キャッシュフローとリスク管理を重視、不動産投資で成功するための戦略　兼業投資家Kさんの事例 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

当社の仲介で収益物件を購入した投資家のリアルな声と事例をお届けする本企画。今回は、関東を中心に収益物件を13件所有する兼業投資家、Kさんの事例をご紹介します。

24歳で不動産投資をスタートし、17年の経験を積んできたKさん。親の影響で不動産に対する抵抗感がなく、節税を目的に始めた投資が、現在では約1億円の資産価値を持つ物件10戸の所有につながりました。不動産投資の魅力やリスク管理、さらに少子高齢化時代を見据えたポートフォリオの見直しについて、具体的な取り組みを伺いました。

　

購入した物件

所在地：神奈川県横須賀市
購入価格：1,700万円
購入方法：現金
建物構造：軽量鉄骨造2階建て
購入目的：売却益の相殺

売却益の相殺目的で購入した一戸建て。グループホームが入居中で安定した賃料収入が得られている

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

不動産投資を始めたのは24歳の時です。つまり、不動産投資歴は17年ですね。

ただ、親が地主だったことから、不動産投資については24歳より前から知っていました。そのため、不動産投資を始めたのは、不動産投資に全く抵抗がなかったというバックグラウンドが大きいかもしれないですね。

また当時から漫然と給料を増やすためには副業が必要だとその時から思っていました。そうしたなか、自分の身の丈にあって、かつ、ノウハウがわかっているのが不動産投資だったというわけです。また当時は株価が下がっており、有効な投資先の1つとして考えていました。

ー 17年前に収益物件を初めて買われたときは何か目標はお持ちだったのでしょうか？

特にありませんでしたが、節税の側面が大きかった気がしますね。初めて購入した物件は区分マンションでしたが、区分マンションを購入する目的は資産形成よりも節税だと思うんですね。

個人事業主になると、水道光熱費をはじめ、いろんな支出が経費につけられます。そうした過程で、マインドセットも変わります。雇われから経営者へとマインドセットが変わるので、不動産投資を始めたのは節税や事業化を進めていくうえでの第一歩だったと思います。

ー 不動産投資のどのような点に魅力を感じていますか？

やはり不動産投資は資産が増えていくのが魅力ですね。

出た収益を再投資に回しているので、金融資産は4,000万円くらいしかありませんが、約1億円の資産価値を持つ収益物件を現在10戸保有しています。

ー 不動産投資に取り組むにあたって不安だったことはありますか？

不動産投資に取り組むにあたっては、常に空室リスクのほか、資産や資産価値の下落を常に念頭に入れています。

空室リスクは管理会社の能力により生じる問題だと考えるので、管理会社の責任者や経営者に対面で話を聞きにいくことでリスクを打ち返しています。栃木県那須烏山市のアパートを購入したときは、管理会社を訪問したところ、話がうまく通じない方がいる場合もありました。そうしたリスクを1つ1つ加味してやっていく感じですね。

あとは、天災のリスクもあるので、火災保険や地震保険の契約内容は精査しています。保険の選択に手間をかけることで、リスクを下げていくといったアプローチを取っていますね。

ー 不動産投資を始めてみて苦労したことはありますか？

外国人入居者とのトラブルには苦労しました。

外国人入居者とのトラブルが生じたのは、店舗物件のついた埼玉県川口市のアパートです。そこのアパートでは、店舗に入居した中国籍の業者が、中古品の設備を販売し始め、換気扇ダクトなど、側から見たらゴミのような物を持ち込み始めたんですね。

そうした中、入居者の1人がその業者を怒鳴りつけましたという事件が発生しました。その結果、その業者が「入居者が怒った原因はオーナーにある。事業を辞めたので、退去せざるを得なくなった」といった言い分で、訴訟を示唆したんですね。これは、特殊なケースでのトラブルでした。

悪質なクレームをする外国人入居者もいます。ある入居者は、窓を開けっぱなしにした結果、家財がぬれたことに対し、「この責任はおまえ（オーナー）にある」と訴えてきました。このケースは、日本の法律を根拠に打ち返せるので、落ち着いて対処できましたね。

ー おそらく今、不動産投資を進めるにあたって、戦略があると思いますが、戦略を建て始められたのはいつぐらいからでしょうか？

答えになっていないかもしれませんが、今でも10年後に10棟持ちたいといった目標はないんですよ。

基本的には、今できることをやっていくという考え方ですね。「何年後に何万円ためる」というイメージで不動産投資に取り組んだことはありません。

ー それでも収益物件を購入されるにあたって、どのような基準をお持ちでしょうか？

立地と利回りのバランスですね。最近は利回りが高いにもかかわらず、リスクが低い物件があることに気づきました。

その筆頭例は、先ほどもご紹介した那須烏山市のアパートです。そのアパートは車でしかいけないような場所にあるのですが、物件調査のなかで近隣に精密機械の工場があることが分かりました。そのうえ、工場付近は出稼ぎで東南アジアなどから訪れる外国人がたくさん住んでおり、アパートが足りていなかったんですね。

そういう背景もあり、物件を購入するうえでのリスクが低いことが判明しました。さらに、計算上、利回りが20%ぐらい達成することがわかったので、購入を決断しましたね。

ー 物件管理やリスク管理をされる場合は、数字を踏まえて実施されますか？それとも、17年間の経験を踏まえて感覚的に実施されますでしょうか？

複利効果や家賃下落のシミュレーションがエクセルの関数で組めるので、すべて数字重視ですね。

数字の裏付けを取ったうえで物件購入しているので、蓋を開けてみたら利益が出ないという状況はなくなりました。

数字への追求は徹底しています。例えば、物件を購入したいけれどキャッシュフローがでないときは、売主に値下げを要求するといった形で交渉しますね。

ー 不動産投資に取り組むなかで、現在または今後の課題があれば教えてください。

少子高齢化により、縮小する市場に対して、どうポートフォリオを変化させていくかが課題ですね。

例えば、世田谷区内でも、駅から遠い地域は空き家が増えていくと予想されます。一方、渋谷区にある笹塚のような場所は、駅前も今後も栄えたままなので、リスクを抑えられる地域にある物件に買い替えていきたいという気持ちがありますね。

不動産投資全体でいえば、今後も外国人が国内に増えていく場合は、続けても大丈夫です。一方で、外国人がこれ以上増えず、ワンルームの空き家が増えるのであれば、その前に察知して売り抜けるという方法もありますね。究極的には、海外の物件も買いたいと思っているので、不動産投資を海外にシフトすることも考えていますね。

ー 海外で不動産投資をする場合は、どのエリアで買おうと考えていらっしゃいますか？

法規制の状況を考えれば、インドネシアをはじめ、外国人でも土地を所有できる国ですね。

為替相場の状況にもよりますが、人口が増え続けるアメリカも良いかもしれません。

ー ポートフォリオの変化に関連していえば、すでに収益物件の入れ替えをしていらっしゃいます。物件の入れ替えに抵抗はありませんでしたか？

2件しか入れ替えをしていないので、そんなことはありませんよ。

2件のうち、1件は地上げ屋からの依頼を受けて、売却しました。もう1件は外観に反して修繕が発生したり、建物がしなってきたりしてきたので、コストや負担の大きさを踏まえて損切りした感じですね。

つまり、物件は、保有する物件の問題が蓄積してきたときに、もっと良さそうな物件に切り替えるイメージです。

ー 今後は、売却を迫られていないタイミングで物件の入れ替えを実施するというお考えをお持ちでしょうか？

もちろんあります。築40年や築50年を過ぎた後に入れ替えてもしょうがないので、しかるべきタイミングがきたときに入れ替えたいと思います。しかるべきタイミングとは、水道管の破裂をはじめ、設備や建物ががガタつき始めたときですね。

また、帳簿価額や売却益といった会計上の観点を踏まえ、買い替えはすると思います。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか？

今後はフルローンで物件を買わないですね。

家を所有していたり、所帯を持っていたりするので、借入金も少なくしていた方が良いとも考えています。

また、だんだんとキャッシュフローも出てくるようになったので、借入金を返済しつつ、お得な物件を融資付きで買っていく戦略で物件を買っていきたいと思います。

今までは、物件を積極的に購入していました。ただ、キャッシュフローも増えてきたので、不動産投資での利益を分割し、高金利の金融機関への返済、物件の購入といった形で割り振っていきたいですね。その結果、トータル的には、おそらく年に1件か、2件買い続ける形になるかと思います。

ー 当社を知ったきっかけを教えてください。

楽待や健美家、ホームズなどのポータルサイトから知りました。

ー 当社で「収益物件を購入しよう」と思われた決め手はなんですか？

担当の岡野さんの信じられないほどの誠実さにひかれ、購入しました。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします。

銀行は買主の属性だけでなく、不動産や会計の知識についても融資の際にチェックしています。

そのため、空室率や家賃減少に対する考え方や、投資物件地域の展望だけでなく、減価償却や赤字決算についてしっかり説明できないと、融資がおりません。

したがって、日常的に不動産や会計について勉強するほか、不動産屋や税理士などとコミュニケーションを密にとって見識を深めていくことをおすすめします。

ー 最後にリタ不動産や担当営業へメッセージをお願いします。

親身になって投資相談に乗っていただきありがとうございます。

直近、赤字対策であと1棟購入予定があります。今後ともよろしくお願いします。