アパート・マンションオーナー必見！　火災リスクと保険で守る資産管理のポイント | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

アパートやマンションのオーナー様にとって潜在的なリスクはいくつかありますが、そのうちの一つが火災リスクです。
いつ起こるかわからないものの、ひとたび火災が発生すれば建物の損傷だけでなく、入居者様の安全や近所に対する風評被害など、多くの問題が表面化します。
そこで、建物の損傷や入居者様に与える影響を考慮した上で、火災保険に入っておくことがリスク管理として重要になります。
この記事では、アパート・マンションオーナー様が考えるべき火災リスクと、保険で守る資産管理について解説します。

日本では、年間にどれくらいの火災が発生し、どんな原因で起こっているのでしょうか。
本章では、総務省消防庁が発表しているデータをもとに、火災の発生件数と発生原因について解説します。

日本における火災発生件数

総務省消防庁の「令和５年（１月～１２月）における火災の概要（概数）について」によると、火災の発生件数については次の通りとなっています。

“総出火件数は、38,659 件でした。これは、平均すると 1 日当たり約106 件、約 14 分ごとに 1 件の火災が発生したことになります。
火災種別での内訳は、建物火災が 20,968 件、林野火災が 1,290 件、車両火災が 3,523 件、船舶火災が 58 件、航空機火災が 1 件、その他火災が 12,819 件となっています。”（引用）

アパートやマンション・戸建て住宅などの住宅火災は11,293件と決して少なくない数の火災が発生、令和5年と比較すると微減しているものの、一定数の発生があることがわかります。

・主な出火原因は放火・たばこ・こんろ

出火原因については、最も多かったのが放火（放火疑い含む）となっており、たばこ・たき火・こんろと続きます。
上記以外にも、出火原因は様々です。
例えば、電気器具によるもの（コンセント等の劣化・家電の長期使用による故障や劣化・暖房器具の不適切な使用など）、自然発火（布類やゴミなどが、湿気や発酵によって自然に発火）などが挙げられるでしょう。

集合住宅の火災リスク

集合住宅の火災は、戸建て住宅とは異なる特有のリスクを抱えています。主なリスクとして以下の３つが挙げられるでしょう。

① 燃え広がりやすい構造
集合住宅は、多くの住戸が密接しています。ひとたびどこかの部屋から出火すると、他の住戸へ炎や煙があっという間に広がりやすい構造です。
特に、共用部の廊下や階段付近は、各住戸へのアクセスルートであると同時に、火災時の延焼経路にもなり得ます。

② 避難のしにくさ
３階建て程度の低層物件であれば、避難経路や避難時間に大きく差は生じません。しかし、マンションを一棟保有している場合は規模にもよりますが高層階にある住戸の避難がしにくい、避難経路が限定される場合があります。
また、パニック状態に陥ったり、避難経路が煙で充満したりすることで、避難の遅れが出るリスクも高まります。

③ 建築構造
集合住宅の建築構造は、木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど様々です。
木造住宅は燃えやすいというイメージがありますが、鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物でも、内装材や設備によっては火災の延焼を助長する可能性があります。
さらに、耐火構造であっても、火災時の熱で構造が損傷し、避難を困難にすることもあるのです。

火災の発生件数や出火原因、集合住宅特有のリスクが分かったところで、オーナー様が取るべき火災対策にはどのようなものがあるのでしょうか。具体的な対策を見ていきましょう。

防火設備の設置

住宅用火災警報器の設置については、「消防法」によって建物構造などによって細かく義務付けられています。

例えば、スプリンクラー・煙探知機についても、消防法で一定の基準（地階や窓のない部屋など）で設置義務があるなど、最低限のラインは法律で規定されていると言っていいでしょう。

しかし、安全性の観点から設置義務がない場合でも積極的に防火設備を設置する物件は多く、入居者様の安全を考えた防火設備を考えるのが望ましいでしょう。

火災警報器をはじめとする放火設備の点検

火災報知機の点検や報告義務については、消防法17条3の3 に規定されています。
消防用設備等を設置した建物には年2回の設備の点検と所轄の消防署へ1年に1回（特定防火対象物）、または3年に1回（非特定防火対象物）の点検結果の報告が義務付けられ、法廷通りの点検が必須です。また、スプリンクラーと煙探知機の点検頻度は機器点検が6か月に1回/総合点検は1年に1回となっています。

管理会社に委託している場合、これらの点検や報告はすべてやってもらえますが、オーナー様側でも、こうした点検・報告義務があるということを認識しておくことは大切です。

建物の防火性能向上

耐火性のある素材やドアを使用した建設、またはリノベーションを実施し、コスト重視になり過ぎないことも重要になります。

入居者様へ定期的に防火に対する意識向上を呼び掛け、火の取り扱いに関するルール作りや周知、地域の避難訓練への参加をアナウンスしましょう。

火事だけでなく、地震や豪雨などの災害リスクも高くなっている昨今だからこそ、防災意識として呼びかけることも有効です。

放火を防ぐ環境づくり

放火を防ぐための環境づくりも重要となります。
入居者様に燃えやすいものや私物を共有部に置かないこと、ごみの分別や収集日を守り、適切に出すことなどを啓発することも必要ですが、これらの呼び掛けだけでは足りません。
オーナー様側も、管理会社を通じて共有部の清掃やメンテナンス、設備の補修、明るい環境づくりをして放火犯を寄せ付けないようにしましょう。

では、アパートやマンションのオーナー様が火災保険家加入することで、どのような補償が得られるのか気になる方も多いでしょう。本章では、補償範囲や保険の選び方について解説します。

補償内容の範囲

アパートやマンション等集合住宅のオーナー様が火災保険に加入する場合、建物自体を主な対象として、以下の様な補償内容が一般的です。

① 火災、落雷、爆発による損害
火災はもちろん、落雷やガス爆発などによる建物の損害

② 風災、水災、雪災などの自然災害による損害
台風、洪水、雪崩など、自然災害による建物の損害

③ 盗難、破損、汚損など
不法侵入による盗難や、建物の破損、汚損

ただし、補償の範囲は保険会社やプランによって異なります。契約前に必ず確認することが重要です。

オプションで付帯できる補償

オプションによって、下記の内容を補償に含むこともできます。

① 家財保険…建物内にある家具や家電製品などの家財を補償するものです。
② 借家人賠償責任保険…入居者からの損害賠償請求に対して補償するものです。
③ ビジネス中断保険…火災などで事業が中断した場合の損害を補償するものです。

・集合住宅の火災保険契約で注意すべき点と保険料の考え方
まず、共用部分（廊下、エレベーターなど）と専有部分（各戸）で補償内容が異なる場合があるため、契約時はしっかり確認しましょう。また、保険金が支払われる際に、一定の金額が自己負担となる免責金額の設定がある場合があります。

保険更新の際には保険内容の見直しも適宜検討しましょう。
保険料については近年上昇傾向が続いており、契約更新のタイミングで負担が増える可能性があることは念頭に置いておくといいでしょう。
保険料と補償の内容が見合っているかを常に考え、不安がある場合は比較見積もりや専門家に相談するなど、冷静な判断と視点が保険契約だけでなくアパートやマンション運営に必要です。

実際にオーナー様が火災保険を利用した事例

では、具体的にどのような事例で保険を請求し、どの範囲の補償を受けられたのでしょうか。金額については、保険契約内容や被害内容によって変わるため提示できませんが、それぞれのケースでどの範囲が補償されたのかを紹介します。

① 老朽化した配線が原因で火災が発生
【状況】
古い木造アパートの共用部分の配線が老朽化し、ショートが発火源となり火災が発生。複数の部屋が焼損し、一部は全焼。
【保険金請求内容】
建物本体の復旧費用、家財の損害賠償、入居者への慰謝料、営業の中断による損害など。
【保険金の支払い】
建物の復旧費用、家財の損害賠償、入居者への慰謝料などが保険金で支払われました。営業の中断による損害については、契約内容により支払われる場合があります。

② 台風による飛来物で屋根が損傷
【状況】
強い勢力の台風により、飛来物が屋根を突き破り、雨漏りが発生。天井や壁が損傷し、居住に支障が出ている状態。
【保険金請求内容】
屋根の修理費用、室内での清掃費用、家財の損害賠償など。
【保険金の支払い】
屋根の修理費用、室内での清掃費用、家財の損害賠償の一部が保険金で支払われました。

③ 隣室からの出火で自室が焼損
【状況】
隣室のたばこの不始末が原因で火災が発生し、自室の壁や天井が焼損。
【保険金請求内容】
壁や天井の修理費用、室内での清掃費用、家財の損害賠償など。
【保険金の支払い】
壁や天井の修理費用、室内での清掃費用、家財の損害賠償の一部が保険金で支払われました。

④ 水管の破裂による水漏れ
【状況】
冬場の寒波により、水管が破裂し、複数の部屋が水浸しになる。
【保険金請求内容】
水管の修理費用、床や壁の張り替え費用、家財の損害賠償など。
【保険金の支払い】
水管の修理費用、床や壁の張り替え費用、家財の損害賠償の一部が保険金で支払われました。

⑤ 地震による建物の損壊
【状況】
大きな地震により、建物に亀裂が入ったり、外壁が剥がれたりなどの損害が発生。
【保険金請求内容】
建物の修復費用、家財の損害賠償など。
【保険金の支払い】
建物の修復費用、家財の損害賠償の一部が保険金で支払われました。

保険金が支払われる範囲については、契約内容によって異なります。また、老朽化が原因で発生した損害は、保険金が支払われない場合があるため、注意が必要です。

紹介した内容は、あくまで一例であり、実際の保険金支払額は損害の程度・保険契約内容・保険会社によって異なります。詳細は契約しているまたは、契約しようとしている保険会社へお問い合わせください。

この記事では、アパートやマンションのオーナー様が認識しておきたい火災リスクの現状や対策方法・火災保険に入るメリットや補償内容について解説しました。

オーナー様がアパートやマンションなどの物件を適切に管理し、火災保険に加入することは、入居者様への配慮であると同時に、オーナー様自身をリスクから守ることにも繋がります。

火災保険を含めたトータル管理で、オーナー様の大切な物件と入居様を守り、資産価値を高めていきましょう。