サラリーマンから専業大家へ　宅建業免許取得で独立した投資家Mさんの戦略とは | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

　

購入した物件

所在地：神奈川県相模原市
購入価格：5,500万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：横浜信用金庫
自己資金：オーバーローン
融資条件：金利2.2%、融資期間22年、融資金額6,100万円
建物構造：木造2階建て
購入時期：2024年

画像はイメージです

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

不動産投資を始めたのは38歳のときで、投資歴は6年になります。

当時、40代を目前に控え、私の働き方は、かつてテレビで放送されていたリゲインのCM「24時間戦えますか？」のようなスタイルでした。「サラリーマンとして、これ以上体力を消耗する働き方は続けられない」と感じたことが、不動産投資を始めたきっかけです。

加えて、将来のリタイアを見据えた資産形成の手段としての魅力も、不動産投資を選んだ理由の一つでした。

ー 収益物件は今、何棟ずつお持ちでしょうか？

区分マンションは自宅だけですが、1棟物は17棟ですね。

現在、神奈川県に住んでいるので、17棟の立地については神奈川県がメインです。神奈川県以外の物件は埼玉県や千葉県といった首都圏のほかに、愛知県と福岡県にあります。

ー 関東地方を中心に地方の栄えているエリアに物件をお持ちとの印象があります。収益物件を選ばれる基準はどのようなものでしょうか？

基本的には、明確な選定基準を設けていますが、まずは取引先銀行の基準に合う物件を前提に選んでいます。

ー 2024年9月に独立して専業大家になられたとのことですが、兼業で賃貸経営をされていたときと独立して専業大家になったときで、収益物件の取得方法に違いはありますか？

サラリーマン時代に利用していたアパートローンの枠は最初の3年間ですべて使い切ってしまったため、基本的には兼業時代と専業になった後で収益物件の取得方法に大きな違いはありません。

ー 独立した経緯はどのような流れだったのでしょうか？

独立した理由は大きく分けて、家庭の事情、会社の制度、経済面の3つです。

1つ目の家庭の事情としては、以前から海外生活を希望していた妻の願いを叶えるためです。これまでもタイミングを模索していましたが、経済的な安定、コロナ終息後の社会情勢、そして子どもの成長といった要素が揃い、国内外の二拠点生活が実現可能になりました。

2つ目の会社の制度については、退職した会社に3年ごとのキャリア制度があったことが影響しています。3年に一度、早期退職の機会があり、「今回の面談で継続的な就業を希望すると、次の面談は47歳になる。47歳まではちょっと長いかな」と感じたため、独立を決断いたしました。

3つ目の経済面については、保有する収益物件が多くなり、専業でも活動できる状態になったという理由です。

ー 収益物件の多棟化を進めるうえで、どのような戦略を構築されてきたのでしょうか？

収益物件の多棟化を進めるうえでは、物件情報と融資情報の収集、資金調達の3つが課題になります。

この3つのなかで、不動産投資をはじめたての頃は物件情報の収集が大変です。ただ、保有する物件が増えてくると、物件情報と融資情報の収集はクリアしやすくなる反面、資金調達の問題に直面します。

資金調達の問題とは、自己資金の枯渇という意味です。自己資金の枯渇は深刻な問題で、たとえば、1棟購入する際の自己資金比率が1〜2割だとしても、自己資金が1,000万円単位で飛んでいきます。さらに、2棟目を購入する頃には自己資金が完全に枯渇してしまいます。

つまり、多棟化を進めるうえでは、自己資金の出費を抑え、金融機関のフルローンやオーバーローンを活用できるかが重要になるわけなんですね。

ー 2024年3月に宅地建物取引士の免許を取得されています。宅建士の取得は将来の資産形成を進めたり、将来像を実現させたりするうえでメリットが大きいというご判断でしょうか？

おっしゃる通りです。

私はリタ不動産さんのような不動産仲介の経験がありません。また今後も不動産仲介をやるつもりはありませんね。

それでも、宅建業免許をあげること（法人化すること）は、3つのメリットがあると考えております。

1つ目のメリットは、銀行からの評価アップです。ここでいう評価とは、担保評価を指します。宅建業免許の取得により、銀行側に「不動産業で食べていく」という本気度が伝わります。実際に銀行の担当者さんからも、定性評価として「融資を受けやすくなる」と言われております。

2つ目のメリットは、営業利益の増加です。不動産の売却益は通常の事業活動以外から生じる特別損益に計上されます。宅建業として不動産の売却益があがると、主たる事業活動から生じる営業利益に計上可能です。反復売買も可能になりますので、結果として決算書の見栄えが向上し、銀行とのお付き合いが広がり、深まります。

3つ目のメリットは、事業の選択肢が広がることです。宅建業は、純粋な賃貸業とは異なり、不動産の短期売買や長期保有など、多様な事業展開を図ることが可能になります。

選択肢の増加は、投資手法だけではありません。融資面でも、小額の元本と利息を返済し、最終返済時に残りの元本を一括返済するバルーン返済も採用可能な場合もあります。また、運転資金として活用しやすくなるのもメリットの一つですね。

ー 宅建業者の看板を掲げるうえでのデメリットはありますか？

まずは宅建業者の看板を掲げるうえで、事務所の設置は必須なので、支出が大きいのはデメリットですね。

2番目に、宅建業者だと同業者に警戒され、物件情報を取得しにくくなるデメリットが生じます。

さらに、契約不適合責任がなくなるのもデメリットです。契約不適合責任がなくなると、物件に問題があっても、売主に保証してもらえません。その辺りのリスク増大は、普通の大家さんとの大きな違いですね。

ー 不動産投資に取り組むなかで、現在または今後の課題があれば教えてください。

首都圏は融資を受けにくく、事業規模を拡大しにくいのが課題の1つですね。

不動産投資を行う際には、札幌や福岡をはじめ、銀行の融資条件が比較的柔軟なエリアが良いですね。首都圏や名古屋で融資を受けるのが難しいのであれば、そうしたエリアに移住するのも一つの手です。いずれにせよ、なんらかの選択肢を増やすことが必要です。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか？

不動産事業を拡大するうえでは賃貸業として伸ばすか、リフォーム再販業として伸ばすかの2通りで考えています。

私としては、リフォーム再販などを経験して、不動産の取り扱いの選択肢を広げつつ、メイン事業としては賃貸業で事業を伸ばしていく予定です。

それを踏まえ、賃貸業者として今後5年で現在の1億円から10億円程度の賃料収入を生み出す事業規模にする予定です。

このように、目標とする賃料収入の達成は重要ですが、個人的には家族と過ごす時間も大切にしたいと思います。特に子どもとの時間を大切にして、良い思い出を沢山作れるようにしていきたいですね。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします。

不動産投資を制するには、精度の高い情報の収集が重要です。精度の高い情報を集めるには、先人の知恵をいただくのが近道なので、うまくいっている大家さんを見つけ、アドバイスを受けることが最善の行動だと思います。

メンター的な大家さんを見つけるために、不動産投資家が集まるコミュニティ「大家の会」には、今でも10か所以上にお世話になっています。大家の会への参加で得られたメリットは、相互の情報交換を通じた有益な情報の獲得だけではありません。事業ステージに応じた投資家仲間に出会えたのも大きいと思いますね。

ー 良い大家の会を見分ける方法はありますか？

無料や月会費が1,000〜5,000円の会もいいですが、ある程度月会費の高い会の方が「レベルの高い投資家が集まりやすい」と感じますね。

大家の会は、イベントの料金からも目利きをすることが可能です。たとえば、イベントの料金を1万円から数万円に設定している大家の会は、ビジネスとしてコミュニティを運営できているので、イベントで良い情報交換が期待できると思います。

といっても、もちろんさまざまなケースがありますので一概には言えません。仲の良い大家さんをたどって、ご自分の目的・ゴールに沿った会に参加するのが一番でしょうね。

ー リタ不動産や担当営業へメッセージをお願いします。

営業担当の下田さんは物件情報の提供スピードだけでなく、情報提供後のコミットメントにも優れているので、お世辞抜きで非常に助かっています。下田さんのご依頼がなければこのインタビューもなかったと思います。

コミュニケーションのロスも少なく、ストレスを感じにくいので、今後も末永く良いお付き合いをお願いしたい次第です。