本業以外の収入で心に余裕を！ 弁護士Oさんが語る、不動産投資成功の秘訣と魅力 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

　

購入した物件

所在地：埼玉県熊谷市
購入価格：6,400万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：三井トラスト＆ローンファイナンス（現L＆Fアセットファイナンス）
自己資金：640万円（1割）＋諸費用
融資条件：金利2.9%、融資期間30年、融資金額5,760万円（9割融資）
建物構造：鉄骨造2階建て2DK×8戸
購入時期：2022年

画像はイメージです

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

ちょうど40歳の時に始めました。現在、12年目になります。

ー 不動産投資を始めようと思ったきっかけを教えてください。

仕事で不動産会社の方と個別面談をしたことがきっかけです。不動産投資について話を聞き、株や投資信託と違い、融資を利用できることに魅力を感じました。

また、本業を続けながら、いつでも辞められる状況を作ることができれば、気持ちに余裕ができるとも考えました。

ー 現在、関東にアパート3棟、沖縄県と宮城県に戸建てを所有されています。物件を購入する際の地域選定の基準や理由を教えてください。

宮城の物件については、勤務先の支店が宮城県にあるため、その地域での購入を決めました。沖縄の戸建ては、知り合いの不動産業者からの紹介がきっかけで、魅力的な物件だと感じて購入しました。

ー 地縁がない場所や遠方だと、金融機関からの融資が難しい場合がありますが、沖縄の戸建てはどのように購入されたのでしょうか？

琉球銀行から融資を受けて購入しました。ただし、融資を受けた金額と同額の現金を普通預金に預けるという形で資金調達を行いました。

ー 戸建ては地縁や魅力を感じた物件を選ばれている一方で、1棟ものは関東圏の物件を保有されています。物件を選ぶ基準について教えてください。

まず、関東圏の物件が理想です。そして、積算価格が建物に極端に偏っていない物件を選んでいます。バランスが取れている物件は、長期的に安定していると感じています。

ー 最初に購入された物件も関東圏にあったのでしょうか？

最初に購入したのは名古屋のファミリータイプの物件です。名古屋の港区にあると聞いて、東京の港区を想像していたのですが、実際に行ってみるとかなり違う雰囲気でしたね（笑）。最初に紹介された物件は博多でしたが、縁もゆかりもなく、イメージが湧かなかったので、最終的に名古屋の物件を選びました。

ー 不動産投資に取り組むにあたって不安だったことはありますか？

最初の融資は金額が大きく、非常に緊張しました。最初から3億円という大きな額だったので、何となく勢いで売買契約を結びましたが、「融資がブレイクしないかなぁ…」と思ったこともありました。でも、結果的には融資が通ってしまいました（笑）。

正直、物件の価値が少し下がるだけでも数千万円単位の損失が出る規模なので、当初は金額が大きすぎると思いましたね。ただ今振り返ると、10億円くらいの大きな物件を勧めてもらってもよかったのかもしれません。

また、空室率や家賃の下落も不安でしたが、最初の1年間は空室保証がありましたし、シミュレーションでも6割の稼働率であればローンの返済がギリギリ可能な計算だったので、ある程度安心できました。

ー 不動産投資を始めてみて苦労したことはありますか？

おそらくスルガ銀行の問題が影響していたと思うのですが、物件を買い替えようとした際に、融資がなかなかつかなかったことが一番の苦労でした。物件が見つかっても、頭金として2〜3割が必要と言われ、さらに諸経費が1割程度かかるので、思った以上に自己資金が必要でした。私としては、諸経費は自己負担で、物件はフルローンで賄いたいと考えていたのですが、そうはうまくいきませんでした。

また、最初に購入した名古屋の物件は良好な状態でしたが、それでも2〜3年経つとインターホンや給湯器、ガス、トイレなど、次々と修繕が必要になりました。特にファミリータイプの物件では、原状回復費用がかなりかかるので、その負担が大きく、最終的には物件を売却することにしました。

ー 不動産投資に取り組むなかで、現在または今後の課題があれば教えてください。

やはり金融機関の開拓が大きな課題ですね。たとえば、築40年のRC（鉄筋コンクリート造）物件になると、耐用年数が短かったり、担保評価が低くなったりして思うように融資が下りないことがあります。しかし、本業が忙しいと、自分で金融機関を探し回るのはなかなか難しいです。だからこそ、金融機関の開拓までサポートしてくれる仲介業者が非常に助かります。

また、良い物件というのは「月内決済が条件」といった制約がつくことが多く、そんな状況で仕事をしながら資料集めをするのは大変です。事務処理能力に優れた仲介担当者がいると、その負担を大幅に軽減できるので、非常に心強いです。

ー 不動産投資のどのような点に魅力を感じていますか？

株や為替と違って、価格変動が少ない点が魅力です。金融商品は本業があるとタイムリーに対応するのが難しく、逆に損失を出すこともあります。そのため、本業で得た資金を安定した不動産に投資する方が自分には合っていると感じています。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか

まずは金融機関の開拓が大前提です。その上で、理想的なのは郊外や地方都市にある、状態の良いファミリータイプのRC物件です。現在は宮城と沖縄に物件を所有していますが、今後もそのような物件を増やしていきたいと考えています。

また、結局のところ、購入できている物件は仲介業者がしっかりサポートしてくれる物件です。単に物件を紹介するだけで、後は自分でやってください、というスタンスの業者では、なかなか購入に至りません。やはり、物件探しから金融機関との交渉まで、動いてくれる仲介業者が鍵ですね。

ー 当社を知ったきっかけを教えてください。

楽待・健美家・ホームズなどのポータルサイトです。

ー 当社で「収益物件を購入しよう」と思われた決め手はなんですか？

融資に関する情報もセットで提供してくれた点が大きな決め手でした。担当の上野さんは、私がどうしても揃えられない資料以外はすべて用意してくれ、さらに途中でも丁寧に整理して説明してくれるので、とても助かっています。このようなサポート体制があることで、安心して物件を購入することができました。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします。

基本は「一に融資、二に融資」です。どんなに時間をかけて物件を探しても、融資が得られなければ意味がありません。まずは、しっかりした融資先を確保することが最も重要です。

また、初めて物件を購入する際は、自分で修繕したり、土地を買って安い業者を探して建てたりするのは避けた方が良いです。失敗したときのダメージが大きいので、最初は中古で稼働している物件を購入するのが基本だと思います。

さらに、利回りが異常に高い物件には何かしら問題があったり、クセが強かったりすることが多いので、相場をしっかり確認して、少しお得だと感じる程度の物件を選んだ方が賢明です。極端に高い利回りの物件は特に注意が必要です。

最後に、最初からキャピタルゲインを狙うのは避けた方が良いです。ハードルが高いため、まずは安定した運用を目指すことをおすすめします。

ー リタ不動産や担当営業へメッセージをお願いします。

ちょうど新しい金融機関さんとのお取引も始まったので、これからもいい物件を紹介してください。