東京・城南エリアでのアパート投資の動向、投資のメリット・リスクや今後の展望を紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

城南エリアは、現在の皇居とほぼ同じ位置にある江戸城の南側のエリアを指す言葉です。現在の23区と厳密に対応しているわけではありませんが、主に港区・品川区・目黒区・大田区あたりが城南エリアに該当します。

六本木や麻布など、高級住宅街が多いエリアでもあり、都内でも特に地価が高い地域です。今回の記事では、城南エリアでのアパート投資についてまとめました。

城南エリアというと、港区・品川区・目黒区・大田区を中心に、世田谷区の一部を含む場合などもあります。実質的に都心の一角を形成していて、東京や新宿といった都心部のターミナル駅にもアクセスしやすい地域です。近年の再開発で、エリア内の多くの拠点で整備が進んでいます。高級住宅街が多く、住む人の所得水準が高いのも特徴です。

平均賃料でみると、特に港区が突出しています。大田区や品川区など他の区も全国で見れば高いですが、実は都内23区でみれば突出して高いというほどではありません。ただし、利便性の高い駅の沿線かどうか、高級住宅街など人気エリアかどうかにより、地域内でも格差が大きいと考えられる点にも注意しましょう。

アクセス良好で都市の開発も積極的に進められているこの地域は、今後も安定した賃貸需要が見込まれます。資金力があって堅実なアパート投資をしたい方には適した地域といえるでしょう。

過去1年（2023年第三四半期～2024年第二四半期）の23区内における区別の取引価格は次のとおりです。

区の区別の平均取引価格（住宅地）

50平米以上～500平米以下の面積の物件を集計

城南エリアは、港区を筆頭にいずれも23区内でみても高値で取引される傾向にあります。ただし、大田区は西側がやや都心部から離れることもあり、ほかの城南エリアの区と比べると価格は低水準です。

なお、これらはあくまで区内の平均価格となっています。人気エリアや高級住宅街の物件は、平均よりもはるかに高値で取引される可能性もある点に留意しましょう。

城南エリアでのアパート投資には、次のようなメリットが期待できます。

それぞれのポイントについて、詳しく説明します。

不動産価格の上昇が期待できる

城南エリアの代表として品川区の住宅地の取引価格推移を見ると、以下のように着々と上昇しているのがわかります。

品川区の住宅地の取引価格推移
（季節要因の影響を減らすため四半期毎の平均値の4四半期分の平均を取り、1年間の移動平均を算出、単位：万円）

2015年～2024年第二四半期、50平米以上500平米以下の物件の取引価格を抽出

城南エリアは、このあと紹介する利便性や人口の増加を背景に、安定した賃料収入が見込まれます。国内外からの投資家の投資需要も旺盛であるため、不動産価格の上昇が期待できるのが特徴です。

城南エリアに不動産を所有すると、長期的な価格上昇に伴う収益を追求可能です。賃料をベースとした利回りよりも高収益を狙える可能性もあります。

当面の人口増加が予想されている

城南エリアの区の人口見通しは次のとおりです。

城南エリアの人口見通し（2020年時点の水準を100として指数化）

少子高齢化が日本の構造的な問題となっているにもかかわらず、城南エリアは長期にわたり人口の増加もしくは維持が見込まれています。港区や品川区では、2045年時点の人口が2020年時点より10%以上増加する見通しです。

人口が多ければ、それだけ根強い賃貸需要が期待されます。特に城南エリアは、その地価の高さゆえに分譲マンションや戸建てを購入できる層が限られています。この地域に住む方の多くが、賃貸住宅への入居を求めると考えられます。

利便性が高く社会人の需要が見込まれる

城南エリアはJR、地下鉄、私鉄とさまざまな路線が張り巡らされており、新宿や東京、渋谷などの都心部、千葉や神奈川などの郊外双方へのアクセスが良好です。

このような利便性の高い立地のため、社会人からの旺盛な需要が期待できます。単身の社会人からの賃貸住宅への入居需要が、城南エリアでアパート経営を営む場合の下支え要因となります。

再開発によるさらなる資産価値の向上

都心部の一角を形成する城南エリアでは、再開発が断続的に進められています。最近では品川〜高輪ゲートウェイ周辺で、新駅開設を軸とした再開発が行われました。さらに、虎ノ門エリアでも新たな高層ビルの建設が相次いでいます。

居住需要・オフィス需要ともに旺盛な当エリアは、今後も継続的に開発が行われ、新しい街並みへのアップデートが進むでしょう。先進的な街並みが維持されることにより、当該地域の資産価値は長期にわたって高い水準を保つと予想されます。継続的な開発も、城南エリアで堅実なアパート経営を営むうえでの安心材料となるでしょう。

城南エリアでのアパート投資には、次のようなデメリットがあります。

投資を検討するときには、これらのデメリットに注意して検討を進めましょう。

物件価格が高い

23区自体が全国的に不動産価格の高い地域ですが、城南エリアの一部の区はその中でも突出しています。また、区の中でも利便性の高い地域や高級住宅街はさらに高水準となることが予想されています。

高額な物件を購入するためには、潤沢な自己資金を用意し、さらに多額のローンを借りる必要があります。高年収もしくは貯蓄がある方でない限り、そもそもこの地域で投資できる物件が著しく限定される恐れがあるでしょう。

利回りが低い

空室リスクや将来の価格下落リスクが低いこの地域の物件は、一般に利回りが低い傾向にあります。不動産に限らず、投資における利回りはリスクと表裏一体です。リスクが低ければ利回りが下がりやすく、高ければ利回りが上昇しやすいのです。

利回りが高い方が、投資した資金に比して多くの賃料収入を獲得できます。早期に初期投資した資金を回収して、価格下落リスクを気にせずにアパート経営ができる可能性もあるでしょう。逆に利回りの低い地域での不動産投資は、投資回収に時間がかかる可能性があります。

ランニングコストも高くなる可能性がある

初期投資額だけでなく、ランニングコストも高くつく可能性があります。人口密集地で地価の高い城南エリアは、多くのエリアで高所得もしくは裕福な層が居住します。高い賃料を払って住むため、物件に対する設備や景観、居住性などの要求水準が高くなりがちです。

さらに都市部で競合する物件も多いことから、借り手の需要を満たすために、高品質な設備を導入し、さらに小まめにメンテナンスをすることによって、物件の景観や居住環境を維持しなければなりません。その結果、管理コストが通常のアパートよりも高くかかる可能性があります。

地域間格差が大きい

城南エリアでも、地域間格差が大きい可能性がある点にも留意が必要です。高級住宅街があったり、主要駅に近かったりすると、城南エリアの物件価格は極端に高くなる可能性があります。再開発地域の周辺なども、需要が一時的に集まって高騰するケースが考えられます。

一方で、いくら城南エリアでもすべての地域において地価が高いとはかぎりません。上位の物件価格が高い分、地域間格差が大きい点にも留意が必要です。

価格が低めの物件は一見割安に見えますが、その地域だけ高齢化が進んでいたり、利便性が低かったりする可能性も考えられます。割安な物件を探して投資をするときは、その物件や周辺環境を踏まえても魅力的な物件かどうかを慎重に精査しましょう。

城南エリアのアパート投資においては、次のような地域に注目してみましょう。

中目黒周辺

中目黒駅周辺はグルメ、ファッションなどにおける流行の発信地で、都会的でありながら郊外に緑もあり、元々住み良い地域として人気のエリアです。渋谷や恵比寿に加え、副都心線を活用すれば池袋へも地下鉄・鉄道一本でアクセスできるなど、利便性の良さも魅力と言えます。

近年進んだ恵比寿や渋谷の再開発は、両駅に5分以内でアクセスできる中目黒の資産価値にも波及効果が見られます。渋谷では当面再開発が進行し、より洗練された街へと進化していく見通しです。中目黒の資産価値も、まだまだ再開発の恩恵を受けると期待されています。

蒲田周辺

蒲田周辺は羽田空港へのアクセスが良く、元から安定した賃貸需要を抱える地域です。空港だけでなく、品川・横浜や都心部にも電車一本で行ける利便性が魅力です。近年は、羽田空港の国際化に伴い重要性が高まる中で、蒲田の魅力は一段と高まっています。

品川区が計画している新たな空港アクセス路線「蒲蒲線」の整備が進めば、蒲田の物件への居住需要がさらに高まるでしょう。空港と都心部双方へのアクセスが良い場所は限られており、蒲田での賃貸経営の大きなアドバンテージとなります。

赤坂周辺

赤坂の駅周辺はビジネス街となっていますが、少し奥に入ると高級住宅街が広がります。赤坂もしくはその周辺に本社や主要拠点を構える大企業も多く、高所得のビジネスパーソンから安定した賃貸需要が期待できます。

高級な賃貸物件が多いことから、高い賃料を取りやすい地域と言えるでしょう。都心部の一角をなす地域とも言えるため将来も人口減少は想定しにくく、安定した居住需要が維持されると期待されます。

城南エリアは、東京の都心部を形成する地域の一つで、当面は人口増加が見込まれます。ビジネスパーソンや富裕層の旺盛な居住需要も期待できることから、堅実なアパート経営をしやすい場所です。一方で、地価や取引価格が高い分、物件価格も高くなるため、自己資金もしくはローンで多額の資金が必要となる点に留意が必要です。

また、人気エリアには極端に高価格な物件が流通する場合もあるため、高値掴みにならないように注意しましょう。エリア全般が、不動産投資をする場所として魅力的ですが、特に今回紹介した地域は安定した賃貸需要が見込まれます。資金力がある方は、ぜひ城南エリアでの不動産投資にチャレンジしてみてください。