工期遅れに予期せぬ出費…担当営業とともに乗り越えた、収益物件購入の道　Kさんの事例 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

将来の年金生活を支えるため、自分の収入と融資の範囲内で堅実な不動産投資に挑戦したKさん。しかし、新築物件には予想外の課題が待ち受けていました。建築が9カ月遅れる工期の遅延に加え、コロナ禍による材料不足を理由に、承諾していない追加費用を請求される事態に直面。さらに竣工後も管理会社との調整が難航し、入居者募集の大幅な遅れを経験しました。これらの試練を担当営業と共に乗り越えたKさんの事例は、事前準備や資金計画の重要性を考える上で、これから不動産投資を目指す方への貴重な参考になるはずです。

　

購入した物件

所在地：神奈川県相模原市
購入価格：4,380万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：横浜銀行
自己資金：300万円
融資条件：金利1.5%、融資期間34年、融資金額4,080万円（9割融資）
建物構造：RC造新築（1LDK×3室）
購入時期：2021年9月

画像はイメージです

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

2021年6月頃、55歳のときです。不動産投資歴は3年です。

ー 不動産投資を始めようと思ったきっかけを教えてください。

2021年当時、医療機器の営業を担当していて、コロナ禍で営業先である病院への訪問が難しくなり、時間に余裕ができたことがきっかけです。その時間を活用し、老後の年金の足しにしようと、まずは不動産投資の勉強を始めることにしました。

ー 不動産投資のどのような点に魅力を感じていますか？

安定した不労収入が得られる点が魅力です。年齢を重ねるにつれて、将来的に年金だけでは生活費が不足する可能性を考えるようになりました。そこで、不動産投資を活用してその不足分を補うことができるのではないかと思ったんです。

実際に、自分がもらえる予定の年金額と必要な生活費を計算してみたところ、だいたい月額10〜20万円の収入があれば、今の生活を維持できるという結論に至りました。その金額を目標に、不動産投資で購入したマンションの賃料を設定しました。不動産投資なら、比較的安定して収入を得られるという安心感がありますね。

ー 不動産投資に取り組むにあたって不安だったことはありますか？

お金を借りて不動産を購入すること自体は、自宅の購入で一度経験していたので、それほど大きな不安はありませんでした。ただ、融資を受ける際には、私の収入だけでは難しいかもしれないと思い、主人の年収も合わせる必要があるのではないかと考えていました。結果的には、私ひとりの収入でもどうにか融資を受けられたので、そこは安心しましたね。

とはいえ、年齢的なことを考えると、新しい挑戦に踏み出す中で「失敗したらどうしよう」という不安は常にありました。不動産投資は初めての経験だったので、慎重に進めるよう心掛けました。

ー 不動産投資を始めてみて苦労したことはありますか？

銀行融資や物件の購入までは比較的順調でしたが、土地購入後の建築会社や管理会社との対応には思った以上に課題がありました。

特に、建築の大幅な遅れが最大の問題でしたね。仕様書をもっと細かく確認しておくべきだったことや、壁紙やオプションの明細を契約段階でしっかり詰めておかなかったことは、今となっては私自身の反省点です。

しかし、建築会社に連絡してもメールの返事がなかなか返ってこなかったり、仕様についての十分な説明がなかったりと、不満の残る対応が続きました。こちらの要望が伝わらないまま、コミュニケーションが途絶えてしまうこともあり、対応には本当に苦労しました。

さらに、工事現場では海外の職人さんが多く、毎回異なる方が来るため、日本語での意思疎通がうまくいかず、余計に進捗が遅れる状況でした。その結果、納期は3度も延期され、最初の予定から9カ月も遅れる事態となりました。

加えて、コロナ禍の影響で建築材料が不足しているとの理由で、120万円の追加費用が一方的に請求されました。確かにコロナの影響は理解していますが、こちらが承諾していない費用を勝手に上乗せされるのは納得できませんでした。入居者募集が9カ月も遅れているタイミングでの追加請求は、資金に余裕がなければ本当に危機的な状況だったと思います。

建築がようやく完了した後も、管理会社とのやり取りにはさらに苦労しましたね。「この建物の状態では修繕しないと入居者を募集できない」と指摘され、法律事務所を通じて5カ月間も交渉を重ねることになりました。その後、別の大手管理会社に相談したところ、「特に問題はない」との回答を得られ、最終的にはその管理会社に切り替えることで、ようやく入居者募集を開始できました。

今回の経験を通じて、新築投資は予算がギリギリだと資金繰りに大きな影響を与えかねないことを痛感しました。特に私のような年齢では、無理のない計画と事前の確認がいっそう重要だと感じています。今後は建築や管理に関する契約段階での確認事項をさらに明確にし、余裕を持った投資計画を立てていきたいと思います。

ー 不動産投資に取り組むなかで、現在または今後の課題があれば教えてください。

常に満室を維持することです。不動産投資を始めた当初は、思うように入居者が集まらず、収入がないまま支出が増えていく状況に苦労しました。この経験から、今後も空室をいかに防ぐかが重要だと考えています。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか

年齢的なことを考えると、現在保有している物件だけで十分だと感じています。私は現職で役職定年の予定もなく、65歳の定年まで働ける環境にあります。このままのペースで進めば、65歳までに設定している目標金額を達成できる見込みですので、新たな物件を積極的に購入する予定はありません。

ー 当社を知ったきっかけを教えてください。

もともと不動産投資の基礎を学ぶ勉強会に参加していました。その中で、講師の方がリタ不動産を高く評価されていて、「良いご縁が多い」と推奨されていたことがきっかけです。

その後、リタ不動産に物件紹介をお願いし、いくつか検討や下見を重ねていました。その中で、条件に合う良い物件が見つかりました。RC（鉄筋コンクリート）造で、新築ながらデザインの自由度が高く、さらに想定よりもコストを抑えられる点が魅力的でした。

ー 当社で「収益物件を購入しよう」と思われた決め手はなんですか？

最初に複数の不動産会社へ連絡を取り、ご挨拶に伺いました。その際、こちらの希望や資産状況を詳しくお伝えし、条件に合う物件を複数紹介してほしいとお願いしたのです。

各社の対応を比較したところ、条件に沿った物件を丁寧に探してくれる会社と、条件外の狭小物件を数多く提示するだけの会社があることがわかりました。最終的に、条件に適合する物件を紹介してくれた2社に絞り込むことにしました。

その中でも、御社の物件は私の希望に最も近いものでした。駅から徒歩10分圏内で、部屋の広さもしっかり確保されており、特に女性入居者の視点で考えると、夜でも駅から明るい道を通って到着できる立地は非常に魅力的でした。この安心感と入居者を想定した立地条件が購入を決める決定打となりました。

ー 入居者目線で物件を選んでいるのが伝わってきます。新築物件ということで、設備面にもこだわられたのでしょうか？

はい、入居者としてはカップルや、ある程度年齢層が高めのシングル男性を想定して物件を選びました。ただ、その中でも特に女性入居者の目線を意識しています。たとえば、さきほどお話したように駅からの道が明るくて安心して歩けることや、買い物がしやすい便利な立地であることなどですね。そういった環境面は、女性の方にとって大切だと感じました。

1階部分に関しては、外からの視線や防犯面も気にしました。入居者が安心して暮らせるように工夫したつもりです。設備面では、水回りにこだわりました。混合水栓や使いやすいデザインを採用することで、女性入居者にも快適に感じていただけるようにしましたね。

さらに、ガスコンロを2口にするなど、実用性を重視した改善も行いました。特にカップルの方々の場合は、自炊の機会が増えることを考慮しました。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします。

まず、不動産営業担当者に「本気で買いたい」という意思をしっかりと伝えることが重要です。買うための準備が整っている姿勢を示し、真剣な意欲を示さないと、魅力的な物件を優先的に紹介してもらえないことがあります。お客様気分のままでいるのではなく、不動産会社の担当者と一緒に目標に向かって取り組む姿勢を持つことが大切だと思います。そうすれば、営業担当者もきちんとサポートしてくれると思います。

また、現在は不動産投資で利用できる金融機関が限られていますが、そうした銀行は収益性やリスクを慎重に見極めています。融資を承認するということは、プロとして「この物件なら問題ない」という判断を示している証です。銀行の判断を信頼し、売却時にも収益が見込めるような物件を選ぶことを心掛けてください。

ー リタ不動産や担当営業へのメッセージがあればご記入をお願いします。

本当に多くのトラブルに直面しました。建築中から竣工後に至るまで、予想外の問題が次々と発生し、そのたびに頭を悩ませ、決して簡単ではない状況が続きました。

しかし、そんな困難の中で、担当営業のOさんが一緒になって問題解決に全力で取り組んでくださったことは、大きな支えとなりました。振り返れば、Oさんのサポートがなければ問題解決が長引き、最悪の場合は負債だけが残ってしまったのではないかと感じます。感謝の気持ちでいっぱいです。ありがとうございました。