福岡でアパート経営をするメリットと注意点、おすすめエリアも紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

九州で最大の都市圏を抱える福岡は、地方都市でのアパート経営においては検討しやすい地域の一つです。三大都市圏より利回りが高めな一方、賃貸需要が比較的安定していて、リスク・リターンのバランスがよいと考える投資家もいます。

一方で、少子高齢化に伴う人口減少や将来的な資産価値の低下リスクなど、地方特有のリスクには注意が必要です。今回は福岡のアパート経営のメリットやリスク、そして福岡でのアパート経営における注目エリアをまとめました。

福岡のアパート経営のメリットは次の通りです。

それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。

長期にわたり人口が維持される見通し

福岡市は、地方都市でありながら、複数の区で当面の人口が横ばいないし微増する見込みです。市全体では2035年頃まで人口増加が続きます。その後は微増が予想されているものの、2050年時点でも2020年よりも人口が多い状態を維持する見込みです。

『日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）』をもとに作成

主要都市の人口予測を、2020年時点を100として指数化すると、次の通りです。

『日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）』をもとに作成。採用したデータに23区全体の平均値がないため、都庁所在地である新宿区を使用

主要な政令指定都市でも2020年対比で人口減少が見込まれる中、福岡市は人口減少の進行がゆるやかな都市であることがわかります。

人口が長きにわたり維持される地域の方が、安定した賃貸需要が期待できます。少子高齢化が社会的な課題である日本では、今後多くの地域で人口減少が見込まれることが、アパート経営のリスク要因の一つです。その点では、福岡はアパート経営を検討しやすい地域の一つといえます。

3大都市圏より物件価格が安く、利回りは高水準

近年のアパート一棟の平均価格は次の通りです。もともと首都圏よりは低価格だったのが魅力ですが、足元は東海や関西の不動産価格が上昇したこともあり、福岡を含む九州・沖縄の相対的な割安感が強まっています。

主要地域のアパート平均価格推移

健美家『収益物件 市場動向 四半期レポート2024年4月~6月期,7月~9月期』もとに作成

不動産価格が2023年後半から下落傾向であることにより、利回りは上昇し、足元は平均10%を超えています。

主要地域のアパート利回り比較

健美家『収益物件 市場動向 四半期レポート2024年4月~6月期,7月~9月期』もとに作成

先ほど紹介の通り、福岡市についていえば大阪や名古屋よりも、増減率で見たときに人口減少が進みにくいと予測されています。そのような見通しがあるにもかかわらず、不動産価格が相対的に低く利回りが高い福岡は、アパート投資において魅力的なエリアの一つといえるでしょう。

コンパクトシティが実践された高い利便性

福岡は、福岡空港と新幹線の停車駅である博多駅、繁華街である天神が全て地下鉄でつながっていて、近接しているのが特徴です。福岡空港から博多駅はおよそ5分、天神は11分でアクセスできます。100万人を超える大都市でありながら、都市機能がコンパクトに集約されていて、都心部の利便性が高いのが魅力の一つです。

地方都市としては、地下鉄やバス、鉄道（JR・私鉄）などの交通網も整備されていて、都心へのアクセスが良好なのも特徴といえます。生活をする上では、次の図のように、世界の各都市や日本の都市圏と比べて通勤・通学時間が短いのが魅力です。

出典：福岡市ウェブサイト

都市機能がコンパクトに整っているので、福岡市内などで利便性の高い地域を選べば、安定した賃貸需要が期待できます。

都市開発によるさらなる魅力向上への期待

福岡の中心部では、再開発や交通インフラの整備が進められていて、今後さらなる価値の向上が期待できます。

たとえば、天神地域では「天神ビッグバン」という再開発プロジェクトが進められています。30棟ほどの老朽化した建物を一気に建て替えて、街の利便性を向上させつつ、「スタートアップ支援施設」「スタートアップカフェ」といった雇用創出のための施設も充実させる方針です。

陸路の拠点である博多駅では「博多コネクティッド」というプロジェクトの下、さらなる利便性の向上が進められています。たとえば、2023年には福岡市営地下鉄七隈線を福岡駅（博多駅）まで直結させて、同線沿線の利便性を向上させました。同時に、博多駅周辺の容積率を緩和するとともに、耐震性の高い建造物への建て替えを進めています。

福岡でアパート経営を行う場合、次の点に注意が必要です。

それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。

福岡市中心以外の人口減少リスク

福岡市の中心部では人口増加が続いていますが、それ以外の地域については人口減少のリスクに注意が必要です。

福岡県の市の2020年対2050年の人口増減率

『日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）』をもとに作成

「福岡市内は人口減少が進みにくい」と書きましたが、それでも、2050年時点で2020年よりも人口が多い区は4つにとどまります。さらに福岡県内全体でみると、人口が増加する自治体（市および政令指定都市の区）は5にとどまり、それ以外は人口が減少します。

14の自治体は-10%以内の減少に留まる見込みですが、17の自治体は-20%以上の減少が想定されています。

家賃相場が低く月々のキャッシュフローは小さくなる可能性

福岡県は、首都圏をはじめとした三大都市圏と比べると家賃相場が低いのが特徴です。以下は三大都市圏と福岡県の自治体別で見た人気エリアの賃料相場です。

三大首都圏と福岡県の人気エリアのワンルームの平均賃料（2024年10月10日）

SUUMOが調査した東京都・大阪府・愛知県・福岡県それぞれの人気エリア上位3自治体の2024年10月10日時点のワンルームの平均賃料を集計

賃料が低いということは、毎月のキャッシュフローの規模が小さくなる可能性があります。通常、不動産投資の収益性を考えるときには利回りをみるケースが多いですが、利回りは物件価格が低いと、キャッシュフローが少なくとも高水準になる可能性があるのが特徴です。

毎月獲得できる収入の額を重視する場合には、利回りだけでなく賃料相場にも目を向ける必要があるでしょう。

福岡県外に住む方はローンを借りるハードルが高くなるケースも

福岡県外に住む方は、福岡でのアパート投資が難しくなるケースがしばしばあります。都心と異なり、福岡の物件に対して不動産投資ローンを貸し付ける金融機関は限られています。

地元の地銀や信金などの系統金融機関なら相談の余地がありますが、他地域の金融機関から融資を得るのは基本的にハードルが高いです。メガバンクやネット銀行、ノンバンクなど、地域を限定せずに融資可能な金融機関でも、一般に首都圏や三大都市圏の物件と比べて消極的です。

福岡県内の地域金融機関は、福岡県内在住者との取引を優先する傾向にあります。特に系統金融機関は明確に営業エリアが決まっていて、エリア外の個人が融資を受けるのは困難です。福岡県外に住む方は、融資相談ができる先が一段と限られてしまいます。優良物件を見つけても、融資先が見つからず投資を断念せざるを得ないケースも少なくありません。

福岡のアパート経営における注目エリアは次の3つです。

それぞれの地域の特徴について、詳しく紹介します。

博多区・中央区

福岡市の都心部に当たる区です。天神が中央区、博多駅や福岡空港は博多区にあり、周辺は九州で最も都市が発達した地域となっています。商業施設やオフィスビル、マンションなどが多く立ち並び、人口密度も高い地域です。

地下鉄やJR、私鉄のほかバスも各方面へ発着しているためアクセス面での利便性もよいといえます。また、天神地区、博多地区はそれぞれ大規模な再開発が進められていて、今後さらに先進的な都市が形成されて街の魅力が高まる見込みです。どちらの区も当面人口が増加する見込みで、より堅実なアパート経営がしやすい地域といえます。

東区

博多区からさらに東側に位置する区です。福岡市のベッドタウンとして発展しており、実は福岡の7区で最も人口が多い区となっています。都心部から離れて住みよい環境が揃っている一方で、地下鉄箱崎線やJR鹿児島本線で天神・博多へアクセスできるため、利便性の点でも申し分ありません。

もともとJR箱崎駅の近くに九州大学がありましたが、現在は移転して跡地の開発が進められています。50ヘクタールほどの広さがあるこの地域には、先進的なスマートシティ建設が進められる見通しです。再開発に伴う資産価値の維持・向上を狙った投資を行う方にも、おすすめの地域といえます。

早良区北部

早良区の北部は、福岡市の西側の拠点の一つとなっています。西新エリアが特に栄えていて、商業施設が多く立ち並ぶほか、百道浜（ももちはま）エリアにはみずほPayPayドーム（中央区）や福岡タワーがあるなど、観光地としても人気のエリアです。

地下鉄空港線で天神・博多へも一本でアクセスできるなど、利便性が高いのも特徴です。従来より福岡市の高級住宅街を形成していてタワーマンションや高級マンションも多く建ち並んでいます。

資金力がある方なら、ファミリー需要を想定した高級マンションの一棟投資を狙うのも一つの方法です。首都圏からの転勤・駐在で家族が住むケースも多いため、ファミリー向け賃貸物件も一定の需要が期待できるでしょう。

地方でのアパート投資は、利回りが高い一方で空室や人口減少、資産価値の低下などのリスクが気になるところです。

その点、福岡は今後も当面人口増加が続く地域で、都市が全体としてコンパクトで利便性が高いため、地方としては堅実なアパート経営がしやすいと考えられます。高い収益性を狙いたいが、人口減少や空室リスクが不安という方は、福岡市内で安定した賃貸需要が期待できる物件を探すのも、一つの方法といえるでしょう。