日米の金融政策の動きを踏まえた2025年の金利見通し | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

2024年12月17日～18日にアメリカのFOMC（米連邦公開市場委員会）、18日～19日には日本の日銀金融政策決定会合が開催されました。どちらも、各国の政策金利などの金融政策を左右する会議です。これら金融政策の変化が、金利の市場動向に影響を与え、、不動産ローンの金利にも波及する場合があります。

今回の記事では、アメリカと日本の金融政策について整理した上で、2025年の金利見通しをまとめました。今後ローンを借りて不動産投資を始めようと考えている方や、すでに変動金利でローンを借りている方は、ぜひ参考にしてください。

2024年12月17日～18日に、アメリカで実施されたFOMCでは、市場の予想通り0.25%の利下げが実施されました。一方で、経済や政策金利は、前回9月の予測に比べ、インフレ見通しの引き上げと利下げ回数の抑制が発表されました。以下、アメリカの金融政策と、同国の中央銀行にあたるFRB（米連邦準備理事会）の見通しについて紹介します。

0.25%の利下げで政策金利は4.25％～4.50%に

市場の予測通り、FOMCでは0.25%の利下げが実施されて、政策金利は4.25%～4.50%となりました。今回の利下げは、2024年9月から数えて3会合連続です。

アメリカの政策金利の推移（上限値）

2024年現在のアメリカの政策金利は「フェデラルファンド」の誘導目標となっています。これは、金融機関同士が短期で資金を貸し借りするときに適用される金利の一つです。すなわち、アメリカで利下げが実行されると、短期金利が下がりやすくなります。

最近のアメリカにおけるインフレの減速は、FRBが利下げを進める要因の一つとなっています。アメリカでは2022年に、インフレ率が一時前年比で9%超の高水準に達しました。これに対して、直近の2024年11月は、同2.7%まで減速しています。

インフレ率が低い状況で金利が高止まりすると、経済を悪化させるリスクが高くなります。そのため、最近のFRBは利下げを進めているのです。

2025年のインフレ見通しの引き上げ、利下げ予想回数の減少

12月のFOMCでは、直近で9月に発表されていた経済・政策金利の見通しがアップデートされ、インフレの見通しの引き上げ、利下げ予想回数の減少が示されました。

これらの変更により、今後の金利上昇リスクが意識されたため、FOMC終了後にアメリカの長期金利（10年国債金利）は上昇しました。

9月時点では、2024年末から2025年末にかけて政策金利が1%下がることから「4回の利下げがある」と予想されていました（1回あたり0.25%の利下げを想定して予測するのが一般的）。12月の予想では、政策金利が0.5%下がる、すなわち利下げは2回との予想に変わっています。

インフレの予測をみると、2025年末の予測値が2.1%から2.5%に引き上げられています。これはインフレの高まりが、利下げ回数の見通しが減少した一因となっていると考えられます。

9月と12月の間には、アメリカ大統領選挙があり、トランプ氏の再選が決まっています。彼が提案している減税政策や関税の引き上げは、いずれもインフレの加速要因となると考えられます。FRBは、トランプ氏への政権交代により、インフレが高止まりすることを見越しているのです。

もし、トランプ氏の政策が、経済により大きな影響を及ぼせば、FRBの想定以上にインフレが加速し、利下げ回数のさらなる減少や、早期の利下げ停止が起こる可能性もあります。

日本では、FOMCの翌日にあたる12月19日に、日銀金融政策決定会合で利上げの見送りが発表されました。これにより、政策金利は0.25%に維持され、2024年7月の利上げ以降、3会合連続で政策金利が横ばいとなっています。

日本の現在の政策金利は「無担保コールレート（オーバーナイト物）」というものの目標値です。こちらも、短期で金融機関が資金を貸し借りするときに適用される金利です。

出典：日本銀行X【12月金融政策決定会合の結果】より

今回の利上げ先送りには、日本国内のインフレが落ち着いていることや、政権交代によりアメリカの政策・経済動向に不透明感が強いことが、背景にあったと考えられます。会合後の植田日銀総裁のコメントを踏まえると、来年のアメリカの経済政策の動向や、日本国内の春闘等を経た賃上げ動向を鑑みて、利上げの要否やタイミングを検討していく方針のようです。

政策決定会合後の日銀の公表文中には、インフレ率の緩やかな上昇を見込む文言があります。そのため、12月の利上げは見送られたものの、日銀の基本姿勢としては、依然として利上げの機会をうかがっている状態と考えられます。

長期金利は国債買入れ額減少の影響も大きく受ける

日銀では政策金利の操作による政策のほか、長期国債の買入れによる金融緩和政策を継続しています。長期国債とは、新規発行した時点で償還までの期間が10年の国債のことです。たとえば、期間の長い固定金利のローンの金利水準は、長期国債金利の影響も一定程度受けています。

実は、2024年7月に、四半期あたり0.4兆円/月ずつ日銀の国債買入額を減少させる方針を発表しています。

引用：金融市場調節方針の変更および長期国債買入れの減額計画の決定について

2024年12月の金融政策決定会合では、買入政策に対する言及はなかったことから、買入額の減少は続く見込みです。

買入額の減少は、日本の長期金利に上昇圧力を与えます。日銀という大きな「買い手」の購入規模が減少して、需給のゆるみをもたらす一因となるためです。実際に日本の長期金利は、8月上旬ごろから緩やかに上昇しつつあります。

参考：財務省国債金利情報

2025年は、日本の金利は全体として緩やかな上昇が見込まれます。変動金利でローンを借りている場合は、2025年にかけて金利水準が引き上がる可能性があります。また、新たに不動産ローンを借りる場合も、2024年と比べて、適用される金利水準が引き上がることが想定されます。

アメリカの経済動向は日本でもインフレ加速の一因に

2025年の金利を考えるうえでは、アメリカの経済動向が重要な変動要因のひとつです。トランプ氏が掲げる減税や関税の引き上げは、インフレ加速要因となる一方で、経済への影響は政策の内容によって変わります。

一般的には、就任初年度から経済を悪化させるような過激な手は打たないと考えられます。たとえば、第一次トランプ政権時代に実施された「トランプ減税」と呼ばれる、法人税・所得税などの減税の恒久化など、経済へ好影響が見込まれる政策から取り組むと期待されています。

仮に市場の期待通り政策が実行されれば、2025年のアメリカは、緩やかな経済成長とインフレ加速が進むでしょう。アメリカのこうした変化は、日本においても、インフレの加速要因となる可能性があります。

日本の高水準の賃上げが利上げを後押し

日銀が注視している賃上げも、インフレを加速させ、利上げを後押しする一因となるでしょう。いまのところ、2024年同様に、2025年も高水準の賃上げ機運が続くとの見方があります。力強い賃上げが実現すれば、インフレは持続的なものとなると想定されます。

そのときには、インフレを加熱させないために、日銀は利上げを再び検討し始める可能性が高くなります。仮に利上げが再び実現すれば、短期金利の影響を受けるローンの変動金利も上昇しやすくなるでしょう。

2025年中も国債買入の減少が続く

長期金利についても、国債買入の減少の影響で、緩やかな上昇が想定されます。政策金利の利上げを検討する局面において、長期国債の買入の削減ペースを緩める要因は特段見当たりません。

そのため、基本的には2024年7月の方針にしたがって、徐々に長期国債の買入を減らすと想定されます。日銀の買入が減少するほど国債の需給が緩み、金利は上昇しやすくなります。借入期間が長い固定金利は、長期金利の影響を受けます。そのため、2025年に固定金利でローンを借りるときには、2024年よりも高い金利が設定される可能性があります。

2024年12月の日銀政策決定会合では、利上げが見送りとなったものの、国内外の経済動向や政治動向を見る限り、2025年は短期・長期ともに金利が上昇する可能性が高いと想定されます。

変動金利でローンを借りている方は、金利水準の見直しのタイミングで適用金利が上昇する可能性があります。返済の負担が増えたり、元本返済のペースが遅くなったりといった影響が懸念されるので注意しましょう。

また、新規でローンを借りようとしている方も、2025年は2024年より高い金利での契約を余儀なくされる可能性があります。金利上昇のリスクをふまえて、収支計画や返済計画を見直し、無理なく返済を継続できることを確認したうえで、投資の是非を判断しましょう。