名古屋でアパート経営をするメリットと注意点、おすすめエリアも紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

三大都市圏の一角である名古屋は、アパート経営をしやすい地域の一つです。三大都市圏の中では都市の規模が小さいため、相対的に価格が安い傾向にあるのが特徴といえます。他方で、地域によっては人口減少が進んでいる点や河川氾濫のリスクなどには注意が必要です。

今回の記事では、名古屋でのアパート経営のメリットや注意点、注目すべきエリアについてまとめました。

名古屋のアパート経営のメリットは次の通りです。

それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。

三大都市圏で人口が維持されると期待される

2020年の人口を100としたときの、今後の人口推移は以下の通りです。

主要都府県と全国平均の人口推移（2020年の値を100として指数化）

少子高齢化の中でゆるやかな人口減少は避けられないものの、大都市圏を擁する愛知県は、全国平均と比べて減少が緩やかなのが特徴です。2024年時点で人口規模の大きい大阪府よりも、人口減少率を抑えられる見通しとなっています。なお、2050年時点の人口が2020年を上回る見通しの都道府県は東京都だけです。

人口の増減は住居需要に直結するため、アパート経営に大きな影響を与えます。少子高齢化という構造的な人口減少要因があることを踏まえると、名古屋圏は相対的に安定した需要が期待できる地域といえるでしょう。

首都圏・大阪と比べると価格が低く、利回りは高め

名古屋圏のアパートは、首都圏と比べると物件価格が低く、一方で利回りは高いのが特徴です。まず、不動産価格は次のとおりです。

三大都市圏の人口推移（万円）

直近2024年Q2の東海圏の価格は6,467万円で、三大都市圏の中で最も安い状況です。一方で、2021年以降の利回りの推移は次のとおりです。

アパートの平均利回りの推移

2022年から関西と東海の利回りが逆転して、東海は三大都市圏でもっとも利回りの高いエリアとなっています。
不動産価格が低ければ、自己資金や借入額を抑えて投資が可能です。初期コストを抑えながら高い収益を追求できるのが、名古屋圏のアパート投資の魅力の一つといえます。

県民所得が高水準

愛知県は、1人当たりの県民所得が高水準なのが特徴です。

1人あたり県民所得（千円）

2011年以降一貫して、東京都に次ぐ1人あたり県民所得を維持しています。県民所得が高く、安定した地域はそれだけ経済環境が安定していると考えられます。雇用機会を求めた他地域に流出するようなリスクが低く、賃貸需要が安定しやすい地域といえるでしょう。

当面はリニア開通の恩恵を受けられる

名古屋では、今後近い将来リニア中央新幹線の開通が見込まれています。東京と名古屋の移動時間が大幅に削減されて、名古屋の長距離でのアクセスが大幅に改善するでしょう。名古屋を商圏とする企業、拠点を抱える企業が発展するうえでの追い風要因となると考えられます。

さらに、リニア開通に向けて名古屋市において「リニア中央新幹線の開業に向けた都心まちづくりについて」という都市開発事業を計画しているように、リニア開通前後に向けては名古屋駅を中心に再開発が進むと期待されます。ビジネス・商業の両面から街の魅力が高まれば、賃貸需要や資産価値にも好影響を及ぼすでしょう。

名古屋でアパート経営を行う場合、次の点に注意が必要です。

それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。

地域によっては人口減少リスクに注意

愛知県全体で見れば人口減少は緩やかですが、地域によっては今後、人口減少が進行する見込みの地域もあります。

愛知県内の人口見通し

必ずしも「名古屋市内ならば盤石」と言い切れないのも特徴です。名古屋市内でも南区・港区といった地域は2045年までに2015年対比で20%以上人口が減る見込みです。名古屋市の東側の郊外である長久手市や日進市、あるいは名古屋に次ぐ人口を抱える豊田市などの方が減少率は抑えられる見通しとなっています。

人口減少の大きい地域の不動産は、リスクの高い投資先となりがちです。堅実なアパート経営を目指しているなら、名古屋市内で人口増加が見込まれるか、減少が緩やかな地域を選ぶのがよいでしょう。

名古屋中心地は水害リスクがある地域も

名古屋は西側の庄内川をはじめ、矢田川、新川、天白川、日光川など複数の河川が流れています。特に低地である西側は水害リスクが一定程度ある地域です。

水害リスクを絶対避けたいなら、名古屋市中心部で言えば東区・中区もしくは東側の区を選ぶ必要があります。一方で、水害によるダメージは火災保険でカバーができるケースが多いです。そのため、水害リスクがある地域で魅力的な物件を見つけた場合には、保険で水害リスクに対処しながら投資をする方法もあります。

各自治体の条例に注意

名古屋に限った話ではありませんが、アパートの建設や管理においては自治体独自の制限がある場合があります。たとえば名古屋市の場合は「共同住宅型集合建築物」について、いくつかの制限を定めています。なお、ここで言う共同住宅型集合建築物とは「階数が2以上で、かつ、住戸の数が10以上」の物件を指します。

これらの制限や義務を守るために、アパート経営の制約が増えたり、設備投資費用が高く付く可能性があります。制限の適用を回避しようとすると、大きな規模の物件でのアパート経営ができなくなります。

名古屋でアパート経営をするときの注目エリアは、次の通りです。

東区

東区は名古屋市の都心部を形成する区の一つです。中心地で言うと、久屋大通より東側が東区となります。錦通や桜通といった大通を中心に、大企業の本社や支社が多数集中しています。

また、ナゴヤドームや文化小劇場、図書館、スポーツセンターなどの複合施設「カルポート東」や、ショッピングセンター「オアシス21」など、文化・商業双方のさまざまな施設が建ち並んでいます。

企業が多く立ち並んでいることから、単身の社会人の安定した需要が期待できる地域です。区内には複数のJR/地下鉄路線が走るほか、名古屋高速のランプも複数設置されていて、アクセスが良いのも魅力といえます。

千種区

先ほど紹介した東区のさらに東側にあるのが千種区です。中央本線を境に東側が千種区となっています。JR「千種駅」は千種区と東区の境目にありますが、区域としては西端にあたるこの駅周辺で商業施設・飲食店が発達しています。

そのほか、東西に地下鉄東山線、南北には名古屋市電八事線が通るなど、交通の利便性は高いといえます。一方で、東部には「東山動植物園」「平和公園」があるなど、緑が多いのも特徴です。

名古屋市は、東部の方がやや高い地形となっているため、区内は北端の河川流域を除いて水害リスクが低くなっています。アパート経営をする上では、安心材料の一つです。都心部からはやや離れているにもかかわらず、2045年の人口が2015年対比で増加する見通しであるのも、アパート経営をする上では追い風要因といえます。

緑区

名古屋市南東部に位置する緑区は、実は名古屋市内で最も人口の多い区です。郊外ということもあり明白な中心地はありませんが、名古屋鉄道の有松、JRの大高、地下鉄桜通線の始発駅である徳重などの繁華街があります。郊外というだけあって、「天白川緑地」や「オアシスの森」など緑が豊富なのが特徴です。

少し郊外に位置する分、相対的に低価格でアパートを手に入れられる可能性があるでしょう。交通網についてもJR東海道線、名古屋鉄道本線、地下鉄桜通線が区内を通過していますが、区域が広いため鉄道が至近にない地域もあります。立地選びの際には最寄り駅との距離にも注意しましょう。

中村区

中村区は、主に名古屋駅周辺及び西側を形成する地域です。中村区内の東側は名古屋都心部にあたりますが、西側は庄内川に近づくに従い、郊外らしい住宅地へと様変わりしていきます。

東側には多くの高層ビルが立ち並ぶほか、名古屋駅の南に広がる「ささしまライブ24地区」は、今後大規模な再開発が進む地域です。中村区は、リニア開通に向けた再開発の恩恵を大きく受ける地域の一つといえるでしょう。

地下鉄の東山線が区内を通るほか、区の外周を名鉄や近鉄、JR関西本線が走っています。いずれも名古屋駅に直通する路線であり、アクセス良好な点も特徴です。一方で、庄内川が市の北側・西側を流れていて土地が低いため、水害リスクが相対的に高い点には注意しましょう。

名古屋は、日本の三大都市圏の一角ですが、ほかの東京・大阪と比べるとやや人口規模が小さい分、物件価格が低く利回りが高いのが特徴です。また、今後の人口減少率が都道府県別で大阪より小さい見通しであるのも、アパート経営においては安心材料となります。

ただし、市内を複数の河川が流れていることに伴う水害リスクの高さには注意しましょう。さらに、大都市圏とはいえ人口規模が小さいため、郊外には人口減少が懸念される地域があります。災害リスクや将来の人口動態も考慮しながら、立地選びに気を配る必要があります。立地選びに悩む場合は、今回紹介したエリアを参考にして選ぶのも一つの方法です。