不動産投資における保険の活用と節税効果とは　物件のオーナーが取るべきステップ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資をする上で、オーナーが所有物件と収益を守るためには保険の活用と節税対策の両方が欠かせません。保険の活用や節税対策と聞くと、「難しそう」と感じるかもしれません。

しかし、一度基本をおさえて対策をすることで、物件のリスク管理や収益を守ることができるようになります。

この記事では、マンションやアパートのオーナー様が取るべき保険の活用と節税対策について、具体的なステップを解説します。

まずは、不動産投資をする上で必要となる主な保険と、保険選びについて詳しく知ることが大切になります。本章では、必ず検討したい保険と、場合によっては検討したい保険に分け、保険選びのポイントを解説します。

必ず検討したい「火災保険」と「地震保険」

火災保険

火災保険とは、建物や家財に火災や自然災害などの損害が発生した場合に、その損害を補償する保険のことです。
火災だけでなく、台風や豪雨などのなど幅広いリスクから投資物件を守り、経済的な損失を最小限に抑えることができます。不動産投資ローンを組む際に、金融機関から火災保険への加入が求められるケースも多いため、必ず加入しておきましょう。
なお、補償範囲については契約内容やオプションによって異なるため、注意が必要です。

地震保険

地震保険とは、地震による建物や家財の損害を補償する保険です。火災保険とは異なり、地震そのものによる損害だけでなく、地震によって引き起こされた津波や火災などの二次的な損害もカバーします。
ただし、地震保険単独で加入することはできません。火災保険とセットで加入することが基本となりますので、興味がある場合は保険会社へ問い合わせましょう。

場合によって検討したい「家賃保証保険」と「団体信用生命保険（団信）」

家賃保証保険

家賃保証保険は、入居者が家賃を滞納した場合に保険会社が代わりに家賃を支払ったり、空室リスクを軽減したりする保険です。「安定した家賃収入を得たい」と考えているオーナーにとって有効な手段となるでしょう。
一方で、保険料がかかること、全ての滞納が保証されるわけではない点に注意が必要です。保険の内容や費用は、保険会社によって異なるため、契約前にしっかりと比較検討することが重要です。

団体信用生命保険（団信）

団体信用生命保険は、不動産投資のローンを組む際に加入する保険の一種です。借主（オーナー）が死亡・高度障害状態になった場合に、残りのローンを保険金で保険金でカバーしてくれます。
これにより、万が一の事態が発生した際にローンが完済されるため、家族に不動産を相続させる際の負担を大幅に軽減できます。特に、相続を見越して不動産投資を行っている方にとって、団信は非常に重要な保険と言えるでしょう。
一方で、保険料はローンに上乗せされる形で支払うことになるため、そのコストについてもしっかりと考慮する必要があります。また、ローンの借入金額や地震の健康状態によっては加入が難しくなる場合もありますので、加入条件や自身の健康状況を事前に確認しておくことが重要です。

保険選びのポイント

保険料は、不動産投資における毎年の運用コストに直結するため、慎重に選ぶことが重要です。例えば、火災保険や地震保険は長期契約を結ぶことで保険料を抑えることができる場合がありますが、初期の支払い額が大きくなることもあります。そのため、長期的なコストと短期的な負担のバランスを考える必要があります。

まず大前提として、複数の保険会社から見積もりを取り、金額と補償内容のバランスを検討しましょう。また、物件の建築構造や立地によって火災や水害、地震などのリスクは異なります。補償範囲が広ければ安心ですが、保険料が高くなりすぎると収益に影響を与えます。

また、物件のリスクと家族構成など、オーナー自身の状況に応じて保険の内容を決めることが重要です。過剰な補償にコストをかけるのではなく、適切なリスクに見合った補償を選びましょう。保険は物件と収益を守るための大切なツールですが、選び方次第でその効果が大きく変わるため、しっかりとした判断が求められます。

保険の暫定額とは、何らかの事象で保険金請求が発生した場合に保険会社が最初に支払う見込み額のことです。

暫定額の重要性

暫定額が設定されていると、、実際の損害額確定前にある程度の補償金額が分かるため、損害発生時に迅速な対応可能になります。その結果、暫定額を基に建物の復旧計画を早く立てることができ、オーナーだけでなく、入居者にも安心感を与えられます。

暫定額が決まる要因は？

暫定額は、いくつかの要因によって決定されます。保険契約内容（保険の種類・保険金額・免責金額など）はもちろん、物件価値や市場動向、ハザードマップに基づく災害リスクも重要です。

不明点は、保険会社との契約前にしっかり確認しておくことが大切です。想定されるリスクを十分に理解し、適切な暫定額を設定することがリスク管理のカギとなります。

暫定額はあくまで概算

暫定額はあくまで概算であり、実際に算定される保険金と異なる場合があります。最終的に保険会社が損害状況を詳しく調査し、その結果に基づいて実際の保険金額を決定することを念頭に置いておく必要があります。
保険の暫定額は、不動産投資におけるリスク管理において重要な要素です。

ただし、リスクを恐れるあまり過剰な保険を設定するとコストが増加しますし、逆にリスクを甘く見積もると十分な補償が得られない恐れがあります。慌てずに対処するためにも、事前に保険の契約内容をしっかりと把握しておくことが大切です。

保険会社と交渉する際は、客観的な情報をもとに粘り強く話し合い、納得のいく契約内容にしましょう。時間がかかっても、自身の物件を守るためにはしっかりした契約を結ぶことが重要です。

不動産投資をする上で、オーナーが経費として計上できる範囲について知っておくことは節税のために大切なことです。
本章では、保険料の計上範囲や法人化による保険料処理の方法、節税効果を高める保険の選び方について解説します。

経費に計上できる保険の範囲

オーナーの物件にかけている損害保険が経費として認められます。
経費にできる保険料の例としては、火災保険や地震保険・風災保険・団体信用生命保険（団信）などです。逆に経費にできない保険料は、自身の生命保険・個人賠償責任保険などが挙げられます。

経費計上できるかどうかのポイントは、「保険契約の内容が、賃貸不動産の損害に関連しているかどうか」です。経費に計上する場合は、支払った証明書（領収書など）を保管しておき、確定申告で計上することで、経費として処理できます。

法人化による節税と保険料処理方法

個人で不動産投資を行う場合、経費として認められる範囲は、不動産投資に直接関連する支出に限られます。一方、法人化を検討することで、節税効果を得られる可能性が広がりますが、法人化には初期費用や税務手続きの煩雑さといったデメリットもあるため、慎重な判断が必要です。

法人化の大きなメリットのひとつは、物件を法人名義で保有することで、役員報酬を通じて所得を分散できる点です。これにより、個人で所有するよりも効果的に節税を実現できます。法人では、物件の購入や運営に関連する幅広い経費を計上できるため、個人投資家よりも税負担を軽減できるのが強みです。たとえば、法人代表者や役員が加入する生命保険料を役員報酬の一部として経費に計上できるケースもあります。

さらに、法人名義で保有する自動車の保険料や、事業運営に必要な賠償責任保険料も経費として処理できるため、税負担軽減の効果は大きくなります。保険料だけでなく、事業に関連する多くの経費を法人で処理できる点が法人化の強みです。

また、法人への配当や役員報酬を通じて所得を分散することで、個人の高額所得に対する累進課税を回避できるメリットがあります。さらに、法人化することで損失の繰越制度を利用し、過去の損失を将来の利益と相殺することができるほか、相続税対策としても有効で、長期的な資産運用においても非常に有利です。

ただし、法人化には設立費用がかかり、確定申告や会計処理が複雑化するため、その運用には一定の労力が伴います。法人化のメリットとデメリットを十分に理解した上で、自身の投資戦略に合致しているかどうか、税理士などの専門家と相談しながら進めることが重要です。

節効果を高める保険の選び方

不動産投資において、保険の選び方は節税効果を高める上で非常に重要です。
火災保険や地震保険をベースに、必要に応じて家賃保証保険・団体信用生命保険（団信）などを組み合わせるのが基本となります。
保険の選択は自身の年齢や家族構成、現在の仕事、保有している物件などによって異なります。
また、保険の補償内容によって節税効果も変わるため、税理士などの専門家に相談しながら、最適な保険を選ぶことが大切です。、適切に保険を選び、経費として計上することで、税務負担を軽減しながら物件のリスク管理を強化することができます。

• 保険と税金の見直しタイミング

不動産投資をおこなう上で、保険と税金の見直しを定期的に行うことが重要です。必ず見直しを行いたいのが、物件取得後1年経過したタイミングと、法改正後です。

不動産投資では、オーナーが保険を契約した後もさまざまな変化が

特に、物件取得後最初の確定申告では、保険内容が適切か、また経費計上漏れがないかを確認しておくことが後々の税務調査リスクや追徴課税のリスクを下げることにつながります。また、税法は頻繁に改正されるため、最新の税制に沿った経費計上を行うだけでなく、新制度が自分の税務処理に適用できる可能性がないかも合わせて確認しておきましょう。

そのほか、結婚・出産・転職や役職定年などによる収入やライフプランの変化に合わせて保険や税金を見直すことも重要です。

保険商品も日々進化しており、よりより良い条件の保険商品が登場することも考えられます。常に変化を意識して定期的な見直しを心がけましょう。

専門家の活用

税法や確定申告に関する知識と情報は、一般の方にとって非常に難解であり、適切に処理するには相当な労力と時間がかかります。そのため、税理士に相談し、信頼関係を築いておくことが重要です。税理士との連携によってオーナーは収益をあげながらも、適切な節税対策を講じることができ、リスクを下げることにつながります。

オーナーにとって適切な保険選びは、保有物件の価値を守るだけでなく、節税とリスク対策に欠かせないものです。

最初は難しく感じるかもしれませんが、保険や税務について知ることは不動産投資以外に自身の総合的な資産運用・管理にも役立ちます。誰しも初めはわからないことが多いものです。

少しずつ保険や税務の知識を身につけ、オーナー自身が長期にわたって収益をあげられるよう、頑張っていきましょう。