多摩エリアのアパート投資の動向、投資のメリット・リスクや今後の展望を紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

都内で多摩地区（多摩エリア）というと、23区外の東京都内を指すケースが多いです。日本全体でみればまだまだ人口密集地である一方、価格帯は都心部の物件より下がるため、個人でも投資を検討しやすいといえるでしょう。

今回の記事では、多摩地区のアパート投資の動向や投資のメリットやリスク、今後の展望について紹介します。多摩地区での投資を検討する際の参考としてください。

東京都の23区外の市町村部を指す多摩エリアは、中央線や京王線・西武線など東西の鉄道網が発達しており、都心へのアクセスが良いのが特徴です。都心部と比べて自然環境にも恵まれており、住みやすい地域となっています。

エリア内の多くの部分が東京都心から電車で約1時間圏内に位置し、通勤・通学で都心部に通う方も少なくありません。日本全体でみれば都市圏の一部であるため、多摩地区に位置する教育施設やオフィスも多く、エリア内で通勤・通学する方も多くいます。

また、再開発による都市の発展も進んでいます。多摩エリアの拠点の一つである立川駅周辺では、北側地区の再開発が進められていました。足元は多摩ニュータウンの拠点である多摩センター駅で再開発が進められています。

都市と自然がバランスよく融合していて、利便性と快適な住環境を両立しやすいのが、多摩エリアの特徴といえるでしょう。

中央線沿線の区および市の価格帯は次のとおりです。

中央線沿線の主要区・市の不動産価格

https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/

2021年第一四半期～2023年第一四半期の50平米以上～400平米未満の物件の取引価格を抽出。なお、宅地の土地＋建物の取引データを抽出しているため、アパートのほか、戸建て・マンションも含まれている点にご留意ください

23区の方が価格帯が高く、西に行くほどやや下がります。また、都心部となると極端な高価格帯物件が散見されるため、平均と中央値の差が大きくなります。※平均は極端な高価格物件があると、その値に引っ張られて高水準になりやすい

続いて、ワンルームの家賃相場をまとめました。SUUMOの2024年7月10日時点のデータです。

青が23区、緑が多摩地区です。基本的に区内の方が家賃が高くなっています。市の中でも東側の自治体の方が家賃が高い傾向にあり、西側は安くなります。

利回りについては、2024年9月24日時点の販売物件状況を筆者が独自に調査しました。極端な物件のデータを除外するために「築20年以内」「最寄り駅徒歩15分以内」の物件で集計しています。

「築20年以内」「最寄り駅徒歩15分以内」の中古一棟アパートで集計。利回りが未記載の物件は分母・分子共に除外

23区内の物件は利回り5%台の物件が多く、多摩エリアは6%台が多くなっています。また7%以上の高利回り物件の割合も、多摩エリアの方がやや多くなっています。このように利回りで見ると、23区内より多摩エリアの方がやや高い傾向にあるのです。

多摩エリアに投資するメリットとリスクをまとめました。それぞれのポイントを理解したうえで投資を検討しましょう。

多摩エリアに投資するメリット

多摩エリアに投資するメリットは次の通りです。

多摩エリアは、都心部に比べて不動産価格が手頃な傾向にあるのが魅力の一つです。不動産価格が低ければ、当初の自己資金や借入総額を抑えることができます。個人投資家の場合、資金力が限られているケースが多いため、シンプルに多摩地区の方が投資しやすいという方も多いでしょう。

また、都心部のアクセスが良好な中央線や京王線、西武線沿線を中心に、都心部などへの通勤・通学のうえで便利なため賃貸需要が安定しています。都心へ通う一方で、閑静な住環境を求める方にとっては魅力的なエリアといえるでしょう。

首都圏は不動産価格も比較的安定しているため、資産価格も下がりにくいと期待されます。首都圏外での投資と比べて堅実なアパート経営が可能です。

多摩エリアに投資するリスク

多摩エリアでアパート投資をする上では、次のような点がリスクとなります。

多摩エリアは23区と比べるとエリア内の格差が大きいのが特徴です。東側はここまで紹介した通り都心部へのアクセスが良好ですが、西に行くほど都心部への距離が広がり、アクセスも不便になります。

すでに最西部の奥多摩・檜原は過疎地域に指定されていますが、今後少子高齢化が進む中で、人口減少が加速する地域が他にも出てくる可能性があります。

多摩エリアの市町村の2045年の対2020年での人口増減率予測

予測は2020年に試算したもの

東京都内でも、地域によっては2045年時点の人口が2020年対比で30%以上減少する見込みとなっています。人口減少が進む地域は、それだけ賃貸需要も減退する恐れがあるため、注意しましょう。

都心部と比べれば、不動産価格の上昇も見込みづらいと想定されます。都心部はまだ当面の間人口流入が続き、人口は増加する見通しです。対して、多摩エリアは全体として徐々に人口減少のトレンドへ移行すると見込まれます。こうした都心部との発展度合いや人口動態の格差が、不動産価格にも差をもたらすリスクがあるでしょう。

2020年〜2021年ごろは、リモートワークの普及に伴い、都心から郊外へ生活拠点を移す動きが見られました。しかし、現在は逆に都心へ回帰する動きが見られます。これまで存在したリモートワークに伴う居住需要が剥落すれば、多摩エリアの不動産に対する需要が一時的に減退する要因となるでしょう。

多摩エリアでは再開発や交通インフラの整備が進んでおり、今後の投資機会が広がる可能性があります。ここでは、多摩エリアの再開発や交通網の変化、また大学移転のリスクについて解説します。

多摩エリアの再開発

多摩エリアの中では立川や多摩センターにおける再開発に注目が集まっています。立川については、旧立川飛行場の跡地などがある北側部分の再開発が長期にわたり続いていました。

2020年4月の大型複合施設「GREEN SPRINGS（グリーンスプリングス）」開業などをもって再開発はひと段落し、元々空き地だった場所に、多くの公共施設や商業施設が立ち並んでいます。今後は駅北西部にある昭和記念公園のリニューアルなどが注目されています。

GREEN SPRINGS（グリーンスプリングス）

今後再開発が進むと期待されているのが、多摩ニュータウンの拠点である多摩センターです。多摩ニュータウンは、全体で見れば1960年代ごろから開発が進められており、現在は高齢化が課題となっています。一方で多摩センター駅は京王・小田急の双方が乗り入れるなど利便性の高い地域でもあるため、再開発を契機とした都市の若返りを図っているのです。

路線網の変化

大きく分けて、二つの交通インフラの整備が多摩エリアに好影響をもたらす可能性があります。一つは多摩都市モノレールの延伸です。多摩都市モノレールは現在、東大和市から多摩市を結ぶモノレール路線となっています。京王線や小田急線・西武線・JRなどと交差しており、多摩地区を南北に結ぶ貴重な路線です。

多摩動物公園付近を走る多摩モノレール

今後この路線が、南は町田地区・北は武蔵村山市・瑞穂町まで延伸される方向で計画がまとまっています。多摩〜町田間のアクセス向上と、これまで鉄道が通っていなかった武蔵村山市の利便性向上が見込まれます。

リニアの開業も多摩地区に好影響をもたらすと期待されます。神奈川県のリニアの駅は相模原市橋本駅に設置される予定ですが、橋本は町田市や八王子市、多摩市といった多摩地区西部と程近く、各地から橋本へのアクセスも良好です。現在は、新幹線を利用するために新横浜もしくは東京への移動を余儀なくされていることを踏まえると、多摩西部の長距離輸送の利便性が大きく向上するでしょう。

大学の移転リスク

リスク要因としては、大学の移転リスクがあります。2023年には、中央大学が法学部を都心部への移転を発表したことが話題となりました。

多摩地区は都心部と比べて広大な土地を確保しやすく、落ち着いた教育環境を整備しやすいことから、多くの大学のキャンパス・サテライト拠点があります。アパート経営において、学生需要が下支えとなっているケースも少なくありません。

しかし、今後大学キャンパスの都心回帰の動きが加速すれば、学生需要をターゲットとした賃貸経営が難しくなります。学生需要への依存度が高いアパート経営を検討している場合には、大学の移転リスクに注意を払いましょう。

多摩エリアは、発展した都市と自然が適度に融合していて、住環境と利便性を両立しやすい点が居住者にとって魅力です。東西のアクセスが良好なため、都心部への通勤・通学需要も充分に期待できます。

一方で、西部ではすでに人口減少が始まっている地域もあるなど、地域格差が大きい点に留意が必要です。今後の再開発や交通インフラの整備、大学移転の可能性なども考慮しながら、魅力的な地域を選んで投資しましょう。