入価格：5,000万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：あすか信用組合
自己資金：1,000万円＋諸費用
融資条件：金利2.5%、融資期間15年、融資金額4,000万円
建物構造：木造2階建て（1K×10戸）

画像はイメージです

　

購入した物件：2棟目（2024年2月）

所在地：埼玉県熊谷市
購入価格：5,780万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：あすか信用組合
自己資金：約2割
融資条件：金利2.5%、融資期間15年、融資金額4,680万
建物構造：S造3階建て 12戸（店舗3、住戸9）

画像はイメージです

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

私が不動産投資を始めたのは48歳の時で、現在11年目になります。

現在、神奈川県横須賀市と川崎市、埼玉県熊谷市とふじみ野市にアパートを所有しています。最初の物件を購入したのはインターネットで見つけて問い合わせたのがきっかけでした。その購入手続きを進めている最中に2棟目の話があり、利回りの良さに魅力を感じて購入を決めました。

ー 不動産投資を始められたのは48歳の時で、現在11年目とのことですが、そもそも不動産投資に興味を持たれたきっかけは何だったのでしょうか？

前から興味はあったのですが、本当に偶然でした。ある会合で同席した不動産会社の方とお話する機会があり、その方が周囲に不動産投資の話を熱心にされていたんです。物件資料なども見せていたので、興味を持って声をかけ、後日詳しくお話を伺ったのがきっかけです。

ー 不動産投資のどのような点に魅力を感じましたか？

やはり、不労収入ですね。当時は、金融機関によっては自己資金ゼロでも融資してくれるところがあり、物件の表面利回りが10%を超えるような物件も少なくなかったんです。もちろん、諸経費などを考慮すれば実質利回りは下がりますが、それでも魅力的な数字でした。

ー ご自分でシミュレートして、これならやってみようと思われたのですか？

そんな感じですね。それと、その不動産会社の方が自分でも物件を持っていたんです。仕事でやるのと自分で運営するのは全然違うんで、その人が自分でやってるんだったらやってみてもいいかなと感じました。

ー 不動産投資に取り組むにあたって不安だったことはありますか？

もちろんありました。誰もが最初は心配すると思うのですが、空室リスクと、長期入居者の退去後の家賃下落です。

特に、長期入居者が退去してしまうと、次の入居者を募集する際に家賃を大幅に下げざるを得ない場合があるので、その点を事前にしっかりと確認していなかったため、不安を感じました。

ー では、実際に不動産投資を始めてみて苦労したことはありますか？

やはり、収入と経費のバランスですね。空き家が出ると補修が必要となり、すぐに次の入居者が決まるわけではないので、3～5か月間空き家のままとなります。加えて募集の際、フリーレントや広告費も発生します。これは、不動産投資をされている方全体に共通の課題だと思います。

それから、私個人の事情として、扶養家族がいないため、経費計上できるものが限られているという点も大きいです。例えば、扶養控除や生命保険料控除などが利用できないため、他の投資家の方と比べると、節税効果が薄くなってしまいます。経費計上するということは、それだけお金を使うということになってしまうので、そのバランスを取るのが難しいです。

本当は、経費として使わずに貯蓄に回し、将来の空室時の補修費用などに備えたいのですが、なかなか思うようにいかないのが現状です。居住者の方が長く住めば住むほど、どうしても補修費用はかさみますから。

具体的には、補修費、固定資産税、都市計画税、所得税、場合によっては法人税など、税金関係の支出は常に頭を悩ませています。これらが、収入と経費のバランスを考える上での大きな要素となっています。

ー 不動産投資に取り組むなかで、現在または今後の課題があれば教えてください。

いくつか課題があるのですが、特に気になっているのは、所有している店舗付き物件のテナント退去リスクです。居住用物件であれば、空室が長引いたとしても、家賃を多少下げることで入居者を見つけられる可能性がありますが、店舗の場合はそう簡単ではありません。「空きが出たら家賃を下げればいい」というわけにはいかないのです。

幸い、リタ不動産さんで購入した現在の物件は、道路に面していて視認性も比較的良いので、今のところはそれほど心配していませんが、それでもテナントが退去した場合、次のテナントをスムーズに見つけられるかという不安は常にあります。特に、業種によっては内装や設備が特殊な場合もあり、後継のテナントを見つけるのが難しいケースも想定されます。

年齢による融資の問題も課題の一つです。一般的に、年齢を重ねるにつれて金融機関からの融資は難しくなる傾向があります。私は数年で定年を迎える予定ですが、今後、給与は7割程度に減る見込みです。

そうなると、これまでのように融資を受けて新しい物件を購入したり、所有物件を売却して別の物件に買い替えたりといったことが、融資の面で難しくなってくるのではないかと考えています。物件を入れ替えてポートフォリオを最適化したいと考えても、融資がネックになる可能性があるということです。

ー なるほど、今後の物件購入においては、融資だけでなく現金購入も視野に入れる必要が出てくるということですね？

おっしゃる通りです。年齢を重ねるにつれて融資が厳しくなるという状況を踏まえると、自己資金を増やし、現金購入も選択肢として考えざるを得ない状況です。これは、今後の不動産投資戦略を考える上での大きな課題の一つですね。具体的には、どの程度の自己資金を準備すべきか、また、どのような物件であれば現金で購入する価値があるのかなど、慎重に検討していく必要があると考えています。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか

理想としては、RC（鉄筋コンクリート造）造の物件を購入していきたいと考えています。できれば、物件価格の8割を融資で賄い、20年程度のローンを組むという、現在の熊谷の物件のような形が理想です。例えば立地や利回りなどを満たす物件が出てきてくれればと思っています。

ただ、状況によっては、現在の物件を売却し、売却益を自己資金として活用することも検討しています。例えば、現在の物件を売却した際に、それ以上の利益を生み出す可能性のある物件が見つかれば、積極的に乗り換えを検討すると思います。

ー 物件を売ったときの金額と、あとはそのときに良い物件があるかどうか、そういったタイミングが重要になってくるということですね？　ただ、最近の物件は利回りが以前より下がっているという印象もあります。

そうですね。物件を売却するタイミング、そしてその時に魅力的な物件が出ているかどうか、この2つの要素が非常に重要になってきます。現在の市場環境を見ると、確かに利回りが低下傾向にあるため、以前のように高利回りの物件を見つけるのは難しくなっています。そのため、物件の選定はより慎重に行う必要があり、市況を注視しながら最適なタイミングを見極めていくことが重要だと考えています。

ー 当社で「収益物件を購入しよう」と思われた決め手はなんですか？

一番の決め手は、物件の利回りが良かったことです。いくつかの不動産会社から情報収集していたのですが、リタ不動産さんは他社と比べても物件情報が非常に豊富で、特にメールマガジンで紹介される物件数が圧倒的に多かったのが印象的でした。実際に4、5社のメールマガジンに登録していたのですが、物件情報の配信頻度もリタ不動産さんが一番多かったです。

また、最初の頃に問い合わせた際、私が「これは良い物件だ」と思ったものに対して、担当の方から「実はこの物件は、将来的に建て替えができない事情がある物件なんです」と、物件の良い点だけでなく、デメリットや注意点もきちんと説明してくださったことが大きかったです。隠さずに正直に情報を提供してくれる姿勢に信頼感を持ちました。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします。

収益物件は、過剰に買いすぎないことが重要だと思います。自己資金や返済能力に見合わない物件を複数購入してしまうと、後々苦労することになりかねません。

しかし、逆に、最初の段階で色々と深く考えすぎて、リスクばかりを心配してしまうと、いつまで経っても購入に踏み切れなくなってしまいます。ですので、ある程度のリスクを認識した上で、あまり考えすぎずに一歩踏み出してみることも大切だと思います。

ー 最後にリタ不動産や担当営業へメッセージをお願いします。

メールマガジンの見逃し配信（今週のおすすめ）は、後からでも重要な情報にアクセスできるので、非常に役立っています。これは本当に素晴らしいサービスだと思います。良い点ばかりを述べてきましたが、あえて改善点を挙げるとすれば、書類の作成におけるダブルチェック体制の強化をお願いしたいです。不動産取引においては、書類のミスは大きなトラブルに繋がりかねないので、細心の注意を払っていただきたいと思います。それ以外は、大変満足しています。