事業基盤強化のための不動産投資　区分マンションから1棟に挑戦したMさんの事例 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

当社の仲介で収益物件を購入した投資家のリアルな声と事例をお届けする本企画。今回は、ソフトウェアの受託開発会社を経営する傍ら、東京都と埼玉県、京都府に収益物件を所有する兼業投資家Mさんの事例をご紹介します。

　

購入した物件

所在地：埼玉県さいたま市大宮区
購入価格：6,840万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：三井住友トラストローン＆ファイナンス
自己資金：1,500万円（会社の資金）
融資条件：金利2.9%、融資期間30年、融資金額5,200万円
建物構造：RC造5階建て

画像はイメージです

区分マンションから不動産投資をスタート

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

不動産投資は46歳から始めました。不動産投資歴は約3年です。

不動産投資を始めたのは、数ある投資手段のなかで、不動産投資は事業性が高いと見込んでいたためです。事業性が高いとは、数字で管理できるという意味です。その点については、11年の経営経験により数字に強い自分に合っていると思いました。

そうしたなか、既存のソフトウェア開発事業や有価証券投資が好調により自己資金がある程度できたので、ソフトウェアの受託開発事業を補完しようと不動産投資に取り組むことにしました。

ー 不動産投資ではじめに購入したのは区分マンションとのことですが、区分マンションから始められた理由はどういった理由でしょうか？

不動産投資でどのように収益を得られるかわからなかったので、自己資金がかかりにくく、失敗しても損失が少ないとの理由で区分マンションから投資に取り組むことにしました。

区分マンションは簡単に買えるので、4部屋ぐらいポンポンと買いましたが、いずれ一棟物を買うつもりでした。

ー 不動産投資を始めて3年、何かイメージとの相違やギャップはありましたか？

区分マンションは3年弱で空室がないので、特にギャップはありませんでした。当初に立てた予定どおりに数字が動いている感じですね。

ー 不動産投資のどのような点に魅力を感じていますか？

不動産市場は値動きが激しくないので、賃料収入が安定しているのが魅力ですね。賃料収入が安定していれば、売上計画を立てやすいです。

賃料収入が安定しているのは、空室率や管理コストなどが業界的に決まっていることも大きいです。突発的な修繕が発生してもすべて数字をもとに考えられるので、株式投資に比べてギャンブル性が低いうえに、一般的な事業と比べても事業計画を立てやすいと感じます。

ー 不動産投資に取り組むにあたって不安だったことはありますか？

物件を買い進めていくうちに「借金が増えていくこと」への漠然とした不安は常にありました。

特に融資額が自分の金融資産を超えた段階で、不安を感じましたね。不動産は、地震をはじめとする自然災害が発生すると、債務不履行に陥る可能性が高いためです。自然災害によるリスクは計画に入れているものの、融資額が自己資産を上回った瞬間、やはり不安は募りました。

一方で、利上げや建物の老朽化は想定の範囲内です。そのようなリスクは顧客の入居によって解消できるので、あまり気にしていませんね。

ー 空室リスクに不安を感じる方は多いのですが、Mさんは空室リスク解消に向けて独自に物件調査をされたりしていましたか？

不動産を購入する立場として、空室リスクについては常に不安を感じているので、物件選択の段階で空室リスクの低いエリアに絞り込んでいます。

例えば、これまでに購入した区分マンションが都内と京都府内にあるのは、物件選びを空室リスクの低いエリアでした結果です。

ー 今回弊社経由でご購入いただいた際にも懸念点として空室リスクを挙げていらっしゃいましたが、何か空室リスク解消に向けて動かれましたか？

今回購入したさいたま市のアパートに関しては、大手不動産仲介会社によるサブリースがついていたので、空室リスクについては早々に解消できました。

数字を弾いて「キャッシュが出ればいいや」ぐらいの気持ちでいましたね。

ー 収益物件を購入するにあたって、どのような基準をお持ちでしょうか？

キャッシュフローが出やすい都心の物件を希望していますが、同時に築年数が古すぎず、長期で保有できる点を重視しています。築年数が浅ければ、融資もひきやすいですからね。

ただ、なかなか希望に完璧に合う物件はありませんね。今回購入した物件も都内ではなく、さいたま市大宮区だったほか、RC造（鉄筋コンクリート造）でしたから。

その点、不動産投資に取り組むにあたっては、物件探しに苦労しているかもしれません。実際、自分の求める基準を持つ物件がなかなか見つからなかったり、基準に近い物件が出てきても妥協できなかったりして、良い物件を見つけるのに時間を要しています。

ー 不動産投資に取り組むなかで、現在または今後の課題があれば教えてください。

不動産投資に取り組むなかでは、融資していただける銀行の開拓が課題ですね。銀行の開拓が課題なのは、既存事業を含めて、日頃から銀行とお付き合いがないことが大きいです。

そのため、今回も不動産屋に三井住友トラストローン＆ファイナンスをご紹介いただきました。今回はよかったですが、不動産屋によっては紹介できる物件と紹介できない物件がおそらくあると思います。このように銀行開拓は今後も課題になってくると思いますので、しっかり対処していきたいですね。

ー 投資家さんのなかには金融機関を行脚して開拓する方もいらっしゃいますが、Mさんは開拓よりも、紹介していただきたいというスタンスでしょうか？

自分で開拓しないといけないと思いつつも、不動産仲介会社さんには金融機関をご開拓いただけると助かりますね。今回であれば、埼玉県内の地銀を回っていただくといった感じです。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか？

今後はキャッシュフローで2,000万円までは積極的に買い進めていきたいと思います。

買い増しの計画については会社の決算を終えた2024年10月以降を予定しています。いつになるかはわかりませんが、購入できる物件があれば考えていきたいと思います。

ー 当社で「収益物件を購入しよう」と思われた決め手はなんですか？

リタ不動産で収益物件を購入しようと思ったのは、営業担当の上野さんが売り主様や銀行との交渉に一生懸命だったためです。購入を決めてからも、上野様の交渉のおかげで取引がスムーズだったため、リタ不動産で物件を購入したのは正解だと思いました。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします。

不動産投資は投資の中でも再現性が高い投資手段ですが、実際には、いろいろなタイプの物件があります。

そのため、どんな物件を購入すればよいか迷われるかもしれません。それでも、多くの物件を見て数字で丁寧にシミュレーションすることで、自分に合う物件がわかってきます。経験と知識が蓄積すれば、自分に合う物件を見つけやすくなるので、根気強く取り組んでください。

ー 最後にリタ不動産や担当営業へメッセージをお願いします。

初めて1棟ものを購入するにあたり、価格交渉などを段取り良く進めていただき、スムーズに気持ちよく購入できました。ありがとうございました。