空室リスクを軽減したい…物件オーナーの賃貸保証保険活用方法とは？ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資を行う上でさまざまなリスクがありますが、そのうちの一つが「所有物件の空室リスク」ではないでしょうか。現在、日本は急速な少子高齢化と人口減が進行しており、今後ますます空室リスクに悩むオーナーが増えることが考えられます。

そんな悩みを解決する手段の一つが、賃貸保証保険です。この記事では、空室リスクによる損失や、賃貸保証保険を利用することによるメリットなどを解説します。

まず、日本の空室率の推移と、空室発生によって発生するリスクについて解説します。

日本の賃貸物件の空室率の推移

総務省の「令和５年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 」によると、日本の少子高齢化や人口減少などが原因で空き家率（＝空室率）は上昇しています。

出典：総務省「令和５年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 」

この調査（表）では、オーナーが所有している不動産投資用の物件は「賃貸用の空き家」に分類され、年々空き家が増えていることが読み取れます。

空室発生のリスクは所有物件の立地や築年数・物件のスペックなどによって大きく変わるため、空室率が高いからと言って不安になる必要はありません。

ただし、今後さらなる少子高齢化と人口減少によって空室率が上がっていくことは避けられない点には注意しましょう。

家賃収入の減少

所有物件の空室が増えると、その分家賃収入は減少します。空室期間が長引くほど収入減が続き、オーナーが見込んでいた利益に影響を及ぼすでしょう。

物件の劣化

空室は物件の劣化を加速させます。人が住んでいない部屋は換気が滞りやすく、湿気がこもるため、カビやダニが発生しやすくなります。

また、入居者がいないため小さな損傷や不具合が発見されにくく、大きな問題に発展することもあるでしょう。

何より、人の気配が少なくなれば外部からの侵入、害虫や鳥類による巣作りの被害に遭う可能性も高まり、建物全体の劣化や価値を損なう恐れがあります。

ローンの延滞につながる可能性

不動産投資をする際、大半の方はローンを組みます。そのローンの返済原資は、言うまでもなく家賃収入です。しかし、空室率が高くなれば家賃収入も減少し、結果的にローン返済に悪影響を及ぼす恐れが高まります。

資産形成計画の崩壊

空室の増加や家賃収入の減少により、オーナー自身の資産形成計画が崩壊する危険も考えられます。

空室が増えて家賃収入が減少すれば、ローンの返済だけでなく、所有物件の修繕などにも影響が及ぶ恐れがあります。所有物件の適切な修繕がなされなければ、空室率のさらなる上昇や長期化を招き、悪循環に陥る恐れもあり得るでしょう。

さらに、当初見込んでいた収入が得られなければ、オーナー自身の老後資金など、将来的な資産形成計画にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

空室率や空室がもたらすリスクについて理解したところで、次は賃貸保証保険に加入した場合、具体的にカバーされる内容について解説します。

空室期間中の家賃保証

賃貸物件が空室になった場合、家賃収入が途絶えてしまうのはオーナーにとって大きな負担です。賃貸保証保険には、一定期間の空室期間中の家賃を保証してくれるものが多くあります。

入居者が退去した後、すぐに新しい入居者が見つからない場合でも、保証範囲内であれば、空室による収入の減少を補填できるため、安心して賃貸経営を続けることができます。

入居審査代行

一部の保険商品では入居審査代行サービスを提供しているものもあります。入居者の審査は、オーナーにとって手間のかかる作業ですが、賃貸保証会社が専門的な知識と経験に基づいた入居審査を代行してくれます。

入居希望者の収入や職業、過去の賃貸履歴などを総合的に判断し、オーナーにとって安心できる入居者を選定します。

この手間から解放されることで、オーナーは入居審査にかかる時間を大幅に削減し、より効率的に賃貸経営を行うことが可能です。

家賃回収代行

入居者が家賃を滞納した場合、オーナーが直接督促や裁判手続きなどに対応するのは非常に手間と時間がかかります。特に会社員として本業を持ちながら不動産投資を行っている場合、家賃回収に時間を割くことが難しいのが現実です。

賃貸保証保険には、家賃回収を代行してくれるサービスが付帯している場合があり、保証会社がオーナーに代わって入居者に連絡し、家賃回収を代行してくれます。
オーナーは家賃回収の煩わしさから解放され、スムーズな賃貸経営を継続することができます。

賃貸保証保険を導入することで、空室リスクが軽減され、安定した家賃収入を得られるというメリットを多くのオーナーが実感しています。本章では、具体的な数値を用いて導入前後の変化を詳しく見ていきましょう。

【ケーススタディ：A市の築10年木造アパート】

導入前に抱えていた課題

A市にある築10年の木造アパートでは、入居者の入れ替わりが激しく、空室期間が長引くという課題を抱えていました。

また、家賃滞納が発生した場合も回収に時間がかかり、収入が不安定になるという一面もあったのです。

さらに入居希望者の入居審査に時間がかかり、空室期間が長引くこともありました。

賃貸保証保険導入後に改善されたこと

そこで、賃貸保証保険を導入した結果、入居審査の効率化や入居者の質の向上が図られ、家賃回収業務の負担が大幅軽減されました。

空室リスクが減少したことで、安定した収入が見込めるようになり、オーナーの心理的な負担も軽減。毎日平穏な気持ちで毎日を過ごせるようになったと感じています。

成功の要因

賃貸保証保険導入の成功の要因としては、まず、保証会社の適切な選定と入居者に対する丁寧な説明が挙げられます。 複数の保証会社を比較検討し、保有物件に合った保証会社を選定することは大前提ですが、既に入居している住民に対しても時間をかけて丁寧に説明し、賃貸保証保険のメリットに対する理解を得ました。

また、賃貸保証保険導入後は定期的な物件巡回やメンテナンスを行い、物件の価値を維持し、入居者の満足度を高めたことも成功の要因として挙げられます。

賃貸保証保険の具体的なカバー内容を知ったところで、次に気になるのが保険の選び方です。本章では、保険料・保証内容・サービスレベルの3点から保険の選び方を解説します。

保険料

賃貸保証保険の保険料は、物件の条件（家賃・築年数など）や保証会社のサービス内容によって大きく異なります。

一般的には、家賃の50%～100%が相場とされていますが、連帯保証人がいる場合やオーナーの収入が安定している場合は、保険料が割引になることもあります。

保険料の支払方法は、一括払いや分割払いなど、保証会社によって異なりますので、確認しましょう。

保証内容

賃貸保証保険は、主に家賃の滞納を保証する保険です。入居者が家賃を支払えなくなった場合、保証会社が家主に代わり家賃を支払います。

また、敷金・礼金の立替や鍵の紛失、火災による建物への損害などを保証するプランを提供している会社もあります。各社からさまざまなプランが提供されているため、保証内容をしっかりと比較検討し、自分に合った保険を選びましょう。

サービスレベル

賃貸保証会社によって、サービスレベルは大きく異なります。例えば、家賃の保証以外にも家賃の督促・入居中のトラブル対応・退去時の立会いなど、幅広いサポートを提供する会社もあれば、家賃保証に特化している会社もあります。

また、保証会社によっては、各種手続きをオンラインで完結できるなど、便利なサービスを提供しているケースもあります。保証会社のホームページやパンフレットをよく読み、サービス内容を比較検討しましょう。

空室がもたらす損失と、それを補う賃貸保証保険の保証範囲や選び方について解説しました。賃貸保証保険は空室リスクを軽減し、安定した不動産運営を実現するための有効なツールです。空室リスクの回避のために賃貸保証保険を導入を検討してみてください。