豊富な取引経験の投資家が語る、物件保有と売却の考え方　Iさんの事例 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

　

売却した物件

所在地：東京都豊島区
売却価格：6,900万円
建物構造：重量鉄骨造
売却時期：2024年

画像は物件のイメージです

ー 不動産投資を始めようと思ったきっかけを教えてください。

直接的には、大学時代の友人と開いた飲み会で、書籍も刊行していた不動産投資の専門家に出会ったのがきっかけですね。

私がその方に「お金があるんだけどね」というと、「それなら不動産買った方がいいですよ」とアドバイスをもらいました。当時は今より利回りも出ていたので、納得感のある助言でしたね。

そのアドバイスを受けて、後日、前職時代に出会った不動産屋に物件を紹介してもらいました。「とりあえず物件を買った」みたいな感じですね。

当時は日本政策金融公庫が融資してくれたので、そのときにもっと買っておくべきでしたね。

ー 不動産投資のどのような点に魅力を感じていますか？

不動産投資は、自分である程度コントロールできるのが魅力ですね。その点、外貨投資や株式投資など、コントロールが不可能な金融投資と異なると思います。

アベノミクスの前から株を購入していれば、何倍もの利益が出ていると思いますが、結果的にはどうでしょうか。不動産投資は、アベノミクスに乗じた株式投資と同じくらいのパフォーマンスが出ていると思いますね。

また不動産投資は、安心感が違います。不況で株価が下落しても、不動産の価値は容易に下がりません。目利きさえできれば、不動産価値が半分になることはあり得ません。

ただ、都心から離れた地方は、土地勘がないので、目利きが難しいのは事実です。そのため、現在は地方の物件を買わなくなりました。

ー 今までの購入と売却の件数はそれぞれ何件ぐらいでしょうか？

2007年に不動産投資を始めて以降、12件は売却しました。12件の売却物件には売却予定の区分マンションを含みます。

一方、保有物件については、新築物件3件、築古物件3件の計6件を所有しています。この6件に加え、自宅近くに購入した土地に、2LDKを6戸設けた新築物件を建設する予定です。

ー 保有している物件、あるいは保有していた物件は基本的に管理会社にお任せする形をとっていらっしゃるのでしょうか？

以前、地方にあった物件はさすがに管理会社を入れていましたが、現在はほぼ自主管理です。個別に管理会社を入れてなくても、結果的にほぼ直接管理をやっている状態はほぼ自主管理だと捉えています。自主管理でも、そんな手間がかからないですよ。

ちなみに、物件の掃除はほぼやっていません。物件によっては何カ月に1度かは清掃会社に室内を掃除していただけるケースがありますが、大体は綺麗ですね。

退去時の立ち会いも自分でやっています。退去時の様子を見て、付き合いのある清掃業者にお願いする感じですね。それでも、清掃業者に依頼するのは年間で5室くらいですね。

ー リタ不動産を通じて物件を売却することになった経緯についてお教えいただけますでしょうか？

東京都豊島区の収益物件の売却に至ったのは、自宅を構える東京都武蔵野市付近に収益物件を集約させたいと考えたためです。

売却した物件は8年前に購入して以降、ずっと満室に近い状態で何も問題がありませんでした。築古の物件で客付けが楽だったんですね。

土地としては間口が狭いものの、不動産価値もありました。実際、地上げ屋がホテルの建設計画を引き下げて2回ほど来ましたしね。

これらの経緯から、その物件はずっと持っておこうと考えていました。それでも、収益物件の立地を自宅中心に切り替えたいというニーズが強く、売却することになりました。

売却を考えたのは立地だけではありません。築古の物件は銀行による物件評価が低かったことも影響しています。実際、銀行の担当者さんは財務内容の改善を見越し、何度も物件の売却を勧めていました。そうした経緯もあり、リタ不動産に売却のご相談をしたというわけです。

ー 豊富な売却経験のなかで、苦労したことがございますか？

過去に依頼した不動産仲介会社のなかには、買主との取引を完了させる決済時に、印鑑証明を準備していなかった担当者がいました。

発生したトラブルは書類の不備だけではありません。担当の宅地建物取引士が重要事項説明を行う際、重要事項説明書に書かれた「越境」を読めないというケースもありました。

ー 売却のときは、何社ぐらいの不動産仲介会社に声をかけられますか？

3〜4社ぐらいですね。これ以上に関わる会社の数を増やすと、コントロールが効かなくなります。

社数を絞れば、問い合わせの件数の把握も容易です。問い合わせの件数がわかれば、売却の予測もしやすくなりますね。

ー 売却物件の特徴から、どの仲介会社が強みがあるかはわかるのでしょうか？

多少は考えますが、予測が外れる場合も少なくありません。例えば、神奈川県の物件の仲介実績が豊富な会社でも、神奈川県の方で売れない場合があります。

そのため、仲介実績よりも、「健美家」をはじめとする収益物件の情報サイトにどのような物件を出しているのかを確認することが重要です。例えば、新築のRC造（鉄筋コンクリート造）の物件を中心に出していれば、客層の違いにより、その仲介会社に築40年の物件売却をお願いしても不適切ですよね。

ー ちなみに今まで持たれていた物件のなかで一番売却に時間がかかっていたのは、どのような物件でしょうか？

リタ不動産の担当者もご存じの外壁タイルの剥落物件は売却までに2年ぐらいかかりました。買い付けに対して、7,500万円の売却価格を提示しましたが、断られたこともありましたね。

ー 話は変わりますが、以前は地方にも物件をいくつかお持ちだったのでしょうか？

そうですね。埼玉県北部だけでなく、長野県にも物件を持っていたこともありました。

地方の物件を管理するにあたっては、地元の管理会社に管理をお願いしていましたが、私もたまには行かなきゃいけないじゃないですか。ただ、年齢的に地方の物件を管理するのがしんどくなってきたので、いずれの物件も満室の状態で全部売っていますね。

ー 昔の話になりますが、満室稼働だった理由はどのような理由が考えられるのでしょうか？

好立地を前提として、間取りや賃料、もっと言えば建物の雰囲気が競合物件と比較して優っていたのが大きいですね。これらは素人でも判断できるじゃないですか。

物件は築古だから入居者が集まらないわけではありません。築古物件でも、広くて賃料が安ければ、入ります。そのため、競合物件を確認したうえで、入るか入らないかを判断することが重要ですね。

ー 客付けで困ったご経験はなさそうですね。

客付けで困った経験は全くゼロではありません。例えば、長野県に所有していたファミリータイプの物件は、客付けに苦労しました。

立地する自治体の人口が8万人程度と少なかったことから、ファミリータイプの物件の賃料帯と広さに合致する入居者がなかなか見つからなかったためです。

結局、入居者がなかなか決まらないのは、少ない母数が原因です。母数が少ないと、隣の単身世帯向け物件は入っているのに、所有するファミリー向け物件は入らないという現象が起きがちです。それに気づくのに3年ぐらいかかりましたね。

ー 物件購入にあたって、調査はされるのでしょうか？

購入前に調査はします。例えば、今春に東京都杉並区の阿佐ヶ谷に、2LDKの新築物件を竣工するにあたっては、競合の2LDKをすべてリストアップしました。すでに満室のアパートを含めてですね。

集めたリストを頼りに、競合物件の外観をひととおり見て回りました。結果として、「厳しい」という結果が導き出されました。というのも、阿佐ヶ谷に2LDKの物件を建てる施主は、大体ハウスメーカーなんですね。

すると、物件の見た目も良いわけです。一方で、こっちは見た目に秀でているわけではありません。ギリギリの予算で、新築物件を建てています。それらの状況を踏まえ、不動産会社の査定よりも、だいぶ安い賃料を設定しました。

ー これから収益物件を売却する人に向けて、アドバイスをお願いします。

先ほど申し上げたように、不動産仲介会社はいくつかあるので、何社かに相談された方がよいと思います。

また査定サービスを利用しても、十分な結果は得られにくいのが実情です。査定を機に、情報が入るメリットがあるかもしれませんが、いくらの売却価格でどう依頼するかは市場を見ながら、自分で考える必要があります。

自分で考えて市場価格を考えたところ、即日で物件が売れた経験があります。そのときは当初、不動産屋の査定を経て3,400万円の査定金額が出ていました。しかし、私は査定金額を拒否し、東急リバブルと知り合いの不動産屋を介して3,800万円で売りに出したんですね。

その結果、即日で3人から現金での購入を申し込まれました。即日で複数人から買い付けがあったので、ちょっと売値が安かったかなと思いました。そういう意味で、成功か失敗かわかりませんが、売れたんです。

この経験からわかるように、自分で市場価格を考えることが大切です。そのうえで、何社かに相談し、売りに出す過程で顧客からどのような反応があるかを考えればよいのではないでしょうか。