【初心者向け】不動産投資の保険で損しない！ 知っておくべきポイントと選び方のコツ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資を行う上で、保険選びや契約・見直し・更新は必要不可欠です。オーナーにとって、各種保険は物件を守るだけでなく、リスクを軽減するなど、資産保全のために重要な役割を果たします。一方で、保険内容が複雑で分かりづらく、適切な選択が難しいと感じる方も多いでしょう。

この記事では、不動産投資の各フェーズごとに、どのようなリスクが発生しやすいのか、また、どの保険が適しているかを解説します。保険を上手に活用することで、思わぬリスクから資産を守り、長期的な投資の安定性を高めるための参考にしてください。

不動産投資は、物件の購入から売却に至るまで4つのフェーズがあり、それぞれの段階に応じた特有のリスクが存在します。これらのリスクに対応するためには、資目的や物件の状況に応じた適切な保険の選定が欠かせません。

この項目では、各フェーズで想定される具体的なリスクとそれに対応する保険の種類について解説します。

物件購入前

物件購入前には、過去の災害履歴や法的問題など、物件に関する情報を徹底的に調査し、購入後に予期しない問題が発覚するリスクを軽減することが重要です。

不動産投資では、物件購入を全額キャッシュで行えるケースは少なく、ローン利用が一般的です。万が一、借主が返済不能となった場合の対応についても、事前に検討しておくことが求められます。

物件購入後

購入後のリスクとして挙げられるのは火災や自然災害による物件の損壊です。そのため、物件の損壊リスクや入居者への損害に備えるため、火災保険や地震保険などへの加入を検討することになるでしょう。

賃貸中

賃貸中も、リスクは発生します。空室による家賃収入の減少や家賃滞納リスク、建物・入居者の家財の損害など、賃貸経営における様々なリスクをカバーするための対策が必要です。

入居者や第三者にケガをさせてしまった場合、水漏れなどによる周辺住宅等への損害発生などに備える必要があるでしょう。

売却時

物件売却時には、瑕疵担保責任や登記ミスなどのリスクから身を守る準備が必要です。万が一物件の売却価格が購入価格を下回る場合の対策を検討しておく必要があります。

不動産投資には、物件の購入から賃貸、売却に至るまで、さまざまなリスクが伴うことが分かりました。

次に各フェーズでオーナーが検討すべき代表的な保険とその役割について詳しく解説します。

物件購入前

投資用物件を購入するにあたり、ローンを組む場合はローン保証保険の検討が欠かせません。ローン保証保険は、「団体信用生命保険」と「特定疾病保険」に分類され、それぞれ次のような補償が受けられます。

団体信用生命保険

一般的なローン保証保険で、死亡や高度障害だけでなく、失業や病気など、様々なケースに対応しているタイプが存在します。

特定疾病保険

借主が特定の病気（がんや脳卒中など）にかかった場合にのみ、保険金が支払われるタイプの保険です。

保険料は、ローンを組む金額や借主の年齢・健康状態により変動し、補償範囲も契約内容によって異なります。また、保険金が支払われるまでに一定の期間が設定されているケースもあるので注意しましょう。
また、この時点で火災保険に加入するための準備として、見積もりを取り、検討を進めることも大切です。

物件購入後

物件購入後は、火災保険への加入と地震保険の検討が重要です。それぞれの保険の役割や注意点について解説します。

火災保険

火災保険は、不動産投資において建物を火災や自然災害など予期せぬ事態から守るために欠かせない保険です。損傷が発生した場合、保険金により復旧費用を賄い、投資資産を一定の範囲で保護する役割を果たします。

また、契約内容によっては、建物が損傷して入居者が退去し収入が減少した場合でも、保険金でその損失を補填できるケースがあります。

不動産投資でローンを組む際、多くの金融機関が火災保険への加入を条件としているため、保険の加入は実質的に必須といえるでしょう。ただし、免責事項には注意が必要です。契約内容によって補償範囲や条件が異なるため、契約時には内容をしっかりと精査し、慎重に検討することが大切です。

地震保険

地震保険は火災保険のオプションとして加入できる保険で、単体での契約はできません。近年、日本では大きな地震が相次いでおり、地震リスクへの備えが重要性を増しています。2024年8月8日には日向灘で地震が発生し、「南海トラフ地震臨時情報（巨大地震注意）」が発表されたことも記憶に新しいでしょう。

地震保険に関する情報は、一般社団法人日本損害保険協会や一般社団法人外国損害保険協会が運営する地震保険のホームページで確認できます。各地域の地震リスクや保険料などを参考に、加入の検討を進めましょう。
なお、地震保険料は上昇傾向にあるため、加入を検討する際は契約のタイミングにも注意が必要です。

賃貸中

賃貸中に検討したい重要なポイントの一つが、家賃の減少リスクに備える家賃保証保険の加入や火災保険の定期的な見直しです。

家賃保証保険

家賃保証保険は、入居者が家賃を支払えなくなった場合に、保証会社が代わりに家賃を立て替える仕組みです。これにより、オーナーは安定的に家賃収入を確保でき、入居者は連帯保証人を立てる必要がないケースも多く見られます。

ただし、保証会社に保証料を支払う必要がある点や、契約時に審査が行われる場合がある点に注意が必要です。また、保証範囲は契約内容によって異なるため、事前に契約内容をしっかりと確認し、複数社から見積もりを取ることをおすすめします。

火災保険の見直し

火災保険の見直しは、物件の状態の変化や、数年ごとのタイミング、加入中の火災保険の更新時期に行うと効果的です。現在の補償内容が適切か、新たに他の保険商品への切り替えが必要かを見極め、保険料と補償内容のバランスを考慮した慎重な判断が求められます。
保険の見直しは専門知識が必要となる場合もあるため、保険のプロや不動産の専門家に相談することも有効な手段です。

売却時

物件を売却する際に必要となるのが、契約中の各種保険の解約手続きです。解約するタイミングは、物件の売却と引き渡しが完了した後に行うのが一般的です。まずは契約内容を確認し、各保険会社に連絡して手続きを進めましょう。未経過期間がある場合は、保険料の一部が返金されることもあります。
解約手続きを怠ると、不要な保険料を払い続ける事態になったり、万が一の際に保険金を受け取れなかったりする可能性があります。手続きに不安がある場合は、専門家に相談することも検討すると良いでしょう。

フェーズごとに想定されるリスクや検討すべき保険について理解できたところで、オーナーからよくある質問や注意点をまとめました。

Q：保険料はいくらくらい？

契約する物件の種類や補償内容によって保険料は異なるため、一概に金額を示すことは難しいのが現実です。同じ地域にある同規模の新築物件であっても、建築構造や設備の違いにより保険料は変わる可能性があります。
そのため、複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容や費用を十分に比較した上で、納得のいく契約を結ぶことが大切です。慎重な検討を重ねることで、最適な保険を選択することができます。

Q：入居者に保険に入ってもらうことはできる？

法律上、入居者に保険加入を義務付けることはできません。ただし、賃貸借契約書に保険加入に関する条項を記載することで、実質的に保険加入を条件とすることが可能です。
この方法を用いることで、入居者に安心して居住してもらう環境を整えるとともに、オーナーとしてもリスク管理を強化することができます。

Q：保険金が下りないケースはある？

保険金が下りないケースは残念ながら存在します。主なケースとして、以下のような状況が挙げられます。

免責事項に該当する場合

契約内容に記載されている免責事項に該当する損害については、保険金が支払われません。例えば、地震保険では地震そのものによる損害は補償されますが、地震に伴う火災や津波による損害は火災保険で補償されるといったケースがあります。

故意または重大な過失による損害の場合

入居者やオーナーによる故意または重大な過失が原因で発生した損害は、保険金が支払われないことがあります。

保険契約違反の場合

保険契約に違反した場合（例：保険会社に必要な届け出を怠った場合など）、保険金が支払われないことがあります。

保険期間経過後の損害の場合

保険期間中に発生した損害でない場合、保険金は支払われません。
こうしたケースを防ぐためには、契約内容を十分に確認し、不明点があれば保険会社に問い合わせるなどして理解を深めておくことが重要です。

Q：保険の見直しはいつすればいい？

保険は状況に応じて定期的に見直すことが重要です。見直しが必要となるタイミングとして、以下のケースが考えられます。

物件の購入・売却時

物件の特性や価値が変わるため、必要な保険の種類や補償金額が変化する可能性があります。

ローン残高の変化

ローン残高が減少すると、それに伴い必要な保障額も変化します。ローン完済後には、保険内容を大幅に見直す必要が生じることもあります。

法改正時

保険に関する法律や税制が改正された場合、現在の保険内容が適用できなくなる可能性があります。

自然災害発生時

大規模な自然災害が発生した場合、保険金請求の手続きが必要となるだけでなく、保険内容の見直しが求められることがあります。

ライフスタイルの変化

結婚や出産、子供の独立など、ライフスタイルの変化によりリスクへの考え方や保険ニーズが変わる場合があります。

また、保険会社は定期的に保険商品を見直し、より条件の良い商品を提供していることがあります。そのため、一定の節目で保険内容を確認し、必要に応じて見直しを行うことをおすすめします。

不動産投資の各フェーズで発生するリスクや、オーナーが適切に検討すべき保険について解説しました。一度保険を契約した後も、節目を決めて定期的に内容を見直したり、ライフサイクルや状況の変化に応じて必要な保険を再検討することが、適切なリスク管理と安定した収益の確保につながります。

安定した物件管理を実現するために、この記事がリスクと保険について考える参考になれば幸いです。