1棟アパート購入の注意点②　失敗しない現地調査のポイントは | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

現地調査では建物の具体的な状態を把握し、修繕費用などを見積もることができます。また物件の周辺環境を実際に見て、住みやすさを判断できます。ここでは、建物の状態と周辺環境に簡単に触れたうえで、特に気を付けたい建物の外回りと境界付近についても解説します。

建物の状態

建物の外観: 外壁のひび割れ、雨漏りの跡、屋根の劣化など、建物の状態を全体的に確認します。（屋根と外壁については詳しく後述）基礎コンクリートにクラック、不同沈下、水染み跡、鉄筋の露出などがないか。

共用部分: アプローチ、廊下、階段、メールボックス、エレベーターなど、共用部分の清掃状況や老朽化の程度、私物が放置されていないかを確認します。庭や通路に不自然な様子がないか、水はけの状態などを確認します。駐車・駐輪スペースに放置車や不必要なものが置かれていないかなど。

専有部分: 入居状況に加え、できれば一室を借りて、室内の広さ、日当たり、騒音レベルなどを確認します。たとえば1階の専用庭がある場合は、草刈が行われていることを確認したいところです。草木が伸び放題になると隣室や隣地からクレームがあり、管理会社やオーナーが対応せざるを得ないというケースが発生します。

設備: キッチン、浴室、トイレなどの設備が正常に機能するか、また、老朽化していないかを確認します。

内装:天井やクロスの劣化状態、建具などの建付けや状態を確認します。

周辺環境

立地: 駅からの距離、バス停の有無、スーパーやコンビニなどの買い物施設の距離、病院や学校などの生活施設の有無を確認します。ごく周辺に建っているアパートがあれば、見た目や広さ、築年数などの条件と比較して家賃設定に無理がないかなど見当がつきます。

騒音: 道路の騒音、近隣の施設からの騒音など、生活に支障をきたす可能性のある騒音がないか確認します。

日当たり: 各部屋の日当たりを、特に午前中と午後で確認します。

ゴミステーション:場所、距離、集積場か個別回収か、広さ、ルールなど

周辺住民: 周辺住民の構成や、地域全体の雰囲気などを把握します。

建物の外回りについて

建物の外回りには、大きく分けて屋根と外壁があります。屋根と外壁は、常に外気にさらされており、風雨や日光、湿気によって劣化していきます。周期的なメンテナンスが必要な部分で、面積も広いので、費用も大きくなります。
屋根を見るポイントは、屋根材です。屋根材には瓦、スレート、金属などがあります。

※ 瓦屋根、スレート、ガルバリウム鋼板のイメージ

一般的な耐用年数として、瓦はおおよそ30年～40年、スレートは10年～20年、金属はよく使われているガルバリウム鋼板で15年～30年です。※スレートとガルバリウム鋼板は塗り替えと葺き替えがあるためスパンが長くなります。
たとえば現在の屋根材がスレートの場合、塗り替えのメンテナンスからさほど年数が経っていなくて一見きれいに見えても、まもなく葺き替えや塗り替えのメンテナンス時期を迎えることがあります。
外壁材も、モルタルやサイディングボード、ガルバリウム鋼板などがあります。現時点での劣化具合などとあわせて、どのくらいのメンテナンス費用がかかるのか想定しておきたいところです。

境界付近

境界とは、自分の土地と隣地の区切りを示すラインのことです。一般的には、境界標や境界杭と呼ばれる目印によって示されています。この境界線を正確に把握しておくことは、土地の有効活用やトラブル防止に繋がります。

一般に、売買される不動産は境界が確定され明示されていますが、なかには曖昧になっていることもあります。境界が曖昧な場合、隣地との間でトラブルに発展する可能性があります。境界が確定している場合、所有者や法務局には、確定測量図や地積測量図があります。これらは、土地の形状や面積、境界の位置などが詳細に図示された図面です。それと同じ位置に境界標が示されているかを確認します。境界標は、コンクリート標、石標、木杭など、様々な形状があります。境界標が紛失した場合、境界が不明確になり、トラブルに発展する可能性があります。

そもそも確定測量図や地積測量図がなく不動産の境界が確定していない場合は、購入前に確定してもらう必要があります。

また、現状で越境物がないかどうかも確認します。越境とは、隣地や自分の土地の建物や樹木などが、境界線を越えてしまっている状態を指します。これは、不動産取引において非常に重要な問題であり、トラブルに発展する可能性も少なくありません。たとえば家屋の一部が隣地にはみ出している状態や、樹木の根や枝葉が隣地にはみ出している状態、その他ブロック塀、フェンス、排水管などの事例があります。隣地との境界付近に大きい樹木があるケースでは、地中で根が越境していることが多く、場合によっては基礎を破損させるなどの被害が発生しかねません。ブロック塀の場合は高さや強度によっては振動や地震などで倒れ、双方に深刻な被害が出ないとも限りません。

自分の方から越境している場合、隣地所有者から越境物の撤去を求められ、場合によっては民事訴訟に発展する可能性もあります。また、将来的に越境があることが発覚し、売却が難しくなる、または売却価格が下がることもあります。越境物がある場合、またはその心配がある場合は遠慮なく申し出ることをお勧めします。

水平器とコンベックス

現地調査のタイミング

現地調査のタイミングは、物件情報を入手してから検討対象になればなるべく早いタイミングで行いましょう。良い物件は競争率が高く、早期に申し込みが入ってしまうケースも少なくありません。
調査は午前、午後、夜など、異なる時間帯で現地を訪れ、周辺の状況や建物内の様子を確認します。
できれば天候も晴天の日だけでなく、雨の日も訪れて、雨漏りや水はけなどの問題がないかも確認しましょう。

携帯する道具

現地調査に携帯したい道具類はいくつかありますが、まずスマホがあればカメラの撮影や懐中電灯代わりにスマホのライトを使うことができます。建物や床などの傾きを確認するための水平器も欲しい道具ですが、スマホのアプリでも代用ができます。その他寸法を測定するためコンベックスやメジャー、排水桝などを開けるときのマイナスドライバーなども用意していくと便利です。

アポイント・許可

言うまでもないことですが、許可なく敷地へ侵入するのは犯罪になります。必ず仲介に入っている不動産会社などを通じて所有者に許可を得て現地調査をしましょう。周辺環境や外部からの確認であれば必要はありません。

専門家同行

必要に応じて、不動産業者、リフォーム業者などの専門家に同行してもらい、より詳細な調査を行うことをおすすめします。

現地調査は、不動産投資において、物件の価値を正確に判断するために不可欠な作業です。
物件の外観から周辺環境、そして設備に至るまで、あらゆる角度から物件を評価することで、より良い投資判断を行うことができます。