東京・城東エリアでのアパート投資の動向、投資のメリット・リスクや今後の展望を紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

城東エリアとは、江戸城（現在でいう皇居がある場所）の東側にあたるエリアを示す言葉です。23区成立前からあったエリア分けであるため、該当する区について厳密な定義があるわけではありませんが、江東区、墨田区、台東区、足立区あたりを指す場合が多いです。

以前は「下町」と呼ばれる地域で、昔ながらの街並みが残るエリアでしたが、近年は開発が進み、魅力的な不動産投資のエリアの一つとなっています。今回は城東エリアの不動産投資の特徴やメリット、リスク、今後の展望についてまとめました。

城東エリアの特徴

江東区、墨田区、台東区、足立区を中心とした城東エリアは、もともと下町と呼ばれるエリアと重複していて、いまでも浅草など下町情緒あふれる街並みが残る地域です。一方で、江東区の豊洲や墨田区の東京スカイツリー周辺など、近年再開発が進み、オフィスやタワーマンションが立ち並ぶ都市に変貌した地域も複数あります。

域内にはJR、地下鉄、私鉄が多く走っていて、特に東京や上野、品川など都心部へのアクセスが良好です。通勤面での利便性は、城東エリアの賃貸需要を支える重要な要素となっています。アクセスの良さに比して、中央区や千代田区、港区など都心部と比べるとやや家賃相場が下がるため、都心に勤める若い社会人が入居を検討しやすい地域であるのも特徴です。

城東エリアの不動産取引価格の平均値は次のとおりです。比較対象として、隣接している都心部である千代田区・中央区・港区も掲載しました。

主要区の平均不動産取引価格（単位：万円）

2021年第二四半期～2023年第一四半期の50平米以上～400平米未満の物件の取引価格を抽出。なお、宅地の土地＋建物の取引データを抽出しているため、アパートのほか、戸建て・マンションも含まれている点にご留意ください

都心部と城東エリア各区は隣接していてアクセスも良好ですが、価格帯は大きく異なります。また、城東エリア内でも格差がある点にも留意しましょう。足立区の平均額取引額は5,000万円を下回っていますが、外国人に人気の浅草があり、また区内を山手線が走るも台東区は、平均2.8億円と比較的高額です。

続いて、利回りの分布は次のとおりです。こちらは「築20年以内」「最寄り駅徒歩15分以内」の中古一棟アパートで集計しました。

ある程度安定した需要が見込めそうな条件で絞り込むと、過半数の物件が5%の利回りとなります。

城東エリアでアパート投資をするメリットとリスクについて、まとめました。投資する地域を検討する際の参考にしてください。

城東エリアに投資するメリット

投資するメリットは、主に次の通りです。

23区全体と、城東エリア各区の見通しは次のとおりです。足立区以外は2020年時点より2045年の方が人口が増加する見通しとなっています。

2020年の人口を100としたときの各区の人口見通しを指数化

足立区については微減となるものの、少子高齢化が進む日本においては、これでも人口減少が緩やかな地域の一つといえます。

先ほど紹介した通り、城東エリアの不動産価格の相場は、都心部と比べると幾分安くなっています。一方で、次のとおり、都心部まで1本でアクセスできる路線が複数エリア内を走っています。

最後に、浅草周辺や東京スカイツリー周辺は、外国人にも知名度の高い地域です。また、豊洲地域はオリンピックに向けて大規模開発が行われた晴海とほど近く、やはり注目度の高い地域の一つといえます。

外国人が住む場合や投資する場合に、こうした地域に着目して立地選びを行うケースも少なくないため、需要を下支えする効果も期待できます。

城東エリアに投資するリスク

城東エリアでのアパート投資には、次のようなリスクがあります。リスクを理解して堅実な投資を目指しましょう。

城東エリアは、再開発が近年進んだ地域と、昔ながらの下町風情の残る地域が混在しています。建物についても、比較的新しい物件から築50年を超える物件まで、多様な物件が市場に活発に流通しているのが現状です。

投資をするうえで、どちらが優れているというものではありません。一般的に、現代的で便利な街は物件価格が高いものの、安定した需要と潤沢な賃料収入が魅力です。一方、昔ながらの風情が残る地域では、不動産価格が安い場合が多く、その分高収益を狙えます。城東エリアでひとくくりにせずに、自分の投資スタンスに合った地域・物件を選びましょう。

また、城東エリアは隅田川と江戸川に挟まれていて、さらに東京湾に繋がる地域です。そのため、ほぼ全域で洪水リスクが高く、さらに沿岸部は高潮への警戒も必要となっています。

津波については、沿岸部の形状や災害対策が施されていることにより、国土交通省の不動産情報ライブラリでは特段被害想定の記載がありません。しかし、沿岸部である以上は一定の警戒が必要でしょう。

この地域で、水害リスクが完全にない場所を選んで投資を行うのは、あまり現実的ではありません。そのため、火災保険に加入するなどして、万が一被災したときの経済的ダメージを軽減する対策を施しておきましょう。

城東エリアで不動産投資に影響を与えるトピックは、つぎの通りです。

いずれも、今後の資産価値の向上や、安定した賃貸需要の獲得に寄与する要因です。それぞれのポイントについて紹介していきます。

有楽町線の延伸

有楽町線は、現在新木場から有楽町駅（東京駅の隣）や池袋へ延びる路線です。その先は西武池袋線と直通運転を行っています。この路線を、2030年代半ばまでに豊洲から分岐して亀有方面まで延伸する計画があります。

途中、東陽町や住吉、押上といった城東エリア東側の拠点を通過する見通しです。城東エリアの東側は南北への移動がしづらいのが課題の一つでしたが、同路線の延伸により大幅に改善されるでしょう。都心部だけでなく、住宅に加えてオフィス・商業施設も増えつつあるスカイツリー周辺や豊洲周辺へのアクセスも、大きく改善する見通しです。

羽田空港アクセス線の整備

2031年の部分開業を目指して、羽田空港アクセス線の着工がすでに始まっています。これは、都心部から羽田空港へのアクセスを向上させる目的の路線で、新宿方面からの西山手ルート、東京・上野からの東山手ルート、そして沿岸部を通る臨海部ルートの3方向で整備される構想です。

このうち、東山手ルートと臨海部ルートは、城東エリアから羽田空港へのアクセス改善に大きく役立ちます。二つの路線が開業すれば、豊洲や上野など多くの地域から乗り換えなしで羽田空港に移動できるためです。出張や長距離移動の多いビジネスパーソンの入居需要が増えるほか、城東エリアのオフィス・商業施設の開発にもポジティブな影響が期待できます。

八重洲などの東京駅周辺の大規模再開発

城東エリアのターミナル駅の一つである東京・日本橋エリアでは、大規模な再開発が進められています。駅の北東側にあたる日本橋エリアでは「常盤橋プロジェクト」と呼ばれる再開発が進められています。

すでに200m級の高層ビルが竣工済みですが、さらに284mのランドマークタワーが建設される予定です。また、東京駅東側の八重洲エリアも順次再開発が進められています。駅前には2022年にミッドタウン八重洲がオープンしていますが、今後もさらに先進的なオフィスの建設が進む予定です。

城東エリア各地での開発・再開発

城東エリアでは、近年多くの開発が進められました。たとえば、沿岸部の豊洲地域は、1990年代から住宅地の形成が進み、、その後、タワーマンションや大型商業施設などを軸とした再開発が進められていて、今もオフィス・マンションの建設が進んでいます。

また、墨田区の押上では、2012年に東京スカイツリーが竣工して以来、スカイツリーを軸とした周辺の再開発が進められています。大規模な開発は一巡したものの、現在は伊勢崎線の高架化事業が進められているところです。高架化とともにとうきょうスカイツリー駅も新しくなる予定で、さらなる利便性の向上や、商業施設・オフィス開発が進められると期待されています。

そのほか、足立区の千住大橋駅では、駅を中心に据えた大規模な再開発事業が進行中です。開発の中心となる駅周辺地域は「ポンテグランデTOKYO」という名称が付けられていて、商業・オフィス・住居の複合的な開発が行われています。

長期的には、隅田川と日光街道に挟まれたエリア一帯の開発を進める予定です。

城東エリアは、時代とともに下町から現代的な都市へ発展してきた地域です。都心部へのアクセスが良好なため、このエリアに住みたいと考える方は多く、継続的に開発が進められています。交通インフラの改善も進み、ますます利便性の高いエリアとなっています。

東京の都心部の区と比べると物件価格が幾分下がるため、個人投資家でもチャレンジしやすいのが特徴です。「東京でアパート投資にチャレンジしたいが、物件価格が高すぎて困っている」という方は、城東エリアに着目するのも一案です。