一棟アパートと区分マンション、不動産投資におけるそれぞれの特徴・違いを比較 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

個人の不動産投資では、一棟アパートと区分マンションを比較したうえで投資を始める方が多くいます。どちらにもメリット・デメリットがあるので、自分の不動産投資に対する考え方や投資余力などを踏まえて検討しましょう。
今回の記事ではアパート投資と区分マンション投資の特徴を比較して、それぞれどのような方に適しているのかを紹介します。自分の不動産投資のスタイルを考える上で、ぜひ参考にしてください。

アパート投資というと、アパートを一棟購入して投資するケースが多いです。一方で区分マンション投資とは、マンションの中の一区画を購入して投資するものです。まずはそれぞれの特徴について、簡単におさえておきましょう。

それぞれの特徴を比較すると次の通りです。

アパート投資では複数の区画を有するアパートを一棟買いしますが、区分マンション投資では1区画のみを購入します。そのため、一物件あたりの賃料収入は、基本的にアパートの方が多くなる傾向にあります。

物件価格は、アパートの方が高くなるケースが多いです。アパート投資では、建物と土地を丸ごと取得するのに対して、区分マンション投資はマンションの一区画だけを取得するため、価格が安くなりやすいのです。

アパート一棟を取得するときには、基本的に数千万円以上は見ておく必要があります。好立地な物件や大規模な物件では1億円をこえるものも少なくありません。これに対して、区分マンションは1千万円程度から買える物件があります。数千万円あれば、購入可能な物件の選択肢は豊富にあるでしょう。一方で、都心部の高価格帯の区分マンションでは、数千万円を超える物件も存在します。

それぞれ例外はあるものの、利回りはアパートの方が高めな傾向にあります。区分マンション投資の投資対象は、首都圏や大都市の中心部のマンションが中心です。都心部の物件は規模や収益性に比して物件価格が高いため、利回りが低くなりがちです。逆に郊外にあるアパートは、相対的に利回りが高くなりやすいといえます。

アパート投資では、毎月の賃料収入が収益の主な源泉となる場合が多いです。郊外に建つ物件で投資するケースが多いため、相対的に資産価値の上昇は見込みにくく、そのかわり複数の区画から、毎月潤沢な賃料収入を得られます。

区分マンションは、1区画だけを保有する分、賃料収入は限定的です。借入が多い場合は、月々の手残りがほとんどないというケースもあります。その代わり、都心部の物件は価格高騰が期待できるため、不動産投資でありながら価格上昇による売買差益を期待できるのが特徴です。ただし、将来的な価格変動リスクも考慮する必要があるほか、築年数の経過とともに、物件の価値が下落するリスクも考えておかねばなりません。

アパート投資・区分マンション投資のメリットとデメリット・リスクは次の通りです。

それぞれのメリット・デメリットについて順番に解説します。

まず、アパート投資のメリットは次の通りです。

アパート投資は、一般的に区分マンションよりも毎月多くの現金収入を得られます。区画数が多い分、一物件当たりの収益性はアパートの方が高くなる傾向にあります。ローンを返済したあとでも充分な現金が残り、毎月着実に賃料収入を得られる可能性が高いでしょう。

また、複数の区画に入居者がいるため、そのうち一人が退去したとしても、他の入居者が引き続き住み続けていれば、収益がゼロにはなることはありません。空室率を低く抑えられれば、安定した不動産経営が可能です。

相対的に大きな節税効果が期待できるのも、アパート投資の特徴です。不動産投資における節税効果は、主に減価償却を計上することによる所得の圧縮によって実現します。減価償却は現金支出を伴わない経費のため、資金は減らないのに見かけの所得を減らして、所得税・住民税を抑制できるのです。

木造・RC造などの物件の構造が同じであれば、建物部分の規模が大きいほど、毎年の減価償却額は大きくなる傾向にあります。そのため、区分マンションよりも一棟アパートの方が、より大きな節税効果が期待できるのです。

一方で、アパート投資のデメリットやリスクは次の通りです。

物件価格が高いアパート投資は、初期費用や借入額が大きくなる傾向にあります。自己資金を多く用意しなければならないため、投資を始めるハードルが高いといえます。

また、借入限度額は投資家の属性（年収、勤続年数、資産状況など）に依存します。金融機関からの評価が低いと、借入＋自己資金の金額が小さくなり、投資できる物件の制約が厳しくなったり、そもそも投資ができなかったりする可能性もあるのです。

アパートは区画数が多く、建物一棟と土地を保有するため、管理の手間が大きくなります。具体的には、入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応、退去時の原状回復、建物・設備のメンテナンス、清掃など、多岐にわたる業務が発生します。一般的には管理会社に管理業務を一任して、物件のメンテナンスや入居者対応を行いますが、そのための管理コスト（管理委託料）が発生します。

管理委託料は、一般的に賃料収入の3～5%程度が相場とされていますが、委託する業務範囲によって変動します。自主管理という選択肢もありますが、時間と労力がかかるため、本業を持つ投資家にとっては負担が大きいと言えるでしょう。

郊外にある物件は、長期的に見ると少子高齢化の影響を受けるリスクが高いといえます。人口が減少すれば、賃貸ニーズも減退して、空室の増加や賃料下落などが起こる可能性が高くなります。結果として、収益性が悪化するリスクがあるのです。

続いて、区分マンション投資のメリットはつぎのとおりです。

区分マンションは、物件価格が安いため少額から始められます。「月々の収益がゼロもしくは赤字化してもよい」なら、自己資金10万円程度で始められる物件も見られます。価格が安いため、おのずから借入額も小さく済み、アパート一棟投資よりも始めやすいといえるでしょう。

また、価格の低さにより、区分マンションなら都心部の物件を購入しやすい点も特徴です。都心部は日本全体の傾向と異なり、まだまだ人口流入が進んでいます。地方と比べて資産価値が上昇しやすいため、不動産投資で売却益を得られるケースも少なくありません。

特に、利便性が高く通勤しやすい地域の物件は、今後も入居者が獲得しやすく、空室期間は少なく抑えられると期待できます。

区分マンション投資のデメリット・リスク

区分マンション投資のデメリットやリスクは次の通りです。

1区画だけを保有する区分マンション投資は、一棟投資と比べて月々の賃料収入が小さくなります。そこから管理費用やローン返済をするため、手元に残る現金はわずかになりがちです。賃料が低かったり、ローン返済負担が大きかったりすると、手残りはゼロ・赤字となるスキームもしばしばみられます。

また、1区画しかないため、ひとたび住民が退去すると、次の入居者があらわれるまで無収入となります。その間もローン支払いは続くため、支払い負担が大きくなるタイミングが発生するのがネックです。

アパート投資とは対照的に、物件価格が低い分、毎年の減価償却費が小さくなります。その結果、経費計上できる金額も小さくなるため、相対的に節税効果が小さくなるのが特徴です。また、区分マンションの場合、土地の持ち分が小さいため、土地にかかる固定資産税・都市計画税は少額になりますが、建物部分の割合が大きくなるため、建物の減価償却費はそれなりに発生します。ただし、一棟アパートほどの節税効果は期待しにくいと言えるでしょう。

金融機関の審査方針によっては、区分マンションへの融資が付きにくい場合があります。特に、担保評価を重視する金融機関（積算評価）では、建物部分の評価が低く、融資額が希望額に満たないことがあります。

アパート投資・区分マンション投資それぞれにおすすめな人は、それぞれ次の通りです。

毎月の潤沢な現金収入を求めるならアパート投資が向いています。たとえば、老後生活において年金を補う収入が必要な方などには、アパート投資がおすすめです。

また、高収入な方はローンの借入限度額が大きくなりやすいため、アパート投資に向いています。高収入で所得税率が高い方ほど、節税効果が大きくなる点も魅力的です。また、自己資金が潤沢な方が、大規模な物件への投資にチャレンジしやすく安定した資産形成が期待できるため、アパート投資が適しています。

一方で、自己資金を極力抑えて不動産投資をしたいのであれば、アパート投資と比較して物件価格が低い区分マンション投資を選択しましょう。都心部の物件は流動性が高いため、必要に応じて売却しやすくしておきたい方にも適しています。

小額の自己資金で投資を始められるため、20歳代など若いうちから投資を始めるときにもおすすめです。若い時に投資を始めておけば、老後に差し掛かる前にローン返済が終わり、区分マンション投資でも一定の現金収入が得られるようになります。

アパート投資と区分マンション投資は、共に不動産投資でありながら、さまざまな点で異なる特徴があります。自分の属性や投資において重視するポイントなどを踏まえて、自分に合った投資方法を選択してください。