アパート・マンション建設時に押さえたい、都市計画と建築基準のポイント | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

アパートやマンションは、単に建物を建てるだけでなく、周辺環境や地域社会への影響も考慮する必要があります。このため、都市計画法と建築基準法という二つの法律が深く関わってきます。都市計画法で定められた用途地域をはじめ、建ぺい率や容積率について解説します。

都市計画法は、都市の健全な発展を図るために、土地の利用や建物の配置などを計画的に定める法律です。この法律に基づいて、各地域に用途地域や地区計画などが定められ、その地域に建てることができる建物の種類や高さなどが制限されます。

建築基準法は、建築物の構造や防火、衛生などに関する基準を定める法律です。この法律に基づいて、建物の構造計算や避難経路、防火設備などが定められます。

都市計画法が「街全体の骨格」を定めるのに対し、建築基準法は「建物の詳細なルール」を定めます。つまり、都市計画法で定められた枠組みの中で、建築基準法に基づいて建物を設計・施工しなければならないということです。

都市計画法と建築基準法は密接に関連しており、切り離して考えることはできません。

用途地域とは、都市計画法によって定められた、土地の利用に関する規制のことです。簡単に言うと、ある土地にどのような建物が建てられるかをあらかじめ決めておくことで、住みやすい街づくりを目指しています。用途地域によって、建物の高さ、建ぺい率、容積率、そして建てられる建物の種類などが制限されます。

用途地域の目的と重要性とは

用途地域の分類と特徴を比較

上記の表は一般的な内容であり、自治体によって詳細な規定が異なる場合があります。土地を購入する際は、必ず地域の都市計画図などを参照し、専門家にご相談ください。用途地域は、都市計画図や市区町村のホームページなどで調べることができます。

用途地域選びのポイント 失敗しないための判断基準

建ぺい率（建蔽率）と容積率の基本

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。簡単に言うと、土地の面積に対して、建物が占めることができる面積の割合を表します。例えば、建ぺい率が60%の土地の場合、その土地の60%の範囲までしか建物を建てることができません。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積（建物の各階の床面積を全て合計した面積）の割合のことです。簡単に言うと、土地の面積に対して、建物全体で使える床面積の割合を表します。例えば、容積率が200%の土地の場合、敷地面積の2倍までの床面積を建てることができます。

建ぺい率（建蔽率）や容積率は用途地域によって異なります。たとえば『第一種低層住居専用地域』の建ぺい率は場所によって30％・40％・50％・60％の違いがあり、容積率も50％〜200％となります。一方『第一種住居地域』では建ぺい率が50％・60％・80％、容積率は100％〜500％です。

建ぺい率の役割は、ひとつは日照や通風を確保することです。建ぺい率を制限することで、隣地への日照や通風を確保し、良好な住環境を保つことができます。二つには、建物の密集を防ぎ、火災時の延焼を防ぐ効果があります。三つ目は、建物の高さを制限することで、都市の景観を保つことができます。

容積率の役割は、ひとつは土地の有効活用です。容積率を最大限に活用することで、限られた土地に多くの床面積を確保することができます。二つ目は、高層建築物を建設し、都市の機能を向上させることができます。

斜線制限や高さ制限…建築に影響を与える規制とは

その他、法規的な制限として斜線制限があります。高層建築物の日影の影響を軽減するために、建物の高さを制限するものです。

また、地区計画は、より詳細な計画で、特定の区域における建物の高さ、容積率、建築物の配置などを定めます。

さらに高さ制限は、都市計画法や地区計画で建物の高さが制限されることがあります。防火・準防火の指定では、建築基準法で定められた防火基準を満たす必要があります。