東京でアパート投資をするメリットと注意点、おすすめエリアも紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

東京は日本の首都であり、人口集中や経済活動が活発な都市として、不動産投資においても非常に人気があります。東京でのアパート投資では安定した賃貸需要や資産価値の向上が見込まれるため、多くの投資家に注目されています。

一方で、物件価格が高い、他物件との競合が激しいといったデメリットに注意が必要です。災害リスクへの対処にも気を配りましょう。今回の記事では東京での投資におけるメリットと注意点、アパート投資を検討するうえでおすすめのエリアについて紹介します。

東京でのアパート投資には、次のようなメリットがあります。

人口が多く発展著しい首都圏では、空室リスクを抑えながら堅実なアパート投資が可能です。

日本最大の人口を土台とした賃貸需要の高さ

東京は都道府県別で見たときに日本国内で最大、世界でも有数の人口密集地域です。そのため、都内の住宅需要は相対的に高く、かつ安定している傾向にあります。

また都外から通学・通勤目的で多くの若年層の流入が見られます。東京都の人口見通しにおいても、まだしばらくは人口増加が見込まれ、その後の人口減少も緩やかなものとなると想定されています。

東京都の2045年までの人口見通し（万人）

https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/jinkouyosoku/yj-topindex.htm

国内外からの移住者や単身者が多いため、特にワンルームやコンパクトなアパートの需要が旺盛です。ファミリー向けは相対的にリスクが高まるものの、分譲物件の高いエリアも多いため、他地域と比べると安定した需要が見込まれるでしょう。

不動産価格の堅調な推移

経済・人口規模の大きさや、都市の発展が続いていることなどを背景に、東京の不動産価格は堅調に推移しています。

国土交通省による住宅（総合）の価格指数の推移

2009年12月の水準=100として指数化

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

主要なビジネス街へのアクセスが良いなど利便性の高いエリアでは、不動産の資産価値がさらに向上する可能性があり、売却益（キャピタルゲイン）を狙った投資もしやすいでしょう。

都市部における利便性の高さ

東京は、地下鉄、鉄道やバスなどの公共交通機関が非常に発達しており、都内各所へのアクセスが容易です。都心部を中心に多くの地域が最寄駅から徒歩圏で、さらに交通機関の往来も頻繁なため利便性が高いのが特徴です。

都市が発展しているため、商業施設や公共機関など暮らしに必要な施設が至近にあります。都市部ならではの利便性の高さが、安定した入居需要を集める要因となるでしょう。

物件が活発に流通していて売買しやすい

都市が発達している東京は、エリア各地で多くの投資用物件が供給され、活発に取引がなされています。検索ポータルサイトを見ても、多くの物件が掲載されているケースが多く、自分に合った物件を見つけやすいでしょう。新築物件の供給も豊富なので、まずは新築からチャレンジしたいという方にもおすすめです。

東京でのアパート投資では、次のような点に注意が必要です。

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

物件価格が高額で利回りが低い

東京は他の地域と比べて地価が高く、さらに空室リスクが低いことから流通価格も高い傾向にあります。アパートを購入するうえで潤沢な自己資金もしくは借入資金を用意しなければなりません。特に都心部や人気エリアは、近年物件価格の上昇も続いていて、投資ハードルがやや高くなっています。

賃料も相応に高いものの、空室リスクの低さを反映した結果物件価格が割高になり、利回りは低いのが特徴です。投資回収に時間がかかったり、物件価格の上昇に依存した投資になったりしがちなので注意しましょう。

東京と全国のアパート投資の利回り推移

競合物件が多く物件の品質に対する要求水準が高い

東京はアパートの供給が多く、常に最新設備の物件へのアップデートがあちこちで進んでいます。賃料が高い分生活に余裕のある方が住むケースも多く、必然的に物件の品質に対する目が厳しくなります。

利便性やデザイン、居住環境などについて高い品質を保たなければ、他物件との競争で劣後し、思うように入居者を獲得できないリスクもあるでしょう。競争力を保つためには、物件の外観や居住環境を高いレベルで維持する必要があるため、修繕・メンテナンスのランニングコストが高くつく恐れがあります。

災害リスクへの対処が必要

東京での不動産投資では、災害リスクへの適切な対処が欠かせません。まずは、震災リスクで、近い将来首都直下型の大地震が発生する可能性がしばしば報じられています。

耐震性の高い物件で揺れによる倒壊リスクを抑えつつ、火災や停電といった二次災害への対策も進めておきましょう。燃えにくい素材の建物でのアパート経営や、蓄電池・非常用電源の設置などが一つの対策となります。

東京は低地や窪地が多く、エリアによっては水害リスクが高い点にも注意しましょう。ハザードマップを確認して、リスクの低い地域を選ぶのが得策です。一方で、都心部で利便性が高い地域が意外に水害リスクが高いケースも少なくありません。その場合は床の高さを高めに設定する、水害が保障される火災保険に加入するなどの対策を打ちましょう。

東京でアパート投資をするときは、次のエリアを検討してみましょう。

副都心エリア

副都心エリアとは、主に豊島区・新宿区・渋谷区あたりを指します。池袋から渋谷にかけては商業地が発達していて、若者・学生に人気のエリアです。

新宿や池袋はオフィスも多く集積しているため、若い社会人の需要も期待できるでしょう。渋谷では再開発が進められているなど、さらなる発展も期待できるエリアです。

城東エリア

城東エリアは、江東区、墨田区、台東区、足立区などを含んでいます。もともとは昔ながらの街が立ち並ぶ「下町」と呼ばれるエリアでしたが、足元は江東区の豊洲や、墨田区の東京スカイツリー周辺などを中心に開発が進められています。

都内のオフィス街へのアクセスが良好な一方、都心部と比べるとやや価格が手頃な物件も散見されるため、アパート投資をチャレンジしやすい地域と言えるでしょう。

城南エリア

城南エリアは、品川区、目黒区、大田区を含む地域です。城南五山と呼ばれる昔からの高級住宅地があるなど、富裕層や海外駐在員に人気のエリアです。

高輪ゲートウェイを中心に大規模な再開発が進められているため、資産価値のさらなる上昇が期待されます。すでに新幹線が発着する品川駅はリニアの始発駅となる予定でもあり、都内・地方の双方においてアクセス良好である点も魅力です。

多摩エリア

多摩エリアというと、都内の23区外の地域を指します。都心部から幾分離れはするものの、武蔵野市、三鷹市や調布市などは都心部へのアクセスが良好で、ファミリー層、単身者双方に人気です。

区内と比べると不動産価格が幾分安い傾向にあるため、個人投資家でも投資しやすいと言えます。日常利用する商業施設は充分に発展している一方で、閑静な住宅地も多く、住環境が良好であるのも魅力です。

東京は、日本で最も人口が多く、都市の発展が見られる地域です。長期にわたり安定した賃料需要が見込まれ、さらに資産価値の向上も期待できるなど、堅実なアパート経営に適した地域です。

一方で、初期投資額が高額化しがちな点や、災害リスクへの対処などに注意しましょう。都内はアパート投資を検討しやすい地域が多いですが、立地選びに迷うようなら、今回紹介したエリアから投資先を選ぶのも一案です。