大家の人柄とDIYでアパート再生 〝クセあり〟物件を見事満室稼働へ　兼業投資家Eさんの事例 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

当社の仲介で収益物件を購入した投資家のリアルな声と事例をお届けする本企画。今回は、会社員として働きながら、東京都と千葉県に収益物件を所有する兼業投資家、Eさんの事例をご紹介します。

不動産投資を始めたきっかけや、投資を進める中で苦労した点についてお伺いしました。特に、入居者に対して真摯に向き合う姿勢や、DIYで物件を再生してきた経験談は必見です。

　

購入した物件

4棟目
所在地：東京都町田市
購入価格：3,800万円
購入方法：融資
利用した金融機関：滋賀銀行
自己資金：諸費用のみ
融資条件：金利2.75%、融資期間29年、融資金額3,800万円（フルローン）
建物構造：鉄骨造2階建て
購入時期：2022年

※画像は物件のイメージです

　

購入した物件

5棟目
所在地：茨城県ひたちなか市
購入価格：900万円
購入方法：融資
利用した金融機関：滋賀銀行
自己資金：160万円＋諸費用
融資条件：金利2.575%、融資期間15年、融資金額740万円
建物構造：木造2階建て
購入時期：2022年

※画像は物件のイメージです

ー 不動産投資を始めようと思ったきっかけを教えてください。

不動産投資を始めたのは、子どもの教育資金の拡充を図るとともに、定年退職後の第2の人生への資金を今のうちから作ろうと思ったためです。

始めたのは今から4年前の2020年、49歳の時です。当初は賃貸目的の区分マンション2室（新宿区1LDK・世田谷区1R）、続いて千葉県茂原市の戸建て住宅を購入しました。リタ不動産から仲介された東京都町田市の物件は、不動産物件としては4件目です。

不動産の収益物件を購入する際の戦略は、都内一等地にあるとの理由で選んだ区分マンションを除いて、もっぱら利回り重視です。実際、茂原市の戸建て住宅は修繕後の利回りで20%であり、相場を大きく超えています。

ー 不動産投資のどのような点に魅力を感じていますか？

不動産投資の魅力は、不動産の賃貸を通じて入居者とやり取りできる点です。入居者とのやり取りが多いのは、「オーナーとしてできることはやっていこう」という基本スタンスのもと、小さな修繕や水漏れ修理などを手掛けているのが大きいですね。

町田市のアパートで浄化槽から汚臭が発生した時も、住居に赴いて問題対応に当たりました。とはいえ、浄化槽は維持・管理するうえで、専門的・技術的に難しい部分も多いので、最終的には浄化槽の管理会社に対応いただきました。結局、下水道直結の工事を含めて、トータルで140万円かかりましたが、市の助成金を利用するなど、良い経験になりました。

このように、不動産投資では、入居者とのやり取りを通じて、直接的に人の役に立てるのが魅力ですね。住まいは、衣食住の根幹部分です。その部分をフォローできるのが、不動産投資の楽しさ、面白さという感じがしますね。

ー 不動産投資に取り組むにあたって不安だったことはありますか？

不動産投資に取り組むにあたっては、客づけがうまくいくか不安でした。

実際、半年かけてリノベーションしたアパートは14部屋中、6部屋埋めるのに1年弱がかかりました。利回りが約14%だったものの、安定した収益を得られるのか不安を抱えていました。

ー 不動産投資を始めてみて苦労したことはありますか？

不動産投資を始めてからは、問題のある入居者への対応に苦労しました。

例えば、購入した町田のアパートは入居者による滞納がないとの話でしたが、購入直後から家賃を滞納する入居者が現れました。その入居者は部屋の電気やガスなどが止まっているうえにろくに食事を取っておらず、餓死寸前だったので、市役所に連れ出し、生活保護の申請を手伝いました。生活保護申請はその後受理されたので、「非常に救われた」と喜ばれましたね。

賃貸住宅ですので、騒音トラブルもあります。同じアパートでは、足が不自由な入居者が「上の階に住む人の生活音がうるさい」との理由で、つえで天井をついたり、2階のドアをたたいたりする、ちょっとした暴力事件を起こしていました。

騒音トラブルは当該入居者に直接警告してもおさまらず、強制退去を裁判所に申し立てる寸前までいきました。それでも、半年くらい通い詰めて注意喚起を続けたところ、その入居者は「これ以上大家さんに迷惑をかけるわけにはいかないので自分から出ていきます」と退去されました。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか

今後は、日本全国に対象エリアを広げて収益物件を買い進めていきたいですね。

収益物件は、土地の価額を示す土地値が不動産価値の6〜7割を占める物件が理想です。土地値が高ければ、将来的な不動産価値を維持しやすいためです。最低でも5割以上の土地値に加え、利回りが大きい物件を基本条件に据え、収益物件を購入していきたいですね。

ー 当社で「収益物件を購入しよう」と思われた決め手はなんですか？

高い利回りに加え、物件が安かったことが大きいですね。アパートをはじめ、非常に安く買わせていただきました。

またリタ不動産は、良い意味で、投資用不動産の業界人っぽくないのが良いですね。投資用不動産の世界では、オフィスを都内の一等地に構え、派手目なスーツを着た営業マンを多数そろえる企業が少なくありません。つまり、投資用不動産の業界は、「いかにも儲かっています」みたいな世界なんですよね。

一方、リタ不動産の担当者の方は親しみやすく、人間味を持って接してくださいました。その点では、安心感がありましたね。また社名の「リタ」に込められた「利他の精神」が、私の価値観にヒットした気がします。

ー これから収益物件を始める人、購入する人に向けて、アドバイスをお願いします。

アパート、特に中古アパートは争奪戦になるので、早期に買い付け（購入の申し込み）を入れて一番手をキープするのが第一要件ですね。その要件をクリアしない限り、物件を永遠に買えません。

買い付けをするうえでは、物件の購入を申し込んだ際に、融資審査が落ちた場合のための融資特約を活用するのが重要です。融資特約をつけておけば、銀行ローンの審査が通らなくても、買い付けを撤回できます。

あとは、不動産経営の勉強も不可欠です。不動産経営の勉強をしておけば、物件を内見した段階で、建物全体や給排水管などの修繕にかかる費用がおおよそわかります。

修繕費用を把握できれば、購入時の交渉がうまくいく場合があります。例えば、ひたちなか市の物件を購入する際に、天井から雨漏りしているうえに、フローリングに穴が空いていることから、無謀な値段で指値させていただきましたが、要望が通りました。このように修繕費の知識は重要ですね。

ー 最後にリタ不動産や担当営業へメッセージをお願いします。

担当営業の方には親切に対応していただいたので、感謝しております。

そもそも物件購入の交渉に際しては、最初の面談で購入を決められたので、リタ不動産とは一期一会のご縁があったのではないかと思いますね。