東京・城北エリアでのアパート投資の動向、投資のメリット・リスクや今後の展望を紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

東京の城北エリアとは、江戸城（現在の皇居）の北側を指す言葉です。現在の文京区、豊島区、板橋区、北区、荒川区、足立区のあたりを指しますが、23区が成立する前にあった概念なので、現在の区わけと厳密に対応しているものではありません。たとえば、足立区の一部は城東エリアに含まれるケースもあります。

城北エリアとして一括りにされがちですが、現在では地域ごとに特徴が異なります。エリア内の違いも理解しながら、自分に合った地域でのアパート投資を検討していきましょう。今回の記事では、城北エリアでのアパート投資のポイントについて紹介します。

城北エリアは、東京の中でも古くから街が発展してきた地域です。そのため、昔から代々住む方も多くいます。特に北区・荒川区・足立区などは、下町のような雰囲気を残す地域も散見されます。

一方で、文京区については都心部にほど近く、地価の高騰が進んでいることもあり、富裕層・高所得者層が住む地域も点在しています。エリア内には、東京大学を筆頭に日本を代表する教育機関も複数あり、東京ドーム周辺の一部などに高層ビルが集積する地域があるのを除くと、落ち着いた住みよいエリアです。

豊島区は、区内でもさまざまな様相を見せるのが特徴です。池袋駅周辺は、都心の一角をなす地域となっていて、オフィスや商業施設、繁華街が集積しています。一方で、西側に行くと閑静な住宅街が広がります。

板橋区は、都心部から少し距離があり、さらに落ち着いたエリアとなっています。都心に向けた交通網が発達していて、利便性が高いのが魅力です。以上のように、城北エリア内は地域ごとに特色が大きく異なります。家賃水準についても、エリア内で格差があります。

過去1年（2023年第三四半期～2024年第二四半期）の23区内における区別の取引価格は次のとおりで、城北エリアでは文京区・豊島区が高い一方で、その他の区は23区内では低めの価格で取引されています。

23区の区別の平均取引価格（住宅地）

床面積50平米以上～500平米以下の物件を集計

賃料と比べて文京区・豊島区とそれ以外で差が付いているのが特徴です。これは、都心部で利便性も高い文京区や豊島区（池袋周辺）では、高価格帯の物件の取引が旺盛だったためと推測されます。

そのほか板橋区や荒川区などの4区は、上記の2つの区と比べると物件価格が安いのが特徴です。価格を抑えながら堅実なアパート経営を行うなら、これらの区に着目するのも一つの方法です。

城北エリアでのアパート投資には、次のようなメリットがあります。

それぞれのメリットについて詳しく紹介していきます。

都心部と直結する利便性の高い路線網

城北エリアの特徴の一つとして「都心とは距離がありつつも、鉄道路線網が発達していてアクセスが良い」点が挙げられます。都心部の主要ターミナル駅を起点として、多くの路線が放射状に延び、城北エリアを通過しています。このため、都心で働く方や通学する方にとって非常に住みやすいエリアとなっています。城北エリアを通過し、都心部に接続する路線は次のとおりです。

城北エリアを通る路線の例

以上の充実した路線網により、郊外に住みながら都心部で仕事をする方が多く見られます。都心へのアクセスの良さは、城北エリアの需要を下支えする要因の一つです。

不動産高騰の局面での割安感

城北エリアの多くの地域では、相対的に価格上昇が緩やかな傾向にあります。2019年以降の不動産取引価格の推移をみると次のとおりです。

区ごとの住宅用不動産取引価格の推移（単位：百万円）

不動産情報ライブラリの取引価格データを基に、極端な取引の影響を緩和するため、次の加工を実施①床面積で50平米～500平米の物件を抽出②各四半期を終点とした1年間（すなわち4四半期分）のデータを平均にして、1年移動平均に加工。例えば「2019年12月」のデータは2019年1月～12月の4四半期分の取引データの平均値

こちらのデータを見ると、新宿や渋谷と比べて多くの城北エリアの区は価格の高騰ペースが緩やかであることがわかります。不動産価格が高騰するなかでも、相対的にリーズナブルな価格で物件を購入できるのが魅力です。

今後は、都心部の価格高騰が波及する形で城北エリアの不動産価格もさらに上昇する可能性もあります。今のうちに購入しておくことで、不動産価格の上昇による収益拡大も期待できます。

都心の喧噪と距離を置いた快適な住環境

城北エリアのもう一つの魅力は、都心部の喧騒とは距離を置いた快適な住環境の良さです。文京区は都心に位置しながらも、東京や渋谷などの中心地とは幾分距離があり、落ち着いた住みよい環境が広がります。教育・所得水準が共に高く治安が良いイメージも入居者を獲得するうえでプラスに働くでしょう。

そのほかの地域では、豊島区の一部を除いて郊外の閑静な住宅街が多く広がります。都心部から離れるにしたがって公園も増え、緑を感じられる環境が整っています。ファミリー層や子育て世代の安定した需要が見込まれるほか、「勤務地は都心でも、落ち着いた場所で生活したい」と考える単身者にも支持される地域と言えるでしょう。こうした方々にとって、城北エリアは魅力的な地域となります。

城北エリアでのアパート投資では、次の点に注意しましょう。

必ずしもデメリットとは限らないポイントもありますが、具体的な立地選びにおいては、上記のポイントを考慮して検討を進めましょう。

地域によって特徴が大きく異なる

城北エリアは、地域ごとに特徴が大きく異なる点に注意が必要です。エリア全体の特徴を一言でまとめれば「郊外の閑静な住宅街」といった感じでしょう。実際には都市的な要素を含む地域も存在します。例えば、豊島区の中心である池袋駅は、日本で第3位の利用者数の駅であり、紛れもなく都心の一角をなす地域です。

文京区は、住宅街が多いとはいえ、地価・物件価格共に高騰傾向です。高所得者や富裕層が多く居住していることから、この地域のアパート経営では初期費用・ランニングコスト共に高額化する可能性があります。

その他の地域も、アクセスが良く便利な立地であれば安定した需要が見込まれます。一方で東京東部の中でもそうでない地域では高齢化が進行していて空室リスクが高まるケースも少なくありません。城北エリアを一括りにせず、地域ごとの特性をよくみたうえで、自分の投資戦略に合った地域を選択するのが大切です。

長期的な人口減少リスク

日本は少子高齢化の進行により、今後ますます人口減少が進むと予測されています。その中で城北エリアは、東京23区内において人口減少リスクが高い地域に該当しますが、2045年時点でも2020年より人口が多い状態を維持する予定となっています。

2020年時点の人口を100としたときの、2045年時点の23区全体と城北エリアの人口水準は次の通りです。

城北エリアと23区全体の人口推移見通し（2020年の人口を100として指数化）

この数値を見ると、都心の一角をなす文京区だけが突出していて、2045年まで人口が増加し続ける見込みです。一方でその他の区では、北区が2020年対比で微増を維持する以外は、人口が減少する見込みです。さらに文京区以外は、23区全体の平均よりも人口が増えにくく、減りやすい見通しとなっています。

人口が減少すれば、空室の発生や入居需要の低下、賃料の下落などの弊害が想定されます。好立地で高品質な物件でアパート経営をするなど、人口減少の中でも入居者を獲得するための工夫が求められます。

城北エリアでのアパート投資では、次のエリアに注目しましょう。

それぞれの地域の特性について、詳しく紹介します。

北千住（足立区）

北千住は、元々は下町の雰囲気が色濃い地域ですが、現在ではJR、東京メトロ、東武鉄道が乗り入れる一大ターミナル駅を抱える地域となりました。

東京東部の地域では有数のアクセスの良さがありながら、家賃相場は一回り安いため、若い社会人に人気のエリアに進化しています。周辺には複数の大学もあり、学生需要も見込まれます。以前は飲み屋街のイメージをもたれがちでしたが、商店街の新陳代謝も進み、東京郊外の「便利で住みよい街」に様変わりしつつあります。

赤羽（北区）

赤羽駅は東京都の北側に位置する主要駅の一つです。赤羽は京浜東北線と埼京線が交差する駅なので、山手線の東側である東京・上野と西側の新宿・渋谷の双方に電車一本でアクセスできる駅です。

それでいて、不動産価格、賃料相場とも比較的安く、割安感の面では注目の地域といえるでしょう。2017年からは東洋大学のキャンパスが移転してきており、学生需要も期待できます。また、赤羽駅の東側では再開発の構想が持ち上がっており、今後更なる町並みの発展が見込まれています。

飯田橋～後楽園（文京区）

都心部の一角をなす文京区のなかでは、飯田橋～後楽園の周辺地域に着目しましょう。このエリアは近年順次再開発が進んでいます。特に飯田橋駅周辺は大分様変わりしましたが、駅から北東部の文京区内は、今後さらに再開発が進む見込みです。

少し東側に進むと東京ドームを中心に観光の拠点となるエリアですが、飯田橋の北東部については、まだ都心部の中でも古い建物が建ち並ぶエリアです。中央線を軸に複数の鉄道が走るエリアで利便性には申し分がないなか、再開発の進行により、さらに競争力のある地域となると期待されます。

城北エリアと一括りにされがちですが、実際には地域によって特性が大きく異なるのが特徴です。地域によって特性が異なれば、収益性や価格帯、注意すべきリスクも全て変わってきます。自分がどのような場所で不動産投資をしたいのかを冷静に整理した上で、その意図にあった地域をうまく選ぶようにしましょう。地域選びに悩むようなら、今回最後に紹介した注目エリアも参考にしてみてください。