広島でのアパート投資のメリット・デメリットや注目のエリア | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

広島は、中国・四国地方の最大都市であり経済の中心地となっています。地方都市としては規模が大きく、利回りを追求しながら長期でアパート投資する余地は十分にあるでしょう。

山間部が近いため、市街地がコンパクトにまとまっているのも特徴です。ただし、広島市内でも郊外となると人口減少が進む地域が多い点や、水害リスクがある点などには注意しましょう。今回は、広島でのアパート投資のメリット・デメリットや注目の地域についてまとめました。

広島市は広島県内ではもちろん、中国・四国地方全体でみても人口規模や経済規模で見て最大です。この地域の経済・観光の中心的な都市となっています。市内に地下鉄はありませんが、路面電車や新交通システムが発達していて、地域内輸送の利便性は高いです。広域輸送についても、山陽新幹線が東西に走っているため、福岡・近畿の両方の地域にアクセスしやすいといえます。

このような立地条件から、中国・四国の拠点を広島に置く大企業も少なくありません。さらに地元の企業として、中国電力やマツダといった有名企業が存在します。以上のような地域であるため地方都市としては発展しており、今後の人口減少ペースも緩やかです。初めて地方でのアパート投資にチャレンジする方にも適した地域といえるでしょう。

広島でのアパート投資のメリットは次のとおりです。

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

四国・中国地方の最大都市である

広島は中国・四国地方で最大の都市で、公共機関や教育機関、行政機関などが集積しています。大企業の地方拠点が置かれることも多く、転勤者をはじめとする居住需要も期待できるでしょう。

地方都市としては、少子高齢化が進む中でも安定した賃貸需要が見込まれる地域です。三大都市圏を除く地域としては、アパート投資に適した地域の一つといえます。

利回りは大都市圏より高く、価格は安い

広島を含む、中国地方のアパートの利回りは次のとおりです。

首都圏、関西、中国・四国の利回り推移

利回りは、首都圏と比べておよそ4％も高くなっています。また、物件価格の推移は次の通りです。

こちらは首都圏と比べて3,000万円以上安くなっています。大都市部である首都圏や関西の物件価格が高騰傾向にあるなかでも、四国・中国は価格上昇が進んでいません。広島でのアパート投資は、初期費用や投資規模を抑えながら高い収益を狙えるのが魅力です。

街がコンパクトなので好立地な物件を所有しやすい

広島の南側は海に面していて、それ以外は山に囲まれているのが特徴です。そのため、特に広島市については市街地が比較的集中していて、コンパクトにまとまっています。

そのため、市街地に住めば地方としては交通の便がよく、公共施設や商業施設へのアクセスも容易です。好立地の物件でアパート投資を始めれば、利便性の高さを背景に安定した需要が見込まれます。

再開発が積極的に進められている

広島は駅前と広島城周辺、広島大学跡地を始め、市内の各地で再開発が進められています。例えば、広島駅では地上20階建ての駅ビルが建設中で、2025年にも竣工が予定されています。駅ビルには商業施設や映画館、大型のホテルなどが入居する見通しで、駅周辺の利便性がさらに向上します。

広島城の南側では、公園や運動場などの整備が進められています。2023年には、地元のJリーグチームであるサンフレッチェ広島の本拠地もここに移転しました。文化・スポーツの中心地としても賑わいを見せています。

市街地の南側では広島大学の跡地を活用した再開発が進められ、2020年に完了しました。53階建てのタワーマンションと共に、複数の商業施設が立ち並んでいます。このほかにも市街地の複数の地域で再開発が進められていて、街がアップデートされています。市内の積極的な再開発は、都市の魅力の向上に役立ち、資産価値の維持に寄与します。

広島でのアパート投資を検討するときには、次の点に注意しましょう。

人口減少が始まっている

広島市は現在、政令指定都市でおよそ120万人の人口を抱える大都市ですが、すでに人口減少が始まっています。今後の人口見通しは次のとおりで、2050年までに12.8％減少する見込みです。

2020年の人口を100としたときの人口見通し（全国と広島市）

少子高齢化の進む日本において、人口が長期にわたり増加し続けるエリアを探すのは容易ではありません。特に地方都市ともなれば、長期で人口が増え続ける地域を見つけるのは困難です。

中国・四国の中心である広島の減少ペースは、全国平均と比べれば相対的に緩やかではあるものの、今後長期にわたり人口が減少し、市全体の賃貸需要も減退する見込みです。人口減少を前提に、長期にわたり安定した需要が見込める場所でアパート投資を始めましょう。

なお、広島市内の区ごとの2050年（2020年対比）の人口減少率は次のとおりです。中区や安佐南区は、市内でも人口減少が抑制されていて、投資を検討しやすいエリアといえます。一方で、山間部が近い安佐北区は想定される人口減少率が大きく、注意が必要です。

区ごとの2050年時点の人口減少率（対2020年）

水害リスクが高い地域がある

広島の市街地は、海に面した低地にあります。さらに市の中心地は太田川や天満川のデルタ地帯に位置するため、ハザードマップで見ると水害リスクの高い地域が多々あります。人口密集地にも水害リスクが懸念される地域があることから、水害リスクのある物件でのアパート投資を余儀なくされる可能性もあるでしょう。

まずは、水害リスクがなく、かつ好立地の場所を検討してみましょう。価格帯や収益面から、水害リスクがない地域の検討が難しい場合は、火災保険に加入するなどして、いざという時の損害リスクをコントロールしながら投資を検討してください。

景観保護のガイドラインがある

広島市は、中心部を含む一部のエリアに景観保護のガイドラインが設定されてます。新しい建造物の高さ・デザインに制限がかかっています。たとえば、市の重要な歴史的建造物である原爆ドーム周辺では「原爆ドームを望む南北軸の眺望景観の保全・形成」として高さ制限などが課されています。

「景観計画における色彩の基準」もあり、建物のデザインにも制限がかかります。以上のようなガイドラインを守るために、物件選びや新築に制限がかかり、追加的なコストが発生したり、収益性が低下したりするリスクがあるでしょう。

広島市内でのアパート投資では、次のような注目エリアに注目しましょう。立地選びにおける参考にしてください。

中区

広島市中区は、原爆ドームがある平和記念公園などを含む広島市の中心地をなすエリアです。区内には複数系統の路面電車が張り巡らされていて、広島駅へ直通する路線もあります。通勤・通学に便利な地域であるのが特徴です。

区内は市の中心地ということもあり、先にあげた広島城周辺をはじめ、区内の複数の地域で再開発が進められています。こうした利便性や街の魅力の高さにより、今後も人口がある程度維持される見通しです。2050年時点の人口は2020年対比で-3.4%減に留まり、地方としては安定した賃貸需要が見込まれる地域といえます。

南区（広島駅周辺）

南区の広島駅周辺も、今後も安定した発展がみこまれるエリアです。南区全体では今後2020年～2050年にかけて人口が-9.2%減少する見込みです。しかし、南区は広島駅周辺を北端に海岸線に向かって広がっています。実際には地域差があり、広島駅周辺は今後も発展が続いて、人口も維持されると期待されます。

広島駅から徒歩圏もしくは路面電車の駅からほど近い地域であれば、堅実なアパート投資が可能な地域といえるでしょう。

安佐南区

安佐南区は「南」とついていますが広島市北部の区の一つです。広島市内のベッドタウン的な位置づけの地域ですが、商業施設やショッピングモール、アウトレットなどが立ち並んでいます。生活する上で便利な地域の一つで、将来の人口減少も緩やかなエリアです。新交通システム「アストラムライン」が区内を縦断していて、市街地まで同路線一本でいけるのも特徴といえます。

広島市街地に通う単身者の社会人、ファミリー層の双方からの賃貸需要を期待できるでしょう。なお、区内でも地域格差が大きく、市街地から離れると人口の少ない山間部となります。急斜面の近くは土砂崩れなどの災害リスクも高くなるため、安佐南区での立地選びは慎重に行いましょう。

地方都市でのアパート投資は、低い初期費用と高い利回りが魅力です。しかし、人口減少が進む見通しである日本においては、長期にわたり安定した需要が見込まれる地域をうまく見つけて投資を行う必要があります。

広島市は、地方都市といっても中国・四国地方の中心となっていて、人口も2024年時点で100万人を超える大都市です。地方でのアパート投資を堅実に進めたいのなら、有力な選択肢の一つとなるでしょう。災害リスクや人口減少リスクに気を配りながら、長期的な発展が見込まれる地域を選んで、アパート投資を進めるのがおすすめです。